2019-11-08 02:29:08 佚名

你說我像雲61997518

這種情況暫時也不算太多，類似的企業行為可能是出於公司資產優化配置需要，也可能是他們基於對行業風向的理解而做出的避險措施。前者在行業調控背景下，不少房企會面臨著資金的壓力，不得不做長遠的打算；而後者在其自身對風向理解的基礎上，認為行業出現變數而提前做好規劃應對。未來房價也與這些背景和風向捆綁在一起，整體上漲的支撐因素正在變弱。

一、融資環境持續收緊，融資成本走高。

1、房企負債率偏高，需要保證穩健的現金流。

房地產行業是一個資金密集型行業，這個行業的高速發展離不開大量資金的支持，而僅靠房企的自有資金是很難支撐企業的循環快速發展的，所以融資發展就成為房企的常態，這又很容易會導致債務和現金的矛盾，使負債率居高不下。

中國房地產業協會、上海易居房地產研究院在上半年發佈的“2019中國房地產上市公司測評研究報告”的數據顯示，其監測的中港兩地210家房企的資產負債率的均值是68.09%，而淨負債率均值則達到92.52%。這種背景下，企業必須保持現金流的穩健，否則就有可能會陷入非常被動的局面。

2、金融監管趨嚴，房企融資成本走高。

而眾所周知的是到目前為止，關於樓市的宏觀調控已經持續了三年左右，其中舉措之一就是對房企融資環境的收緊，以遏制行業過高的金融槓桿和泡沫化的發展，維持行業的健康發展。相關部門針對房企的融資渠道進行持續且較嚴的管控，使用房企的融資途徑受阻和平均成本攀升。

據克而瑞地產研究的監測數據，在剛剛過去的10月份，其監測的95家典型房企的融資總額是864.87億，環比下降了24.5%，包括境內和境外的債權融資佔了融資額的90%以上。而發債作為目前房企融資可以選擇的主要途徑，其成本在這幾年呈現逐年走高的態勢。

在調控之前平均成本只有4.82%，到2017年進入嚴格調控之後是6.27%，2018年是6.53%，而到2019年的1-10月份，已經升至7.05%，成本不斷上升。同時在今年7月份，有關部門對發債融資提出了嚴格的要求，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，對資金流向有了要求，那在日常的經營管理上的資金壓力也許會更大。

在這種背景下，房企自身生存能力的要求就越來越高，資金鍊是企業的生命線，在這條線受壓時，對企業資產做優化配置，謹慎拿地、出售資產或者加速促銷房源回籠資金，都是很正常的。同理，這時候整體的房價承壓，即使沒有下跌，但相對的議價空間已經比以前大很多。

二、M2廣義貨幣與生產總值告別高速增長，樓市未來變數加大。

M2廣義貨幣和生產總值高速發展階段，正是在過去20年房地產行業高速發展的有力保證，現在有房企對未來發展規劃作出調整，其原因之一就是房價的這兩項重要支撐基礎出現了調整。

1、M2廣義貨幣增速放緩。

M2是房地產高速發展重要支持因素之一，近幾年增長速度已經放緩了不少。M2在2017年以前，其增長的速度都保持著兩位數的增長，這種情況的轉折出現在2017年，當年M2的增長速度下滑到個位數，只有8%左右。

並且在2018年及截止到10月份的2019年，都大概地保持著這個速度附近。在今年3月份的政府工作報告中也明確指出，未來M2和社會融資規模的增速將會和生產總值的增速相匹配，以更好滿足經濟運行保持在合理區間的需要，可以預見未來M2增速比過去更低將成為新常態，所以M2中的房地產類信用貨幣的擴張會受到限制。

