短短两天，819万香港、澳门居民获得了粤港澳大湾区内地城市的“房票” 。
11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，领导小组会议后，香港特区行政长官林郑月娥介绍了3类16项下一阶段将展开的普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施，包含有关便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋、支持香港居民在内地便捷使用移动电子支付等内容。
▲香港惠及市民的政策措施
继16条惠港政策后，11月7日下午，据《澳门日报》消息，中央政府再度推出一系列惠及澳门的政策措施，分为两大类，一是惠及全澳居民的政策，二是扶持专业界别的政策措施。
▲澳门惠及市民的政策措施
便利港澳居民在大湾区购买房屋
16项措施中，最引人注意的当数第一条：便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋。
新政出台之后，港、澳居民无需任何个人所得税及社保条件、不用任何纳税证明，就可以享受跟本地人一样的购房待遇，将不受限购条件限制。
不仅如此，湾区内地9城中的教育、医疗、金融等基本服务也对港、澳居民全面敞开“大门”，未来港、澳居民在内地生活完全有可能。
据悉，港澳居民可以在内地购房是一直存在的，前提会附加一些条件和证明，此前需要在境内工作、学习等，方可购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
但这次新政出来后，所有附加条件、各种证明都免除了，享有与当地居民同等的待遇 ，这是一个重要的突破。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“香港居民的置业需求非常旺盛。而且从香港和大湾区内地城市两个市场的对比来看，大湾区有政策的利好，市场表现强劲。
另外从价格来说，深圳的房价是香港的一半，广州（楼盘）也才香港的四分之一，大湾区内地城市的房价对于香港居民非常有吸引力。再者，面对香港的老龄化，惠州（楼盘）、江门（楼盘）对接养老也很有潜力。”
分析认为，大湾区需要新的融合模式，即由以往的注重资本引入，转向资本和劳动力引入并重。这需要扩大投资领域，尤其是第三产业的领域。同时给予香港居民国民待遇，允许他们以个人身份到内地创业就业。后者可以帮助香港居民个体直接参与财富分配，共享大湾区发展成果。
目前，香港新房均价约为193339元/㎡，澳门房价新房均价高达76744元/㎡，两地的房价遥遥领先于湾区其他城市。
湾区内地9城楼市对港、澳两地超800万人口敞开“大门”，在高差房价再加上湾区交通路网的助攻之下，
未来或将有一批港、澳购买力进入湾区9城，支撑内地楼市。港人最爱买这些城市
▲大湾区广东九城房价地图（图源：克而瑞）
港人内地置业主要集中深圳、东莞、惠州、中山、珠海 。
相比之下，粤港澳大湾区9个内地城市，深圳的房价是香港的一半，广州是香港的四分之一，惠州、江门、肇庆、中山很多房子不到1万，加上现阶段1小时通勤圈建设，来往返香港会越来越便利，对于香港中低收入阶层，非常有吸引力。
自去年底以来，粤港澳大湾区的重点城市不断放开香港居民的限购：
2018年4月，广州取消了外籍人士（含港澳台）居住和工作证明满一年的限制，提供相关学习、工作、居住证明以及单位证明，明确在广州无住房，即可购买1套自住住宅。
2019年10月，中山宣布首套房对港澳客户完全放开，港澳客户办理申报购房网签无需提供社保、完税证明和劳动合同，中山首套房只需要港澳身份证和回乡证、中山住房证明、婚姻证明、家庭成员表。
因此，有相当一批香港居民愿意进入内地9城购房，尤其是随着广深港高铁通车、港珠澳大桥开通等，大批港人和外地精英正在来内地置业。因为通勤太方便了，比如广深港高铁开通后，福田一站到香港西九龙站，最快只需要14分钟。
现在便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋政策出台后，会有越来越多香港居民选择在大湾区的城市购置一套房产，预计珠海、深圳、中山、惠州等地楼市将受到较大利好。
数据显示，中山和惠州是最受相关客户最受欢迎的城市。
其一，2016年-2018年4月，香港客户占大湾区购房客户总受的0.7%。其中，2016年以来有42%的相关客户选择在中山购房，惠州是香港客户购房占比第二高的城市。
