水月長安

到底还有多少人，没有弄清楚买房每年的成本有多高。

房贷是普通人可以借到的最便宜的长期大额贷款，没有之一。

没错，房贷是成本最低也最容易借来的大额贷款，所以如果能多贷，请尽可能在能力范围内多贷。

看完这句，我估计一定有人一脸迷茫的过来问，你前边还说了，30年的贷款，还了4年，还了25%了，实际只还了本金的10%都不到，这利息还不算高？

我澄清一下，前边说的本金10%都不到，实际只有6.7%左右，远不到10%。但不代表他的利息就高。

因为我们要明白的是，等额本息（每个月还款值不变）的算法就是天然的应该这样。

你借100万，按照年4.9%的利率，每年的利息应该是49000元，再除以12个月，每个月就是4083。

但如果每个月只还4083的利息，那意味着永远欠着银行的本金，这样显然不可能。

根据已经预设好的平衡公式：

（P:贷款本金 R:月利率 N:还款期数）

可以得出，30年的月还款金额为5307元。

以5307元-4083元=1224元，就是第一个月需要还的本金金额。

而由于第一个月已经还款了1224元，那么计算利息的总金额变成了998776，所以第二个月的5307元月供里，利息降低到了4073元，要还的本金变成了1229元。

以此类推。

也就是说，不管你借了银行多少钱，银行只计算你当月还欠银行钱的金额来*4.9%/12来收取你的利息。

不会像信用卡一样，不管你中途还了多少，欠银行多少钱。反正都按照你贷款的总额乘以年利率，来收取你的利息。

总之，你要知道，纯粹从利息来看，房贷的前几年，特别是前几个月，还款中利息的比例一定是最高的。毕竟你借了银行那么多钱。

但，越来越少的利率，只有信用卡40%不到的实际利息，房价上涨带来的杠杆收益，是我们一直推荐能多贷款就别全款，能长贷就别提前还的核心原因。

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贷款买房的表面成本是多少？

买房最表面的成本有两个，一个是本金，一个是利息。

我们先看利息：

图表中就是以100万为例，每年的还款中利息的总额以及利息占贷款总额的比例。（注意这个与还款额无关）

举一个两年等交楼，交楼两年卖掉的4年例子，大约需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈贷款总额*19%的利息。

一套房每年的明面成本19万/4≈47500元。折合到这套房里（总价143W），大约是3.3%。

如果时间越长，平均的明面成本越低，反之亦然。

也就是说，如果粗的算，房子每年只要净涨幅超过3.3%，就算打平，没有买亏。

但这仅仅是明面上的成本，最大的成本还有本金和复利成本。

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本金和复利成本

所谓本金成本，很好理解，但很容易走入误区，那就是认为本金成本只是买房的首付。

诚然，首付是最重要的本金成本，但本金成本实际却有4个部分。

我们仍然以刚刚的100W贷款，43万首付为例。

首付43万，按照某尚未爆雷的XX贷P2P来算，3个月期，年化8%。平均每期，利息为总额的2%，也就是说，43万，三个月后总额变为43*1.02以此类推。

按照这样的算法，4年后43万大约变成59万，增长了大约16万。

折合每年增长4万元。

如果你觉得不放心，或者觉得8%不现实，那直接砍半的4%的收益算下来，每年的增长也达到了1.85万元。

每年付出的月供，统一按照3个月存进理财一次，年化4%的算法来计算，4年后的总金额也将达到27.76万元。

和4年的总月供25.47万相比，相差了2.3万，约等于每年8千元的收益。

一堆数字，可能你看的有点蒙。

换个说法来叙述：

就是说，假如你把43万首付款，拿去做保守理财，然后每个月的月供存起来做保守理财，4年后你手里将会拥有，大约87万现金，这四年你一共赚了18万5多，平均每年赚了4.6W。

然后我们回顾上文中我们提到的明面成本，每年需要大约付出4.7万的利息，如果房子没有涨，贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润，大约是9万多。

按照这套房是143万来算，每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。

房价需要在买后，四年涨26%才能真正收支平衡。

但这还不是最终的结果！

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租金虽少，也是钱

按照上文中，我们测算的数据，每年的涨幅至少达到初始购买金额的6.5%，才能平衡，这个前提是房子从入手到卖掉，完成无收益状态。

从入手到出手0出租无收益的情况有，但不是绝对。更多的是交房即出租，或者二手房直接过完户就出租。

按照易居发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》来看，不少城市都在2%以上，有些可以达到3%以上。

