这么多年来，如果一定要在武汉选择一片投资热土，在很多人的眼里一定是光谷。
从光谷广场到光谷中心城，这个被称作宇宙中心的地方在强大的政策支持和资源聚集下，以令人惊叹的速度不断地扩张和发展着。如今的光谷，俨然已是一块大牌企业争相抢驻的城市热土。
武汉之大，为何大家对光谷区域情有独钟？
不得不说，这很大程度上，得益于政策和区域规划的持续红利。
而作为投资者，此时最好买进哪里？光谷中心城一定是个多数人的选择。
光谷广场实景图
01 光谷主中心+最具投资价值区域
沿着时间轴，光谷中心城的第一次腾飞，一定是随着东湖高新管委会的迁移，正式拉开大幕的。
2015年7月，光谷政务中心从鲁巷搬迁址至高新大道，这标志着光谷新的中心区开始从光谷东强势崛起。
东湖高新政务服务中心
光谷东，后来的官方名，也就是光谷中心城。
随着交通、商务、商业、居住、休闲等各项城市建设配套的跨越升级，以及一批实力开发商的汇聚，在政策的引导下，光谷东掀开了前所未有的建设大幕。小米科技、科大讯飞、旷视科技、铁四院、中建三局等诸多行业领军企业、独角兽企业及大批世界500强企业入驻。
与此同时，伴随而来的是大批高新人才聚集于此，成为光谷未来价值裂变的承载。
从最初24平方公里扩大至518平方公里的版图，光谷不断提速。而新的光谷中心也随之转移。
政府规划指出，光谷中心城是光谷的主中心，未来将与周边七大园区形成产城联动，预计常住人口会突破40万人，就业人口会超过60万人。
不得不说，光谷东最大投资价值在于有产业支撑，且是高新科技的产业在支撑。有产业的地方，就会带动大量人口就业，固定人群常驻，在此安家立业。因产业引发一系列的集聚效应，借此光谷中心城甚至可以独立成城。
02 光谷战略主轴+黄金中轴
投资规律告诉我们，投资跟着城市中心走，不会错。
不得不说，一个城市中心所在地，就是顶级城市配套最为丰富的地方。
光谷中心城投资看哪里？核心位置在哪？对于这个问题，可能你去光谷中心城转上几圈，心中自然就会有了答案。
开车从光谷广场出发，上雄楚大道高架，沿着高新大道一路下来，你会发现：
相隔不到几百米，沿线具有代表的地标性建筑不断映入眼帘。
光谷万亿主轴—高新大道
东湖高新政务服务中心、小米总部（即将投入使用）、湖北省科技新馆、光谷科技会展中心、中建三局总部、华为武汉基地，沿着高新大道左侧一路排开
而在高新大道右侧，分别是光谷生物城产业园、光谷金融中心、中粮大悦城地块（规划中）、90亿中央景观长廊（建设中）、沃德中心、奥山光谷世纪城、长江数字文化中心、光谷绿地中心、龙湖天街等。
众观这些项目，我们似乎可以发现一些规律：
一边是以东湖高新管委服务中心为主的政务服务中心，一边是以中粮大悦城、沃德、光和创谷、奥山世纪中心、光谷创新天地、龙湖等为主的商务+办公集群区域。
从大区位上来看，
高新大道更是串起了以光谷未来科技城、光谷生物城、光谷中心城三大核心片区，同时连接了关山大道、光谷五路、光谷七路等多条重要道路。高新大道被定位光谷万亿主轴，而光谷五路则被誉为了光谷的黄金中轴。
纵向上看，以光谷五路为黄金中轴，光谷五路串连起了光谷中心城文创、商业商贸、金融商务及众多地标，作为光谷三条千亿大道之一，光谷五路未来将比肩关山大道、左岭大道。
因此，我们看到，越来越多的项目在高新大道和光谷五路交汇一带落地。
而今天我们要说道的项目，光和创谷，也正位于这一光谷中心城这一核心地带上。
项目区域图
03 光谷战略主轴之上+城市商业综合体
光和创谷项目，总建面约18.8万方，规划有写字楼、精品酒店、公寓和2万方体验式商街，打造高端商务配套聚集地。
其中写字楼和酒店全自持，开放的一线临街17-52㎡小金铺正在销售中，以总价低面积小为特点，最低35万即可投资一套。
项目售楼部投资客
1、光谷中心城核心位置 办公+商业聚集地
光和创谷位于东湖高新区高新大道与峄山南路的交汇处。
项目对面就是东湖高新管委会政务服务中心，光谷科技会展中心，和东湖高新政务中心；
光谷科技会展中心
东面紧邻的项目有奥山光谷世纪城、沃德中心，纽宾卡光谷国际酒店、中国十五冶等，和周边诸多企业总部，带来浓厚的政务、商务办公氛围。
可以预见，在多个办公经济集群效应下，区域小范围内必将形成一定的集政务、商务办公氛围。
项目项目西靠新月溪公园，南临90亿地下长廊。
▲项目周边规划示意图
同时，在项目周边可看到，这里受会展经济效应明显。由光谷科技会展中心带来的酒店住宿市场需求巨大，数十家酒店扎堆布局于此。而每逢会展日，酒店租金价格则会水涨船高。
交通方面，项目距离已经通车的11号线光谷五路站约600米，距光谷六路站步行5分钟可达。
地铁11号线由光谷火车站开往左岭新城，后期可在光谷火车站换乘地铁二号线南延线通往光谷广场或天河机场。
另外，光谷中心城内现在建的地铁19号线同样设有光谷五路站，届时和地铁11号线形成换乘站，距离项目均不过5分钟距离，出行还算方便。
项目周边规划地铁示意图
