MagicJack

房價不可能變為負資產，因為房價不是資產，房價不過是資產的一種表達方式。

正確的表達應該是：“匯率貶值為何能引起房子變負資產”。

匯率貶值在特定情況下，會引起房子變成負資產。

一般來說，匯率貶值升值，在目前市場狀況下都是正常的。漲漲跌跌因素很多。

但如果匯率大幅度貶值，這時候就會引起資金外流，導致市場上缺乏資金，房價暴跌，這時候房子就可能變成負資產。

我們簡單的做一個假設說明。

比如，目前美元兌人民幣匯率是7.15左右。假設三個月之後，美元兌人民幣匯率為14.30，也就是三個月之後，人民幣兌美元貶值了一倍，那麼這會引起一個明顯的現象，就是資金會立馬出逃，兌換為美元。

這時候，很多人紛紛變賣房子，購進美元。但市場上房子出售的太多，而資金都=變成美元，購房的人非常稀少，這樣房價暴跌。

比如王先生剛買了一套房子，價格是2萬元/平方米購買的房子，然後總購房款是200萬元，首付60萬元，貸款140萬元。這時候房價暴跌，只剩下1萬元/平方米。那麼房子的市場價格，就只有100萬元。

這時候王先生欠銀行貸款有140萬元，不包含利息。但房子價格只有100萬元。也就是前期的首付60萬元白花了不說，房子的價值還不如銀行貸款。

這時候房子就是負資產。

所以匯率貶值確實能讓房子變成負資產。但這樣的現象，大部分是在經濟危機，或者金融危機的時候發生。

從目前來看，中國發生這樣的現象，基本上沒有可能的。

因為中國經濟增長依舊強勁，年經濟增長保持在6%以上，這樣每年新增GDP超過90萬億元人民幣×6%=5.4萬億人民幣，摺合大約8000億美元。這相當於一年增加一個土耳其，或者是荷蘭的GDP。

其次是，中國外匯還是屬於有效管控範圍，中國外匯儲備目前依舊保持在3萬億美元的這樣一個高位。截至2019年7月末,我國外匯儲備31037億美元。這是有實力作為保障的。

當然，最近幾年，人民幣匯率開始回調，尤其是今年以來，人民幣匯率更是直接破7，目前為7.15。這個價格，與2018年1月份人民幣兌美元1美元6.5人民幣相比，差不多貶值10%左右。

而2018年以來，美國對中國產品提高關稅，基礎也是10%。也就是這個人民幣貶值，其實差不多抵消了美國加徵的關稅。

匯率貶值確實能夠讓房子變負資產，但基本上是在經濟危機或者金融危機發生的情況下。目前人民幣貶值，其實是對沖美國加徵關稅的一種策略。

波士財經

匯率是兩個不同國家之間的貨幣兌換時的比率，比率只是一個分數它是不會貶值的，只有幣種才會貶值。當下人民幣就面臨著不斷貶值的現狀，美元兌換人民幣從年初6.7左右的匯率到現在7.1左右，這就是今年以來人民幣的貶值。但是人民幣的貶值你的房產變負資產了，即便是從13年6.0左右的匯率到現在7.1的匯率你的房產變負資產了，匯率有這麼大的波動你得房產不但沒有變負資產反而是翻倍的上漲。所以貶值並不會讓你的房產變為負資產，即便是有影響也是非常小的影響。

人民幣貶值最不利的是外貿行業。

做外貿的人才會不喜歡人民幣貶值，特別是以進口為主的外貿商最不願意看到人民幣貶值。比如年初去國外進口東西都以美元計算，6.7元人民幣換1美元，但是現在要7元人民幣才能換一美元。如果你進口的一件商品價格是1美元，那麼年初到現在你就要多花0.3元人民幣，一件多花0.3元，那一萬件，10萬件，甚至百萬件呢？所以人民幣貶值引起的匯率大幅上漲，最不利的應該是以進口為主的外貿商。如果主要是出口為主的外貿商，他們相反剛好會成為人民幣貶值的受益者。因此合理範圍的貶值或者增值是有利也有弊的，並不會讓你的房產變為負資產。