而在深圳、珠海、广州、东莞、佛山，香港客户购房占比较低，深圳占比12%，其余4成合计15%。
其二，香港客户置业大湾区基本以投资为主，且投资比例客户还在逐年上升。
2018年4月，香港客户以投资为目的置业比例达到了近9成。
其三，再看看单价，香港客户在湾区各城的购房价格，也明显高于广东省内客户的均值，在深圳尤为显著。
另据深圳中原地产研究中心在2018年11月，开展的一项关于港人大湾区置业意向的调查显示，在接受调查的505名香港市民中，有计划在未来3至5年内在大湾区内置业的，占14%。
超半数人群置业预算在：400万元港币（按即时汇率约359万元人民币）以下，需求多为自住和投资，其中自住占比33%、投资占比25%、养老占比18%。
但是，2016年-2018年4月，香港客户仅仅占大湾区购房客户总受的0.7%。
港澳客最爱买哪些楼盘？
乐有家研究中心数据显示，从2015年到2019年8月，港澳居民更青睐5城的一手住宅，购买占比达到64%。
因为各城市住房供应节奏不同，在购买一手住宅的港澳客中，60%的人选择了惠州作为自己的置业首选地，28%的人选择了中山，东莞则有9%的人选择，深圳因为房价问题，影响了港澳客的购买决定。
在片区选择上，深圳罗湖人民南、东莞常平新城大道、惠州惠东稔山、中山南区环城，珠海香洲拱北，是最受港澳客青睐的片区。
其中3房相对占比较多，为36%，2房占比29%，1房26%，大户型则购买人群较少。
事实上，目前大湾区9城（广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、江门、惠州、肇庆）都出台了不同程度的限购政策。
▲粤港澳大湾区限购限贷政策图
业内人士点评
值得注意的是，惠民措施并不等于开了炒房的口子。
自住需求是原则，包括提及的仅限购买一套、用于自己居住或者办公的需求等。对于这一点，住建部和外管局前两年已经出具了要求。
2015年8月，住建部等六部门曾联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，其中指出：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。
对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：
即使现在香港居民在大湾区内地城市购房不再需要纳税、社保证明，但仍旧需要坚持自住自用的原则，包括仅限购买一套、用于自己居住或者办公的需求等。对于这一点，住建部和外管局前两年已经出具了要求，大湾区不能突破这个原则。
在深圳，香港居民的购房比例一直保持在2.3%左右。今年8月份，受香港房地产市场下滑，房价下跌、商业中心租金下跌等影响，香港居民在深圳以及大湾区其他城市购房的情况有所增加。
预计未来政策实行后，在大湾区内地城市购房的香港客将有所增加。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁：
粤港澳大湾区发展的长远布局，这个政策完全是对应粤港澳大湾区发展规划纲要里所提出的城市融合的需要，是长远的布局。
首先打通障碍环节，就是人要过得去，而长期的互动就需要购房政策的转变，这样大家就更加好地融合。
这对于大湾区整体发展是利好的，同时也有利于港澳居民更多地融入到内地，吸引人才过来。
这对内地的房地产会产生一定推动，但也不会有太大的变化。至于香港人会不会都来炒房，这个情况不会太明显。
克而瑞广州区域首席分析师 肖文晓：
首先应该说这个政策出台的初衷不是为了提振湾区楼市，而是为了使到港澳居民可以更好地参与和融入到粤港澳大湾区未来的大发展中来，也是湾区一体化的体现。
另外，相对于大湾区房地产市场的体量来说，港澳居民所能贡献的购买力始终是有限的，并且他们也不是独立于“房住不炒”的调控红线之外的，在限购城市一样不能无限度地买买买，所以也不用担心港澳客炒房的问题。
这股楼市的冬日暖流，它最终体现的影响是在局部，也就是那些本身就与港澳有较为紧密的人员和经济联系的区域，比如像深圳、东莞、珠海以及广州南沙等区域，未来都会更多地见到港澳客的身影。
香港特区政府粤港澳大湾区速递、中国基金报、
克而瑞广州、乐有家研究中心等。
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