今天看到中国房地产报的一则报道，“限跌令”重出江湖。

安徽某地市规定： 商品房售价，不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%。

在以往，我们只听过房价不能高于备案价的10%，也就是大家都熟知的限价政策，现在出来一个不低于备案价格的10%，托市意图明显。

从中我们也能够瞧出调控的意图：大涨不可以，大跌也不行，平稳才是主基调。

这是有背景的，10月合计房地产调控高达67次，年内高达482次，相比2018年同期上涨超过20%，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。

这些调控手段，既有加强限购、限售、限贷的措施，也有定向宽松的政策。

比如呼和浩特，直接停贷三套房，比如南通、南京、天津等地，对人才购房敞开大门，对待投机者和人才刚需，调控的界限截然不同。

表面上看起来信号很繁杂，实际上却是目前楼市的“纠结”。

因为房地产关联的行业太多，从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，靠房地产生活的群体太多，不能出现大幅波动。

房地产与人们生活捆绑的程度，远超我们想象，数据显示，49家上市银行2019年上半年的贷款规模合计是101.64万亿元，其中房地产行业信贷占比超过1/3（房地产行业贷款和个人住房按揭贷款规模分别为6.62万亿元和26.24万亿元），远超过其它行业。

在这种“不能涨也不能跌”的环境下，现在买房，10年后会“一本万利”还是“人财两空”？国家智囊犀利预测。

9月份，国务院参事仇保兴在《中国经济大讲堂》中提到：“诺塞姆曲线只适应于新大陆国家，因为国家全部是外来移民，他没有这种乡愁。我们是农耕文明最悠久的国家，我们有一个乡村情结，所以对于中国人来讲，我们是一个典型的旧大陆国家，城镇化率绝对不会按照诺塞姆画出来的理想曲线来走。”

仇保兴认为，我国的城镇化率可能到65%—70%的时候就封顶了，不会超过70%，城里房子建多了，那就只能空在那里了。

仇保兴主要从事发展战略、中长期规划、经济结构等方面的规划编制与政策制定工作，称之为“智囊”并不为过，按他的看法，时间过的越久，城镇化的力度越小，现在买房，10年后空置的可能性会更高，“人财两空”的可能性也更大。

笔者认为，我们还可以从以下几个方面展开分析。

第一，货币层面。

从最近20年的数据看，房价与货币信贷之间，是高度正相关关系。

截至2017年底，我国的“影子银行”总规模已经超过130万亿元(剔除重复计算的部分，总规模应该在100万亿左右)，这是非常惊人的规模。

什么叫影子银行？信托公司，保险公司，资产管理公司，本身并不是银行，却干着银行的事，给房地产行业贷款，这些机构募集资金，这些货币又流入到楼市里，推涨房价。

在2007年的时候，这个体系只有6万亿元的规模，如今达到了100万亿，相当于用10年时间，在银行体系之外，又再造了一个银行体系。

但是，未来货币与楼市的关系，会得到彻底改变。

一方面，影子银行的扩张得到了遏制，今年信托、ABS、资管等各种融资渠道被掐住了。

另一方面，10月份开始，房贷利率挂钩LPR，1年期LPR持续下降，为实体经济注入动力，5年期LPR纹丝不动，中长期的房贷持续高位运行，使货币不再像以往那样涌入房地产市场。

长此以往，想靠买房“一本万利”，已经不可能了。

第二，人口层面。

房地产业内流行一个金句：短期看金融，中期看供需，长期看人口。

房地产金融和供需政策的变化，可以被左右，但人口这个因素却难以轻易改变。

根据中国发展研究基金会课题组发布的《中国城市群一体化报告》，长三角、珠三角、京津冀等12个城市群依靠不到五分之一的国土面积，聚集了中国人口总量的六成，贡献了中国经济总量的八成。

显然，人口聚集的越多，经济越发达，房价也越高，这样的趋势，在未来会得到延续。

但是，我们有几千个县城，几百个地市，这些地方不可能像京沪深和省会一样拥有长久的人口流入，以长达十年的眼光来看，在其他城市买房，“人财两空”的可能性非常大。

第三，租赁房的建设。

长期以来，我们的住房市场一直“重销售，轻租赁”，这是楼市无法满足刚需购房者的重要原因。

以新加坡为例，组屋占存量比重为73%。每年新建的组屋3万套左右，占存量的比重大约为3%。103万套组屋为320万居民（占总人口的81%）提供了居住空间，户均住房套数达到1套，2015年人均住房面积达到27.6平方米。

同时，由于补贴的存在，组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。组屋销售的价格大概在25万新元左右，补贴后大概在20万左右，是家庭收入中位数的2-3倍。2009年至2014年间，四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%，含补贴的预购价格增长了5%，而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

从中可以看出，我们的租赁房和保障房建设，将是未来的必经之路。

也就是说，以后的楼市，“商保共存”才是主流。

有钱人随便买，只要能扛过房产税和不断增长的持有成本就行，没钱的租房住，找个人房源也好，找集体房源也罢，房租相对稳定，长期租赁也不必担心转卖、搬家的问题，小孩一样可以去优质学区上学，去医院看病依然享有本市医保。

居者不必有产权，居者必有其屋，这就是未来房地产要走的路。

综上所述，现在买房，10年后要面临货币、人口、租赁房等多重压力，想像过去几年那样“一本万利”已不可能。

相反，假如购房者依然执着于囤房、投机、多套房炒作，最终难免会陷入“人财两空”的困境。

关于买房这件事，知名企业家宗庆后曾两次提醒。

9月份，宗庆后接受了新京报的专访，他说：要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要重点“关注刚需人群”的住房问题。一方面，对于刚需的人群，银行是不是可以降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？另一方面，廉租房的建设中，是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？

这两个问句，就是对购房者的两次提醒。

刚需群体未来的房贷利率肯定会下降，假如你买房是用于自住，并且家庭财力也可以支撑，不必纠结什么时间出手，买就是了。

而租赁房市场的建设过程中，房企包括其他企业，它们名下的闲置土地，也极有可能会入市流通，未来租房的体量会越来越大，现在买房，10年后必然会面临“接盘者”越来越少的局面，到时房产贬值还是小事，当一个家庭的全部积蓄都在房产上捆绑着，就不仅仅是亏钱这么简单的事了。