人民幣貶值會影響房價但是並不會讓你的房產變為負資產。

理論上講如果人民幣過渡的貶值確實會讓你的房產變為負資產，比如現在美元兌換人民幣匯率突然變成了100，當人民幣幾十倍的貶值時就會導致投資者資產嚴重縮水，甚至引發恐慌性的拋售事件。特別是有多套房產，或者一些國際性的投資者是最容易被幣種的突然貶值而破產。但是這樣的情況至今還沒有發生過，不但我國沒有發生過，即便是最嚴重的金融危機也沒有出現過。因此這樣的情況卻是會有，但是發生的幾率可以說是0，所以我們不用擔心人民幣貶值會讓我們的房產淪為負資產，適當的貶值只會讓我們的房產價值越來越高。

投資觀

匯率貶值和房價下跌有強關係嗎？2018年中美貿易摩擦，美國開始對中國出口的商品加徵關稅，結果就是匯率開始大幅貶值，匯率也從6.2貶值到接近7，貶值幅度也接近10%，這個數字好巧合啊。所以2018年匯率是大幅貶值的，但是房價走勢如何了？從2018年3月份匯率開始貶值以來，房價總體還是上漲的，直到下半年喊出“堅決遏制房價上漲”的調控目標，房價上漲的趨勢才被遏制，所以匯率貶值和房價下跌並不是一種強關係的。

但是為什麼會有人認為匯率貶值會導致房價下跌呢？這個匯率的機制有關，匯率貶值意味著在匯率市場美元受歡迎，國內的資金紛紛流出，這樣就導致國內的資產受到影響，尤其是那些投機性的資金，拋售國內的資產（房產和股票），換取美元流出，這樣就有導致房價下跌的風險。08年的時候就有這種情況，金融危機導致資金流出，匯率貶值，拋售國內資產，資產價格下跌，這是套路，98年亞洲金融危機也是這種情況，所以匯率大幅貶值是有這個風險的，但是在我們這裡並不完全是強關係。

匯率貶值如果不是主動行為，那就是被動，一般是危機的前兆，危機出現，資產價格也會下降，所以這也是匯率和資產價格的關係。

在我們這裡匯率是“保7”的，自從我們匯率升值之後，匯率一直是在7以下，是否存在保7我們不好說，但是匯率的形成也是受多種影響。主要的就是雙邊貿易導致的對美元的需求，這是供給關係主導的，市場會有一個自發的匯率保障雙方的貿易穩定，但是短期有突發事件引起匯率大幅波動，央行是會出手維穩的。

小範圍的匯率貶值並不會引起房價下跌，但是大幅的貶值是會有影響的。持有3萬億美元的外匯儲備，為維護匯率穩定提供了保障。

壹號股權

嚴格意義說，正常範圍的匯率貶值不會引起房價變負資產。只有匯率大幅波動，才可能引發房價過度下跌而使得以房貸按揭方式購房者成為負資產。所謂的“負資產”就是比方說，一套房130萬，首付30萬，貸款100萬，而房價比如下跌到50萬，但是你負債100萬，賣掉房產還銀行50萬，你還對銀行負債50萬，即為“負資產”。

從匯率角度看，正常波動總是存在的。以人民幣匯率二十年匯率的波動來看，2000年加入世貿組織前後，由8逐步升值到6.3後基本穩定在6.3區間波動，此被稱之為“第一次匯改”，期間房價大幅上漲，持續時間超過二十年。