2、生產總值增速放緩。

生產總值增速放緩是一個正常的現象，沒有任何國家可以長期保證在經濟體量巨大的前提下依然有高速的增長。近10年來，從2010年時的10.6%，到2013年的7.8%，再到2016年的6.7%，此後直至現在一直都保持在6%-7%這個區間內發展，整體呈現放緩的趨勢。而即使在這樣的背景下，依然堅持降低房地產行業在經濟中的地位，並明確不再將該行業作為經濟刺激的短期措施，以防止過度金融化和出現泡沫。

因此，這兩項支撐因素出現了變化，給房地產企業釋放出一個風向，這個行業已經不可能再像以前那樣高速發展，房企賺快錢也沒有以前那麼容易，因此對未來及早進行規劃也是無可厚非的事。正常來說缺乏金融的大力支持，那些炒房投資的需求將被大大抑制下來，房價的快速上升現象也將得到改善。

三、人口紅利的變化將影響未來房地產行業的持續勢頭。

人口紅利是房地產行業的另一個支撐因素，但目前人口情況出現了一些新的變化。

1、老齡人口比例增加。

來自國家統計局的數據顯示，截止到2018年底，我國60週歲及以上人口為24949萬人，即接近2.5億，佔總人口的比重為17.9%，其中65週歲及以上人口為16658萬人，佔總人口的比重為11.9%。而在2015年的時候，全國60歲及以上老年人口22200萬人，佔總人口的16.1%，其中65歲及以上人口14386萬人，佔總人口的10.5%，幾年時間，上升還是比較明顯的。

2、人口自然增長率走低。

在現在的高房價和高生活成本的條件下，人們養娃的壓力也在加大，導致很多人的生育意願有所降低，間接地影響了人口的自然增長率。據國家統計部門的數據，2018年的人口自然增長率錄得近20年來的最低值，只有千分之3.81。而此前自2011年以來次低值是4.79。

如果老齡化增加而人口自然增長率走低這種情況持續，那未來人口對房地產行業的支撐因素也將越來越弱。

<strong>三、總結。

總的來說，以上因素是從大的方向上理解的，它們的影響並不會立杆見影響地影響到房價上面，但作為企業發展的規劃，一些地產商出於自身發展的需要考慮，在戰略和資產上做一些優化配置，既可以緩解當前的壓力，又可以降低未來可能出現的風險，也是正常的。這些背景因素對房價的傳導不會過快，但會在長遠的方向上對房價造成影響，房價失去長期快速上竄的動力，具體的表現將需要結合所在的城市來考慮，不同城市的房價會因人口和經濟實力的差異而出現分化。

CA紅葉

很多大佬撤離房地產，未來房價是迴歸居住屬性，但是空置率太高的、沒有商業和企業支持地區、外地人租房多的會自由落地運動。

一、未來房價大多數地方迴歸居住屬性，那就是當地平均工資或者2015年年初價格，普通人3-5年收入買一套房，這個事必然，現在按照我國人均居住面積40平方算，我國有40×16＝640億平方商品房，按照90平方一套，有7.66億套，加上這兩件規劃建造的、小產權、公寓。我國預計有12億套房子，然而我國16億人口只要需要3-5億套房子，也就是至少有7億房子是多餘的，需要賣的，那房價迴歸居住屬性自然而然，普通人隨便買房也是必然了。按照2019二手房掛牌速度，二手房掛牌量翻3五倍，2019年年末可能全國超5000萬套二手房掛出來，到2020年中可能掛牌量超1億套。投資房子的只要一年賣不掉、留給他們要不斷供、要不降價。我想大多數會選擇降價，因為斷供了什麼都沒有了。也就是2020下半年可能迴歸居住屬性了。並且2016之前買房只有現在1/5到1/3價格，也就是市場是大幅度有降價的籌碼。

二、沒有商業和企業支持的、空置率高的、外地人租房多的地區會自由落地運動，房價迴歸居住屬性後，租房外地人和缺少房子都去繁華的、地段好的、離上班地區、賺錢地區、近的地區買房了，不需要租房了，空置率高的、偏遠費、外地人租房多的、沒有商業和企業得勢必變成類似偏遠農村，那自由落地運動是必然。