不难发现，地铁19号线属于武汉轨道交通第四期规划，自武汉火车站延伸至高新二路， 线路沿武东路、花城大道、花山大道、光谷五路走向，串联起杨春湖副中心、青山区武东、花山生态城、光谷中心城。19号线后期有望延伸至鄂州，通往梧桐湖，将不断推动武鄂同城化建设。
项目周边还规划有多条有轨电车，像T3、T4、T5、T6均处于待建状态。
已开的T1、T2有轨电车线路图
除此之外，项目附近还有多条公交路线经过，像913、786、536、333、301均在项目附近设有站点，步行约5分钟左右即可达到项目。
2、2万方体验式商街 楼上办公 楼下逛街
光和创谷商街定位于区域内的高端商务办公人群，打造多元、创新、文化、时尚多种要素集聚的情景式体验商街。
▲项目商业规划示意图
光和创谷项目分为A、B两个地块，A地块计容建面约3.8万方，由一座五星级酒店和一栋5A甲级写字楼组成，属于开发商自持商业。
项目整体规划示意图
A1栋定位世界高端酒店管理公司的商务酒店品牌。
A2栋会引进知名银行、咖啡厅及便利店。办公物业与政府合作，引进国内外知名的金融、高科技技术型企业。
A3栋定位为商务人士服务配套的中西式餐饮、便利店及商务服务。
B地块计容建面约9万方，涵盖两栋LOFT和商业。
商业主要分布于B1、B2地块，打造有2~3层的户外体验式商业，通过空中人行道、步梯等进行连接互通，形成楼上办公，楼下即可逛街喝杯咖啡的景象。
因此，项目商业街消费人群，将仍以常驻在本项目及邻近项目商务和政务办公的固定人群为主、
同时从项目周边情况来看，紧邻的沃德中心和奥山光谷世纪城均配有小体量的商业街，可以满足项目所在的消费人群需求；同时，规划中的中粮大悦城项目，将带来近13万方的商业体量，也将是武汉首座大悦城。
项目南面紧邻有龙湖天街，将带来12万的商业体量，是集生活超市、国际快消、时尚零售、儿童体验、影院餐饮等多业态的一站式大型购物中心。
因此，从人流走向上来看，光和创谷将位于龙湖天街和大悦城中间，如何找准定位，找到细分人群将很重要。
3、17-52㎡临街小铺 超低总价35万入手
据案场置业顾问介绍，目前项目正在出售的是B1、B2两栋楼的特色临街底商，面积分布在17-140㎡，其中主要以17-52㎡的小面积商铺居多，商铺的整体门头都在4M以上，里面进深在5M以上。户型较为方正，在设计上对面积没有任何的浪费，这样也保证了得房面积。
项目规划示意图
其中一楼的铺子都是6M层高，二楼是4.5M层高，在空间上，商家后期可做成复式门面，上下两用，极大提高商铺的利用率。
价格上，一楼临街铺面4.5-5万/㎡，二楼3-3.5万/㎡，三楼1.8-2万/平。
据介绍，目前项目已引进国际知名五星级酒店希尔顿入驻，签约有肯德基、盒马鲜生、新东方教育、耐克、李宁、老乡鸡等品牌意向入驻。
意向入驻商家示意图
4、专业团队8年统一管理 后期运营有保障
说实话，一个商业街运营的好不好，很重要的一点，就是要看后期的运营，是否有专业的商业运营管理团队来运营和统一管理整个商业街。
在该项目的招商手册上，笔者看到，第一部分就对其运营团队做了重点介绍。项目聘请了专业的商业运营管理公司——武汉乐享易商业经营管理有限公司。
据资料介绍，这家公司曾成功招商运营过光谷步行街、西班牙风情街、保利时代广场、光谷天地、联投广场万汇mall、汉川汉海国际广场等项目，其累计有全国1500多家品牌商家的资源，依托福清商会和交投集团成立的公司，在招商和运营商积累有丰富的运作经验。
另外，在投资回报率上，光和创谷商业街采取的是：
统一运营8年，第一年6%直接抵扣房款，品牌运营成型后，后七年根据市场实租金一九分成（客户得九成），进行统一的运营管理，保证商业街的连续性运作。
说实话，这样的投资回报方式，保证了商铺投资者眼前和长远的双重稳定收益，。
相比以往的商铺投资，多以直接每年包租返点的形式，返给投资者，但往往这样的投资是具有很大风险的，如果商业街运营不起来，高返租率也将是张空头支票，无法兑现。
光和创谷这样的租金分成形式，是承诺在有专业的团队进行统一规划管理基础上，在后期商业街运营上是有一定优势的。
因此，可能前期租金回报不会太高，需要投资者多点耐心等待商业氛围成熟。
【后记】
最后针对该项目，做以下几点投资建议点评，供投资者参考：
1、光谷中心城的整个区域发展潜力毋庸置疑，光谷中心城就是未来光谷核心的位置，投资跟着中心走，中心地段政务和商务的集群必将引发巨大商业需求。
2、光和创谷位于高新大道战略主轴和光谷五路中轴之上，地铁11号线和19号线距离3~5分钟内，周边消费人群多为所在区域固定办公的高知人群，消费能力可观。
3、项目推出的17-52㎡小面积商铺，最低总价35万起，投资门槛较低，同时一线临街铺，运营管理的好，人流会有保障。
4、商业后期由专业的商业运营团队管理，8年统一运营管理，投资者直接按照实际租金9:1分成，前期租金回报可能不会太乐观，需要待商业街氛围成熟。
5、项目周边同类竞争对手比较多，如龙湖天地、未来的中粮大悦城，紧邻的沃德中心、奥山世纪城、光谷绿地中心、光谷创新天地等。商业体量较多，
后期如何细分消费人群，留住客流，项目需要找准自身定位很重要。閱讀更多 浩哥觀商業 的文章