而從18年初以來的關稅問題爆發後，匯率經歷了兩輪波動，一輪從6.3迅速貶值到6.95以上，後因關稅緩和，重新接近6.4之間波動。近期因為關稅升級，導致匯率十二年以來首次貶破7並達到近期的7.15（以離岸匯率為準）。期間，貶值幅度最大超過12%，房價並未出現大幅下跌而出現的所謂“負資產”。

而真正的“負資產”，歷史上出現過幾次，一是香港在97迴歸之後疊加了亞洲金融風暴，香港房價出現大幅下跌，而大量的工薪階層成為“負資產”，其中，典型的為香港藝人鍾鎮濤，就是著名的“負資產“；其次，是08年國際次貸危機引發的全球金融危機的一年左右的時間內，以深圳炒房團為代表隊的在房價大幅下跌30%左右而出現按揭買房者和炒房者成為“負資產”。前者歷時幾年，後者歷時不滿一年。

通過以上的案例來看， 要引發房價暴跌而出現“負資產”現象，需要宏觀經濟形勢出現重大問題。尤其是國際性的金融危機或者國內系統性金融危機，且一般在危機三四個月以上，房價才開始出現下跌或者的大幅下跌，而斷供者開始大量出現，房產中介大量關門倒閉，房產拋售集中出現且沒有接盤的購房者。這一系列條件滿足，才可能出現按揭買房者成為“負資產”。且成為所謂“負資產”時間的長短，還是要看國家宏觀政策對經濟和危機的刺激是否歷時和有效。

真正歷史上，最漫長的“負資產”是日本，建議大家可以去百度日本廣場協議前後房價暴跌，長期下跌後大面積出現“負資產”的現象。這個對未來我國可能得房價走勢和後果具有比較高的借鑑意義。

屠龍刀fei0598

貨幣貶值分為：對內貶值和對外貶值，像題主說的匯率貶值則是指對外貶值，以人民幣匯率為例，如果只是小幅貶值的話，不會對國內房產產生太大影響，因為人民幣匯率小幅貶值只會使部分國際熱錢流出中國，而這部分國際熱錢投資國內房產的資金比較小，相比於目前總市值達435萬億的房地產市場來說，影響幾乎是微乎其微，所以，匯率小幅的貶值不會對房產產生什麼影響！

但是，如果是匯率大幅貶值，那影響就很大了，那就不僅僅會影響到房地產市場，還會影響到其他方方面面，首當其衝的是金融市場，我們以1998年東南亞金融危機為例，當時以索羅斯為首的國際資本大鱷就是從狙擊泰國泰銖開始的，瘋狂做空泰銖，致使泰銖匯率崩潰，然後就是印尼、韓國、新加坡、菲利賓、香港等地，東南亞多國貨幣大幅貶值，並導致股市大跌，許多企業倒閉、工人失業，社會經濟蕭條，不僅房產會成為負資產，整個金融體系都備受打擊！

所以，如果匯率只是小幅貶值的話，對房價不會產生太大影響，而如果是大幅貶值的話，則會對固定資產價格產生一定的衝擊！

以上是我的個人觀點，僅供參考，歡迎大家留言討論~~

K濤資本

匯率的漲和跌跟其他商品本質一樣，就是取決於供求關係，本國貨幣有人買就漲，有人賣就跌，

從這個情況可以看出，匯率是一個國家經濟競爭力的體現，一個國家經濟走強的時候，國際資本看好市場前景，大量資本湧入，造成匯率不斷升值，反之，經濟走弱的時候，國際資本不看好市場前景，大量資本出逃，造成匯率貶值，

對於房地產來說，資金寬裕價格就會漲，資金緊張就會跌，那麼匯率升值說明一個國家資金寬裕，有助於房價上漲，匯率貶值說明資金緊張，房價就會下跌，

從國際金融市場的表現可以證明這個規律，日本金融危機發生後，日元匯率下跌，日本房價同樣下跌，亞洲金融危機時期，東南亞國家的貨幣暴跌，房價跟著下跌，前一陣的土耳其里拉貶值，土耳其房價下跌，這個過程其實就是因為資金逃離所致，土耳其總統號召國民獻出美元恰好說明了這個道理，