劉貴剛mark

多元化經營是我國幾乎所有的企業在發展到一定階段後肯定會做的事情，房地產行業也不例外

大家需要明白的是，在我國任何行業的發展都離不開政策支持也就是很多投資界都在提到的“風口”。房地產行業從業公司之所以如今高達接近10萬家，這也是因為房地產行業政策支持的結果。借用有位學者的一句話來說全球任何國家的房地產行業黃金期很難超過20年，如今我國房地產行業的黃金期正在褪去，似乎也印證了這句話。畢竟無論是從人均住房面積來看，我國目前已經與全球發達國家沒有多少差別。這也是為何房地產行業大佬要麼退出，要麼轉型的原因，畢竟這些數據對於他們來說拿到更加容易。幾點觀察：

第一、任何行業都有周期，企業要想獲得長久持續發展，轉型或多元化經營是必然。就以我國製造業家電行業為例，經歷了上世紀90年代的火熱期後，如今多數都在走入了多元化經營，格力開始佈局新能源汽車，美的步入地產等。這就是我國企業的通病，也是我國幾乎所有的企業做大之後的必然選擇。

第二、房產大佬退出或者轉型並不意味著房價要跌，畢竟房產並不是簡單的商品。房價之所以會如此的高，跟很多因素有關係，除去土地本身有限外，還跟我國商品房不完全市場化有很大關係。僅僅如今多數城市對於土地財政的依賴度高達50%這個數據就意味著，讓地方完全放開房價是不現實的，穩定上漲或許是最佳的結果了。

房企轉型，資本開始向其他行業轉移，起碼可以肯定一點房價不會出現大的波動

第一、我國房價過去一段時間出現大的波動很多都是因為資本追逐的結果，一旦以房企為代表的資本不再瘋狂進入，那麼房價持續向上波動的動力就不足了。這樣的結果就意味著，未來多數城市的房價是要步入穩定期，甚至不少三四線城市還要出現2015年左右房價持續橫盤的情況，回顧下2015年三四線城市房價情況，多數橫盤但是出現規模性向下波動的還是不多。

第二、我國房地產行業發展的動力來源其實就是城鎮化，還有10年左右城鎮化的進程，也就意味著房價還有上漲空間。無論是上世紀80年代日本房地產泡沫破裂還是其他國家發生房地產泡沫的基本條件都是城鎮化率在70%左右，我們可以簡單理解為近10年出現類似於日本的情況概率不大，換句話說也就是房價還有近10年的穩定上漲空間。

第三、對於00後來說不缺房或者不急於買房是可以理解的，90和80後還是要儘早購置一套的。10年後城鎮化達到70%，並不是意味著肯定會出現類似於日本那樣的泡沫，實際情況是哪怕是日本爆發了泡沫但是日本的房價也並不低。再說，如今我國對於房產調控已經開始，可以說對於房價上漲已經開始“點剎”，搞不好我國還有可能創造一個奇蹟，城鎮化率超過70%但是房地產市場還是平穩著陸。

綜上，市場總是逐利的尤其是資本市場。各個房產大佬紛紛撤離房地產行業或者轉型其實也是為了企業長期發展做打算，畢竟單靠一個行業就賺足錢在現階段的我國來說是不現實的。至於對於房價的影響或許會有，但是絕對不是致命的。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評，更多優質內容繼續貢獻中。

勇談房產經濟壹貳叄

李嘉誠、王健林、潘石屹等一些房地產大佬紛紛減持國內的房地產資產以及業務，這其實對於房地產投資者來說是一個很強的警示信號。

當前一批房地產大佬們從房地產業務上紛紛轉身，不是減持房地產就是積極轉型其他行業，這說明國內房地產業已經處在一個週期性的高點了，未來下滑的可能性在增加。

也許有人會問：為什麼這些地產大佬們出局之後國內房地產價格沒有出現明顯下跌情況？這是因為這些地產大亨們往往有預見性，他們必須在週期頂部來臨之前，市場有承接力之時才會順利出清資產，不然當週期頂部真正來臨之時，手中的資產就很難轉讓出去了。

