南京，破局而生

01

在美國，GDP下降1%，失業人口將以百萬計

電影《大空頭》裡面有句臺詞：GDP下降1%，失業人口將以百萬計。這部電影將晦澀的金融名詞，非常形象地表達出來。記得當時上映的時候，成為金融人士必看影片之一。

根據奧肯定律：GDP每降1%，失業率增加多少0.5%？

美國著名的經濟學家阿瑟·奧肯發現了週期波動中，經濟增長率和失業率之間的經驗關係，即：當實際GDP增長相對於潛在GDP增長（美國一般將之定義為3%）下降2%時，失業率上升大約 1%；

當實際GDP增長相對於潛在GDP增長上升2%時，失業率下降大約 1%，失業率變動百分比 ＝ -1 / 2 ×（GDP變動百分比－3%）

根據這個公式，當實際GDP的平均增長率為3%時，失業率保持不變。當經濟擴張快於3%時，失業率下降的幅度等於經濟增長率的一半。

02

全國失業率攀升（5.3%），南京失業率下降（1.78%）

我關注GDP和失業率相關性的問題，是因為前幾天算房貸，發現工薪階層的人群，月薪過萬的比例其實並不多，直接導致還房貸壓力劇增。樣本來自南京城南片區，不完全統計，部分重點產業園和企業辦公人數，約6.63萬：

• 20k以上的佔比是0.73%，
• 11-14k這個區間，人群中的比例是53.5%

我還發現，2019年上半年，一些南京的朋友為換工作發愁，無論走到哪裡，都能聽到討論BATJ、銀行、券商離職潮的聲音。

在中國，GDP下降1%，失業人口也將以百萬計嗎？？

從今年上半年新房出售的情況，好像南京沒有因為經濟全面下行而較少消費。尤其是房產。

2019年上半年，南京樓盤銷售情況，存在較少樓盤沒統計的情況：

從統計數據中，可以看到：

• 入網總套數：10431套；
• 認購套數：1640；
• 成交套數：5810套。

其中，青奧村是個例外，要求比較高：只針對博士，高端人才能購買。

前天，（8.14日）國家統計局公佈的數據顯示：調查失業率略升至5.3%，我查到2018年的失業率：3.8%，其實，官方統計出的數據，不包含隱形失業率。

隱形失業率，至少有兩層意思：

• 樣本有限，沒出現在統計數據中；
• 儘管在職，拿著底薪，也如同失業。

1-7月份，全國城鎮新增就業867萬人，完成全年計劃的79%。7月份，全國城鎮調查失業率為5.3%，比上月上升0.2個百分點。

其中，25-59歲人口調查失業率為4.6%，與上月持平。31個大城市城鎮調查失業率為5.2%。全國企業就業人員周平均工作時間為46.5小時，同比增加0.5個小時。

那麼，南京的失業率是多少？來自南京人民政府的數據（樣本沒找到）：

• 2017年末，南京城鎮登記失業率為1.82%；
• 2018年，南京城鎮登記失業率為1.78%；
• 2019年一季度，城鎮登記失業率1.78%

綜上，從數據中可以看到，全國失業率從3.8%攀升至5.3%，但是南京失業率是下降的。

這也解答了我的疑惑，內、外部經濟環境慘烈，但是南京房價一直很堅挺的原因。

03

奧肯定律在南京用不上，接下來還有那些買房機會？

2019年江蘇省上半年各城市GDP排名：仍然是蘇州第一。回頭看南京，2018年南京GDP增速是8%，2019年，GDP名義增速8.73%，看不出太大變化？要知道，我們現在面臨的內、外部經濟環境可以說是珍瓏棋局，或者說是個困局。

注：珍瓏，圍棋術語，也稱玲瓏。指全局性的巧妙創作，特點在於構思奇巧。多是有人為了刻意炫奇痕跡，大抵利用盤徵、死活、手筋、殺氣等方面技巧，波及全局，引人入勝。

“事危累卵”形容目前的困境也許有些過頭，畢竟中國，目前還是靠房地產撐著。雖然，不僅僅只有房地產。

據獵聘人才分析報告：2019年，全國各城市中高端人才工資房價比，南京順位第五，比值：1.76，其實，正確應理解為：房價收入比（獵聘寫反了），是指：住房價格與城市居民家庭年收入之比。

合理的房價收入比（標準為3到6之間）。若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

相反，也很難說明：房價收入比值在1以下就很合理，或者沒有泡沫，反向說明城市吸引力不是很夠。因為，統計的是中高端的收入。

昨天（8.15號），發改委宣佈，南京都市圈再添新成員：溧陽和金壇。南京擴容，對於吸納周邊的精英人才，非常具有吸引力。

消息一出，有人說：長三角一體化已經上升為國家發展戰略，未來已不再是單一的省區域發展，而且一起協同發展，上海市、江蘇省、浙江省、安徽省的區分將逐漸淡化！

有人反應更直接：趕緊買房！！

綜上：覆巢之下，南京的GDP增長，失業率遠遠低於全國水平。南京的房產有沒有泡沫？我擔心小小小部分區域的房子只能跑贏通脹。

房產消費，取決於買得起房的人群。南京的基本面還不錯，難怪南京房產的購買力一直強勁。也從側面反應出：奧肯定律的模型，對於南京來說，似乎不太能用的上，但是，對於分析宏觀變化，還是有幫助的。

接下來看下，看看河西中還有哪些樓盤。

• 葛洲壩五礦金陵府；
• 蘇寧睿城剩餘住宅；
• 海玥萬物。

待加推：華新城、世茂天譽、碧瑤花園三期

葛洲壩五礦金陵府和蘇寧睿城剩餘住宅這2家樓盤表示，今年恐怕不會上市。那麼，2019年河西中部可能會上市的純新盤僅海玥萬物一家。

河西南即將加推：華僑城天鵝堡、世茂天譽、華潤置地悅府。具體情況：

小結：南京還是挺硬核，作為外地人，看到南京蓬勃發展，也很開心。不知不覺中他鄉變故鄉。雖然房價高居不下，但誠如宮崎駿所言：

起風了，唯有努力生存起風了，我們還要努力活下去

流動的城市，流動的家。趁房南京的房價沒有普漲之前：新南京人買房計劃不妨考慮學區因素、已有多套房學區房，不妨置換、或人生大事都已做完，可考慮改善。