不過也有一些國家出現匯率貶值，但是房價還會上漲的情況，主要是那些極端通貨膨脹的國家，比如委內瑞拉，津巴布韋，這其實並沒有違背金融規律，而是這些國家資金外逃更誇張，這些國家當局瘋狂印鈔造成極端通貨膨脹，物價普遍上漲，但是上漲後的房價折成美元還是貶值的，房價上漲是不可能超過通貨膨脹速度的，這兩個國家通貨膨脹十萬倍，房價能否也漲十萬倍？

匯率貶值，房地產也會貶值，深層原因在於匯率和房地產本質都是國家競爭力的反映，經濟基本面不行了，啥資產價格都撐不住，都得貶值，

萬事皆空70

愛K線財經直播

房價不會變成負資產，只有房子才能變成負資產。所謂負資產，通常指物業的市價低於原先用來購買物業的借款的現象。這種現象通常在物業價格普遍下跌後發生。

單純的匯率貶值，如果不引起房價的下跌，是不會使房子成為負資產的。如果一個國家的房產市場，國際資金投資比例過重，一旦本幣下跌，眾多的國際投機基金就會立即選擇賣房變現，同時把賣房獲得的本幣拋售，兌換成外幣，逃離該國市場。而拋售本幣，又會引起本幣的進一步下跌，促進更多的投機基金拋售以本幣計價的房產。總之，這是一個惡行循環。當房價下跌到低於住房按揭的平均水平時，就會出現大多數房子都變成負資產的現象。

其實類似的例子在1997亞洲金融危機的時候就有發生，泰國等東南亞國家由於經濟的快速發展，促進了本國房產市場的繁榮，房價上漲引來了眾多的國際投機資金，推漲了泰銖等東南亞貨幣，使得本國房產以美元計價出現了更加快速的上漲。在金融危機發生以後，泰銖暴跌，本國的房產泡沫隨著國際資金的出逃迅速崩潰，很多房產成了負資產，形成了斷供潮。銀行無奈只能拍賣房產，又促進了房價的進一步下跌。這種惡性循環徹底終結了泰國等新亞洲四小龍的經濟神話，其影響一直到今天都沒有完全消除。

不過，從我國情況來看，一直以來人民幣的匯率較為穩定，對境外購房方面的管控也較為嚴格。這種情況在中國難以發生。

度小滿金融

首先，匯率貶值不一定會導致房地產變為負資產，譬如人民幣匯率，近六年來總體上處於貶值區間，以在岸人民幣匯率為例：2013年最高時是為6.0400，去年最低時為6.9763，目前人民幣又快速貶值至六年最低點，但是國內房地產價格卻一直處於升勢之中。

只有匯率貶值嚴重破壞經濟或破壞房地產行業資金鍊的情況下，房地產才容易變成負資產。匯率波動會引發一個國家貨幣的流入與流出，外匯流入會引發匯率升值，這往往是國際資本流入的過程，會促使一個國家的流動性加強，容易引導物價上漲；反之，如果外匯流出則會導致匯率貶值，當市場流動性不足時，市場的物價就容易下跌。

但是在流動性不足時，一個國家的央行可以通過外匯儲備與貨幣手段來調節匯率與市場的流動性，如果外匯儲備充足以及貨幣手段合理的情況下，匯率的貶值與市場的流動性都不會出現嚴重問題。只有外匯儲備不足或貨幣手段不合理時，這時經濟就會遭受嚴重破壞，從而造成社會供給與消費失衡，那麼企業將會被迫停產或倒閉，失業率會上升，企業倒閉將造成銀企負債擴張，失業率上升又會破壞個人信用，這樣銀行業就要面臨高風險，從而形成惡性循環，最終形成流動性嚴重不足的局面，這時就會出現經濟危局。

