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上个周末在重庆举行了两场盛会。
一场是在南坪会展中心举办的秋季房交会；另一场则是在悦来国博中心举办的2019年全国规划年会。
对于任何一名地产从业人员而言，这两场展会似乎都是不容错过的。
但作为一名18线地产圈网红，我周末是很忙的，留给展会的时间只够看一场。
所以权衡再三，我选择了去参加一场在重庆市图书馆举行的关于成渝城市群发展的小型论坛。
之所以放弃那两场更大的展会，是因为在我看来成渝城市群一体化对未来重庆的城市价值和房地产行业的意义，将远远超过当前的市场环境的规划动态。
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成渝城市群的发展之所以重要，是因为里面不但有重庆和成都两个超大城市，还有若干个Ⅰ型、Ⅱ型大城市，常住人口占到全国的6.9%，经济总量占到全国的6.3%。
更重要的是，目前作为国家级战略的环渤海、长三角、粤港澳三大城市群，全都位于东部沿海地区。
图片源于网络
而成渝城市群是中国内陆唯一一个可以于东部沿海相抗衡的城市群。
川渝两地的主政者都在不同场合多次提到要推进成渝城市群一体化的发展，共同推动成渝城市群一体化发展上升成为国家战略。
一旦成渝城市群一体化上升成为和京津冀、长三角、粤港澳一样的国家战略，那就意味着将有大量的资金、人才、产业向这两颗西部双子星聚集。
也许在不之后，成渝这两个“新一线城市”头上的“新”字就可以去掉了。
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成渝城市群一体化，既是合作，更是竞争。
重庆与成都两座城市的恩怨由来已久，而一体化对于双方都是一把双刃剑。
当一体化的大门敞开之后，两座城市对城市群里面几十中小型城市的人口、资金、企业、人才、消费力等方方面面的相互虹吸作用会更加明显。
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谁的实力更强，谁准备得更充分，谁就会在这场竞争中占得先机。
面对成都来势汹汹的东进步伐，重庆应该怎样应对？
作为重庆主城向西战略的门户，沙坪坝区自然就承担起了西进桥头堡的角色，和它演对手戏的则是
成都东站周边区域。成都东站所在的成华区在年初的时候就提出了以TOD交通枢纽为驱动，打造“四个城市会客厅”的理念。其中包括了交通枢纽、商业集群、酒店集群以及各种创意公园、旅游线路等具有强吸附力的产业业态。
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通过高铁的连接，成都东与沙坪坝之间只有一个半小时的距离，而在高铁走廊上还串联着十多个中小型城市。
成都东与沙坪坝的对决结果将在很大程度上决定高铁走廊沿线城市的庞大消费力是往西走还是往东走。
目前，沙坪坝高铁站的TOD项目就是重庆的“会客厅”。
但很显然，沙区这种依靠三峡广场单一商圈的发展模式，在与对方“四个客厅”的竞争中无疑将处于下风。
在“重庆西站+沙坪坝站”双交通枢纽的格局之下，
沙区需要一个新的城市中心，与传统的商圈枢纽形成联动，将成渝高铁走廊在重庆端的“会客厅”做大。04
传统商圈之外的“新中心”是城市发展到一定阶段的必然结果。
比如渝中在传统的解放碑商圈之外打造出了大坪商圈，成为成渝两地人流量最大的商业体；
江北在传统的观音桥商圈之外形成了以新光天地和恒大中渝广场为核心的加州-新牌坊商圈，拦截了大量的北区高端消费力；
九龙坡在杨家坪商圈旁边衍生出来了相对独立的万象城商圈，成为重庆最高端的购物中心之一。
不管是城市发展的内生需求，还是成渝高铁门户的外部竞争，都要求沙区在较短的时间内打造出一个城市的“新中心”。
而未来的沙区新中心就是凤天大道板块。
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为什么是凤天大道？
首先，这个板块位于重庆西站和沙坪坝站之间的中心位置，可以通过轨道环线有效地串联起两大成渝高铁枢纽。离重庆西仅有两个站，离沙坪坝TOD商圈仅有3个站，是重庆在成渝高铁走廊上真正的门户。
第二，自沙区政府搬迁以来，凤天路板块形成了沙区最早的“富人区”，聚集了像都市花园、天骄年华、万科金色悦城等当年沙区的高档楼盘，在这里打造新中心，顺理成章。
第三，板块内有沙区各政府部门、陆军军医大学、新桥西南两大医院、重庆市图书馆等行政和产业资源的支撑，聚集了大量的高净值人群和高消费人流量。