房地產市場就是這樣，當價值不斷上漲時，投資者就會蜂擁而至，一旦價格處於下跌週期時，便難有人問津。由於不動產銷售週期比較長，所以房地產銷售要打一些提前量，要趁熱打鐵，不然在下跌週期中不動產的銷售是非常困難的。

過去20年，房地產屬於大類資產中少見的長期走牛的資產，不論是從資產價格定位，還是從房價收入比來看，國內房地產價格都存在泡沫化問題。同時房地產業還對國內的銀行債務與地方債務構成潛在威脅，對銀行理財產品、信託、債券等市場也構成潛在的威脅，所以房地產目前存在系統性風險問題，因此國家不得不加強房地產業的宏觀調控，這也決定了房地產業的黃金週期將告一段落，國內房地產業週期性見頂的概率在增加。

今年前三季度，房地產開發投資同比增長10.5%。其中，住宅投資增長14.9%，增速持平；房地產開發企業房屋施工面積增長8.7%；房地產開發企業到位資金增長7.1%，增速加快0.5個百分點。

國家統計局數據顯示，2019年1-9月份，商品房銷售額為111491.29億元，同比累計增長7.1%，增速加快0.4個百分點。9月單月的商品房銷售額為16118.34億元，較上月環比增長32%。現房方面，1-9月銷售額為13651.81億元，同比累計減少11.3%；9月單月銷售額為1718.78億元，較上月環比增長34.01%。

住宅方面，1-9月銷售額為97496.55億元，同比累計增長10.3%；現房銷售額為9765.12億元，同比累計減少11.8%。另外，1-9月住宅銷售面積同比累計增長1.1%，現房銷售面積則同比累計減少23.6%。

從今年的房地產數據整體來看，基本保持平穩，但是總體銷售額並不樂觀，雖然預計中期房地產價格還難以明顯回落，但是長期來看房地產價格不容樂觀，這是因為國內房地產業的發展邏輯改變了。

過去房地產業具有明顯的龍頭作用，對經濟拉動效應明顯，但是當前由於房地產這個貨幣池子過度佔有了社會資本，對經濟發展逐漸由明顯拉動變成了經濟增長阻力，而房地產的過度金融化已經是形成系統性風險的主因，這種情況下房地產行業的調整隻是時間問題而已。

當前國內的人口紅利已經漸消，城鎮化出現了瓶頸期，而經濟增速也在相應調整，產業結構調整也處在關鍵時期，貨幣池子又不協調，這些因素決定了未來的房地產業的壓力是在增加的。更何況國內的商品房供給是供大於求的局面，供求關係最終還是會決定市場價格的定位，因此房地產價格的調整週期是在臨近的。

馨月說財經

一，房價已經跌了，一二線開跌的，近一年北京房價跌了4.46％，廣州跌了6.55％，天津，重慶等等最近不同跌孤。多個熱訂門二線城市二手房成交量和價格都下跌不少。

二，不跌城市都是新房高開盤拉上去的，其實二手房已經跌很多，2019多個自稱房價不跌城市二手房掛牌價翻了五倍以上，二手房價格和成交量持續下跌幾個月了。自稱不跌城市高開盤，0搖號或者搖號放棄，搖號居然幾個身份證前六位和後四位一樣，姓氏也一樣。這明顯是捂盤惜售的升級版，大概率是開發商自己搖自己買，買了用後慢慢再二手房市場放出來，賣不掉就漲價，給市場一種一直漲價的感覺。但是這個可能導致2020年大量房地產開發商倒閉，因為虛假成交這個錢房地產開發商墊著的，他們債務就很高

a富貴平安

很多大佬確實都在撤離房地產，但是房地產不意味著未來就會下滑，而是說盈利的空間正在減弱。

我在之前的文章中重點闡述過房地產未來的發展，房地產經過了十幾年價格的突飛猛進已經迎來了一個拐點，這個拐點不意味著房地產即將下滑，而是說已經達到了一個穩定的平衡，未來增長會是相對的合理。