由於現代的房地產業金融槓桿化比較嚴重，房地產公司多通過房地產開發貸款等來投資建設，所以負債率都比較高，並通過按揭貸款與抵押貸款等方式來銷售，這導致企業與個人的負債也大幅增加。所以當企業破產與失業率上升時，如果無法償還貸款，就會出現信用違約，這時企業與個人就會出現資不抵債或違約風險，尤其是銀行抵押品的資質比較低的情況下，銀行的負債就會大幅度增長，甚至一些債務會轉為呆賬與死賬，這樣房地產行業就會出現價格大跌與信貸違約的死結之中，這時房地產就容易形成負資產。

所以匯率的波動——影響流動性——信用違約——負債，這是一個比較清晰的鎖鏈，只有當匯率波動足以構成這個鎖鏈時，房地產變為負債的可能性才會比較大。

馨月說財經

蔣老師觀點：匯率貶值與房價變為負資產沒有很強的關係。人民幣兌美元匯率貶值，不會直接影響中國的房價漲跌，更也不會直接引起房產變成負資產。

人民幣匯率貶值會影響房價嗎？

人民幣匯率貶值對房價其實沒有實質影響，只是計價方式不同會使得房產名義上“貶值”。

我們來詳細討論這三種情況：

第一種情況：你的資本來自於國內，所有的消費也在國內，以美元計價的資產（比如房產）名義上貶值，但是這樣的貶值跟美元沒有實際聯繫，因為你將來買房賣房都是用人民幣計價。

換句話說，你如果不涉及海外資本的話，這個跟你真沒啥影響。

第二種情況：你的資本來自於國外，消費在國內，並且資本需要返還給海外。那麼對你來說，人民幣貶值就有影響了，因為人民幣貶值，你的資產賣出時以人民幣計價，最後再兌換成美元就變少了。

簡單說，你的錢來自於國外而且需要還回國外的話，人民幣貶值對你有直接的負面影響。但是這種影響也是短期的，如果資產持有時間長，短期波動影響不算大。只有人民幣匯率大幅貶值的情況下，你的房產可能會變成負資產。

第三種情況：如果你的錢來自於國內，想要出國留學、消費、投資的話，那麼人民幣貶值對你來說也有影響，直接損失的就是你的購買力，所以這個時間段出國的話，是比較虧的。

如果金額不大，其實影響也沒有那麼大。

房產變成負資產是什麼意思？

如果你的房產變成負資產，只有一種情況，那就是資不抵債。資產就是你的房產，債就是你從銀行借的錢。如果產生資不抵債的情況，那多數是因為房價暴跌，你的房產不值銀行貸給你的錢了（或者是別人借給你的錢）。那麼你就需要增加擔保或抵押，來確保銀行借出去的錢能夠收回來。

這種情況會發生房產變成負資產。

我舉個例子來說明一下，燕郊樓市一度成為中國炒房客的天堂，房價暴漲到3.6萬/平米，而如今攔腰斬斷，房價跌至1.5萬/平米。在高位接盤的人直接跌沒首付，這是房產變成負資產的案例。

但是這種負資產跟人民幣匯率幾乎沒有關係，跟國內經濟形勢和房地產走勢有關係。

人民幣匯率貶值更多影響的是進出口貿易，進而影響國內資本流動，如果外資大規模撤出中國，那麼可能對國內經濟形勢造成較大的影響，進而導致房地產行業出現問題，房價暴跌，這樣才可能會導致房產成為負資產。

但是這又是一個複雜的經濟運作過程。如果國內經濟出現了大的問題，國家也會出手做好調控的。

綜上所述：

國內房價跟人民幣匯率貶值的關聯度沒有那麼高，不用杞人憂天。與其擔憂別人的房產成為負資產，不如多賺錢，讓自己也能擁有多套資產。

關鍵字: 匯率 財經 資產