我们以平均2%为例，综合上等收楼或空租期，每年实际带来回报按照1.5%来计算，每年房产的实际需求涨幅为6.5%-1.5%=5%。

实际大约4年需要有20%的涨幅，即以1万一平，143万的房产为例，每年每平方涨500，4年后涨到12000元一平方以上，总价171万以上即可盈利。

同时，因为你投入的本金是固定的，贷款是固定的。所以，你的盈亏比例也是以购买时的基础为固定的。但房租是浮动的，而且大环境还是上涨的。

所以，实际成本可能更低。

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结尾

这篇文章的计算方法，并不算精准，但参考意义还是有的。

很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖，资金成本高，压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。

但通货膨胀和GDP的增长，不等人。

人民币的贬值速度在我看来，和人均收入的变化有更为直接的关系。

当这个社会的财富增长的速度达到一定值，人民币的消费力也在随之贬值，那些不属于你的财富不会经过你同意，就会推动者物价的上升，以及人民币的贬值。虽然你觉得你的收入跟不上，但不代表别人跟不上。

不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩，但至少，大部分城市是有明显关联的。

房价根本不顾及你的收入，在财富面前，在经济面前，普通人只有顺从。

虽然“房住不炒”是个大趋势，但房价跌而不涨，怕是不大可能。

我们不提倡炒房，但我想，没有人跟自己的钱过不去。

北京贷款解答师

目前很多人在纠结买房的时候贷款多少年比较好呢？5年？10年?20年？还是拖泥带水的30年？真的是超级纠结！

　　首先，大家需要明白的一个简单的逻辑，个人住房贷款最长期限为30年；个人商业用房贷款最长期限为10年；男士年龄不超过60岁，女士年龄不超过55岁。以上三个可是最基本的前提哦！

目前，银行可提供的按揭，最长的年限可达30年之久，而按揭利率是随着年限的增加而增长，也就是说，你选择的按揭年期越长，所要付出的利息也就越多。

虽然30年期贷款的利息支出最多，但是如果借款人收入不高且比较稳定，还是适合选择长期贷款，这样其月供负担较小，如果缩短贷款年限，其月还款压力较大，可能会影响正常生活。

　　买房的人一般分为三种，第一种手头上没钱，只能付首付，工资也不会很高；第二种，有能力在稍微比较短的时间内还清房贷；第三种，土豪，完全不用考虑房贷，直接一次性付清！目前，第三种人不在我们今天的话题之内！

　　有很多人选择在短期内（1-10年）还清房贷，原因是：第一，天生不喜欢欠钱，欠了钱就浑身难受，还是早还早轻松；第二种，短期内给银行的利息少了好多，这可不能白白便宜了银行！因此，他们过得很累，很辛苦，每天只能节衣缩食（当然，有点夸张啦）！

　　还有一些人选择超长期（30年）还清房贷，原因是：第一，确实没钱，每个月的工资也不高，经济条件决定我只能选择30年；第二种，有投资眼光，每个月给银行这么多钱，还不如拿去投资、理财，这样赚得钱还更多；第三种，长远眼光，房贷是不会变的，但是经济水平和工资水平是会涨的，以后的钱肯定没有之前的值钱，这样一算自己还是赚了的呢！因此，他们得在30年内每月按时交钱给银行。

　　根据贷款利率等综合条件得出的结论，我的建议是购房者选择15-20的还款期限比较合适，支付的利息总额比较合理，而且自己正常的生活水准不会受到很大的影响。

深莞惠房地产小诸葛

不请自来。先说结论吧，房贷是不是贷得越久越划算还是要看你的房贷利率。

首先，有一点不太认同，贷款买房30年的利息并没有比20年多一倍。目前各地房贷利率普遍上浮10%~30%，我们房贷利率5.39%来算，假设贷款100万，贷款20年的总利息是63.61万，贷款30年的利息是101.93万。贷款30年的总利息比20年的多出60%，显然多出一倍的说法是有些夸张了。