之前十幾年房地產的突飛猛進，一方面來自於這個領域是被放開的新興領域，另一方面來自於中國經濟的持續高速發展，現在一方面經濟增速已經放緩了，另一方面，房地產經過了這幾年的發展，建設的存量已經和需求達到了新的平衡，所以未來的房價高漲階段已經結束了。

所以這裡我們能夠分析出，為什麼投資房地產的大佬都撤出了房地產領域，因為房地產未來不再是一個暴利行業，滿足不了很多人的盈利預期，它是一個正常的依靠出賣勞動力和經營策略盈利的領域。另外中國現在的租售比仍然扭曲，房地產通過長租房和租金收益獲得穩定的盈利，現在還不現實，因此現在房地產行業的盈利應該是處於過去和未來之間的一個低谷，過去通過房產上漲，未來通過房租獲得收益，現在暫時都不現實。

諮詢師天生

未來房價回調是肯定的，現在好多四五線城市都在降價了，其實一線城市這兩年，很多小區房子也是降價的。所以現在不光大佬在撤離房地產，就是炒房客也在不斷撤離，手頭有多套房子的普通家庭也在撤離。我認為這是個好現象，能讓房價回落到一個合理價位，有利於房地產行業發展；也有利於剛需購房者，讓大家可以安居樂業，社會更加穩定繁榮。下面來分析分析為什麼有利於房地產行業健康發展和剛需。

為什麼有利於房地產行業健康發展？

過去的房價是被炒起來的，並不是因為供不應求導致。所以現在的房價存在很大的泡沫，如果這個泡沫繼續往下吹，那麼一旦爆了，對所有的行業基本上都會造成一定的衝擊。

這個時候，炒房公司和炒房客主動拋售房子，有利於價格回落，只有讓價格慢慢回調到合理的區間，才有利於行業的發展。

今後的房價可以預見難有大漲了，哪怕是一線城市。深圳從2016年到現在，四年多時間，上漲了25%左右，平均每年上漲6%左右。關鍵是大部分還是2016年上漲的，最近兩年好多小區的房子都是微跌的。比如我所在的小區，2016年房價每平5.4萬左右，現在每平5.1萬左右。相對於2016年，房價還是微降了一些。

為什麼對剛需有利？

房價下跌，購房成本就降低了，對於剛需肯定是有利的。目前的房價，無論是在哪個城市，都遠超過了當地的收入水平，好幾個月的工資可能才夠買一平米。

2009年到2010年間，華為坂田附近的萬科城，當時房價每平6000左右，好多在華為上班的，一個月工資可以買差不多兩平。現在呢？那邊房價均價每平5萬左右，哪怕是部長級的，一個月工資估計也只夠買一平。要是普通員工，那就是好幾個月工資才能買到一平米了。相對來說華為收入還是高的了，好多公司收入估計只是華為的一半，對於這些上班族，在深圳買房短期內基本不可能。一般可能都要積累個十年左右，才能籌夠買房首付。雖然首付夠了，但是每個月兩三萬的房貸，兩個人每個月工資估計都不夠還。

所以目前的房價對於剛需，真的是太高了，要是房價回落到每平3萬左右，那才比較合理，這樣房價就要下跌40%了，可能性不大。今後房價儘管大幅回落的可能性不大，但只要未來工資收入能快速增長也行，要是多數人都能年薪四五十萬，那麼現在的房價也勉強承受得住，要不然就沒盼頭了。

綜上所述，未來房子降價，有利房地產行業也有利於剛需，希望未來房價真的能回落到一定的合理區間。