据了解，成渝高铁在2018年1月份通车以后，西南医院和新桥医院平均每天门诊量增加了500人左右。在这部分增量中，绝大部分是外地人。西站通车之后，贵州的病人每天增加了3-400人。
交通枢纽与优势资源的结合，让凤天路板块拥有成为新中心的强大消费力支撑。
最后，凤天路是一个在环线之上的板块，光区域内有3个环线站点。
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通过环线可以快速并入整个主城的轨道交通网络，将新中心的影响力从区域内扩大到整个重庆主城。
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在成渝城市群一体化的新时代背景下，凤天路板块将迎来成为成渝新门户和沙区新中心的样的机遇。
城市中心的价值是诱人的。
也正是看到了这一点，一些开发商才不惜一切代价也要在凤天路板块实现布局。
一个城市的新中心需要不少于几十万房的商业体量，酒店、商务办公集群以及满足吃喝玩乐购各种消费需求的业态来支撑。在这样的需求下，诞生了华宇城。
在本月10号，华宇以创沙区纪录的9375元/平米的楼面地价，在凤天路板块拿下一宗建筑面积6.93万方的土地。
而这个地块将会与华宇之前在旁边拿下的地块一起，共同构成一个拥有33万方商业综合体的百万方大盘，成为沙区新中心的核心驱动力。
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由于凤天路板块承担着沙区新中心的使命，而华宇城又是进入这个板块的第一个商业旗舰项目，因此华宇城在许多方面都具有独一无二的稀缺性，与普通的住宅项目有着非常大的不同。
华宇城效果图
首先是稀缺的规模。
在5年前的重庆市场上，百万方的大盘还比较常见。但现在的土地供应原则是单宗土地面积不超过100亩。因此，现在重庆市场的上百万方新盘几乎已经绝迹了。
而华宇城的地上地下建筑面积加在一起已经超过了百万方，是重庆市场上非常少见的百万方新盘。
楼盘规模更大，就意味着更完善的配套和更大的公共空间。在这一点上，华宇城具有相当强的稀缺性。
其次是稀缺的商业。
华宇城商业效果图
在华宇城百万方的体量当中，商业商务体量就达到了33万方，是一座集地标建筑、办公、商业、酒店于一体的商业巨舰。
而其中光购物中心的体量就达到了17万方，比北城天街还大。
商业体量只是一方面，更重要的是，由于华宇城是凤天路这个沙区新中心的第一个商业项目，因此绝不会以传统的“住宅+配建商业”的模式来打造，而是以一个城市级商圈的标准在规划。
比如华宇计划将项目打造成一个24小时全时段的城市商业地标；
比如整个商业方案的前期设计投入就花了一个亿，最终的方案是经过了三轮设计才做出来的；
又比如华宇的商业自持体量至少是17万方，统一规划，统一招商，统一宣传，统一经营。
华宇城商业效果图
未来在凤天路这个成渝新门户呈现出来的第一个商业综合体，一定不会是区域级邻里中心的概念，而是一个真正的城市级商圈。
华宇的目标也很简单，做到国内年度新开商业的TOP10就可以交差。
最后，是稀缺的环线。
环线无疑是所有轨道线路中价值最高的一条。因为环线除了串起主城五大商圈之外，还串起了几乎所有的轨道线路。
这就意味着只需要一次换乘，你就可以到达主城几乎任何一个有轨道交通的角落。
而华宇城则是正真的环线上盖项目。
华宇城商业效果图
环线站点就在商业综合体下方。商业与环线有三个通道可以连接，是真正的无缝对接。这也让华宇城成为沙区的又一个TOD项目。
有了环线交通的加持，对于普通家庭而言的“一碗汤的距离”，对于住在这里的人而言，可能就是半个重庆城。
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作为凤天路板块的第一个以大型商业为驱动的项目，华宇城所承担的城市功能绝对不仅仅是一个传统意义上的住宅楼盘而已。
更是肩负着打造成渝高铁走廊重庆“会客厅”的职责。
因此，华宇集团对这个项目的重视程度也远远超过了其它任何一个项目。
这一点其实从项目的案名就可以看出来。
一个直接以企业名字命名的项目，必然是最能代表这家企业形象的标杆项目 ，也必然是企业倾注各方面资源最集中的项目。
而这样的项目，往往也是最具成长空间，最值得买的项目。
在成渝城市群一体化很快就会上升成为国家战略的大背景下，在沙区新中心崛起的大战略下，凤天路一定会成为整个沙区最具价值成长前景的新中心和高铁门户。
而作为进入这个新中心的第一艘商业旗舰，华宇城也必然具有最大的投资价值，未来的前景不可限量。
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