诚然房贷可以说是普通人可以贷到的最便宜的贷款了，没有之一。但是，是不是贷得越久真的越划算还要看房贷利率。去年很多地方的房贷利率都上浮到30%以上，很多人房贷批下来年利率达到6.37%甚至更高，目前较安全的银行理财收益率大概在4%左右，就是说如果贷款100万不选择提前还款的话每年利息差2.37%，即每年无形中亏了2.37万，那就不划算了。

而前几年楼市去库存，各个商业银行纷纷对房贷利率进行打折，房贷利率八折、九折的不在少数，如果按15年10月基准利率的8折来算，房贷利率才3.92%，甚至比银行理财的收益率还低，这显然是贷得越久越划算。

当然，我们还要考虑资金的成本，除了房贷普通人是很难这么廉价地借到资金的。像我们平时常见的蚂蚁借呗和信用卡分期利率在18%左右，银行的万用金等信用贷利率都在10%以上，而且额度都比较小，周期也更短。而房贷利率基本在4.9%~6.37%，额度通常都是几十万上百万，时间最长可以选择30年，显然无论是利率、额度、时间都是房贷更优。而且房贷利息是计算剩余本金的利息，已还本金的利息是不在收取的，这一点要比信用卡分期要优秀得多。

所以，也有不少人出于资金周转的考虑，愿意把房贷周期拉到最长。不过，对于上班族而言，如果没有可靠的投资理财项目，而且房贷利率上浮30%以上的，还是尽量选择提前还款吧。

玉鱼与瑜

不考虑心理因素，纯理性分析，按揭贷款，时间越长越划算。

为什呢说时间越长的按揭贷款越划算呢？

按揭贷款是良性负债

按揭贷款是普通人所能接触到的期限最长，利率最低，额度最大的金融杠杆了，是良性负债。

期限最长

按揭贷款一般人会选择20年或者30年的，比起消费贷款，一般在三年以内，房产抵押贷款，一般在五年以内，网上的贷款，例如支付宝的借呗，期限最长是一年。

相比之下，按揭贷款的期限优势非常明显。

利率最低

现在按揭贷款的基准利率是4.85%，就是是改革之前，基准利率也才4.9%，上浮20%也才5.88%；也许有人觉得5.88%已经够高了，但是我们来比较一下，正常的无抵押消费贷款利率一般在12%以上，银行信用卡年化利率在18%左右，房产抵押贷款年化利率一般在8%以上，网贷就更高了，支付宝借呗所说的日利率万五，换算成换算成年化利率是18.25%；

相比之下，按揭贷款利率最低。

额度最大

按揭贷款额度动辄几十万、上百万，房价高能有几百万的额度，对比一下其他的贷款，个人信用贷款，最高20万；网贷，几千，几万；抵押贷款，要看你的抵押物，最高七成。

相比之下，按揭贷款额度也最大。

综上所述，按揭贷款，是普通人所能接触到的最好的贷款了，属于良性负债。

为什么时间越长越划算呢

首先纠正一个误区，有人说三十年房贷利息比二十年的高，所以20年的更划算；这种说法是错误的，房贷的利息是你占用本金的补偿，30年贷款占用时间更多，自然利息总额就更高，但其实他们的利率是一样的。30年房贷相当于你的这一笔良性的负债使用了三十年，比二十年的多使用了十年。

再者，由于通货膨胀的因素，约到以后，钱越不值钱，你的月供换算到当前的现值就会越低。

所以，按揭贷款不仅是良性负债，而且时间越长越划算。

最后纠正一点，30年利息比20年利息没有多出一倍，以100万贷款，4.85%基准利率，等额本息还款方式计算，20年贷款需要偿还利息为564074.27元，30年贷款需要偿还的利息为899690.58元，30年的利息是20年利息的1.59倍，并没有两倍之多。

经济观察哨

贷款30年的利息比贷款20年的利息多一倍，这个说法不一定准确。主要看您当时的银行利率。

我用目前的广州利率打个比方，贷款100万，按目前利率上浮10%后是5.39（首套房利率），贷款30年，月供是5609，利息共101万。贷款20年，月供是6816，利息共63.6万。这样看，30年的利息比20年多了2/5，不到一半。选择20年还是30年，看个人选择，如果考虑提前还款的或者可能5年内就会卖的投资客户，我建议选30年，因为这样，前面的月供就不那么吃力，而且前面还的利息少，后面的利息因为一次性付清，就不存在后面的利息了，所以更划算。如果是考虑自住，而且大概率不会提前还，20年还是更划算。

但是我们再看，目前某些城市比如惠州、潮州，首套房是上浮30-40%，我用上浮30%，利率6.37计算100万的贷款，按30年是月供6235，总利息124万。按20年是月供7379，总利息77万。这个高利率的情况下，利息勉强跟每年的GDP差不多，如果您的个人能力是完全有把握跑赢通胀，那当然越久越好，不然，这种高利率的贷款，我一天都不想多还。

小君姐说房

买房子贷款不管是贷20年还是30年，没有几个人会真的还那么长时间首先就是利息的问题。

现在买房子利息太高了！拿武汉郊区新洲区来说，基准利率4.9%在这基础上手套再上浮百分之二十，达到了5.88%。比如说60万的房子首付三成18万，贷款42万20年，等额本金首月月供3808块钱，本金1750块钱，利息2058块钱，每月递减8块钱，20年一共要给银行247989利息，30年要给371469利息。但是可以提前还款提前还本金，相应的利息就少了很，所以我的客户我一般推荐贷款30年然后提前还款，月供压力小一些，有钱就往里面还5万8万的。

总的来说还是根据自己的自身情况来决定咯。

孔雀城客户经理王琳博

关于贷款年限的问题！

这个问题之前回答过，现在再回答一遍！

贷款年限最高三十年，根据房龄还有购房者的年龄贷款期限会缩短，那么如果你年纪很轻并且房龄很新的话，那么恭喜你，你可以申请贷款30年了！主要区别在于

一，月供较少，不会太影响生活水平，你要知道一个月还五千和一个月还七千，是有很大的差距的！

二，20年前一个月月供七八百的人，现在应该还在还着，他们有多开心你们应该懂的！

切记一定选择等额本息！！

我是房产小杨，希望可以帮助更多人

我叫MT123771018

在房价一路高昂的今天，全款买房已是我们普通大众一个不可企及的梦了。贷款买房就是我们上路的首选。那么，怎么贷，贷多少年，则也是我们需要慎重考虑的问题。

好多人都说贷款买房，有钱也不全款，贷的越多越划算，时间越长越划算。原因在哪呢？

1.房贷是我们唯一能从银行撬出大量资金的途径。除了房贷外，很难从银行借到这么长时间，大额度，利息低的贷款。对于大多做生意的投资理财的人来讲，就等于拿着银行的钱去赚钱。

2.房子是抗通货膨胀利器。现在物价飞涨，钱越来越不值钱了。贷款之后，基本上每月还款多少就成了明确固定的事情，基本不会有什么大的变化。在通货膨胀的环境下，货币的贬值能力远大于月供的价值。

3.贷款时间越长，还贷压力越轻。同样是50万的贷款，10年20年30年的还款时间在基准利率4.9%，商业贷款等额本息的情况下，还款情况如图：

差别是显而易见的。 还贷时间越短相应的还贷金额也就越高，压力也就越大。 一旦出现逾期，后果可就严重了。所以，选择20年以上的还款期限，压力相对就轻一些，也能保证生活品质不会降低。

我们再来看利息。

商业贷款：贷款时间越长，贷款利息越高。如果你贷款额度高，贷款利率超过基准利率好多个点，那么建议有闲钱就可以去提前还贷了。必竟无债一身轻嘛，越早还完越好。好多银行都是还贷一年以上就可以提前还贷了，并且没有违约金。 当然这个是建立在个人没有大额资金周转或者是比较懂得投资理财做其他项目收益远远大于房贷利息的前提之下的。

公积金贷款：房贷利率是3.25% ，这是所有房贷里面最划算的一种，利息最低，压力最小。

有房贷，其实也是一种动力。虽然有压力，但有了房子，就有了家的感觉。总之，房贷是不是越久越划算，这个具体还要看购房者的个人情况，并且也可以根据贷款类型的不同来决定的。

简蓝

其实你们都被假象迷惑了，我觉得时间越长越好，因为人生有很多不确定性，如果能贷款一百年我会毫不犹豫的办理，其中道理你需要慢慢品才能理解。

看东哥

我感觉待越久越划算，钱越来越贬值，想想十年前，30年后鬼知道100能买点啥，自己生活品质好点，一辈子不能全赔到房贷上，

關鍵字: 房产 大额 贷款