中国经济导报 中国发展网 鲁利韦、聂金秀、记者罗勉报道 从东莞市有关方面了解到，为进一步为投资“松绑”，加快项目落地建设，促进固定资产投资，11月5日，东莞市政府常务会议审议通过了《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资的若干政策》（以下简称《若干政策》）。《若干政策》综合考虑了开发主体可能产生的显性成本和隐形成本问题，分别从“减负、扩面、提速”三个维度共提出了18条投资减负措施。
减负，降低直接成本：
新型产业用地部分、配套型住宅用地分别按50%、70%核定地价款起始价
《若干政策》明确妥善处理新旧地价政策衔接。按照“新项目新办法，旧项目旧办法”原则，对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价(容积率修正后)的20%计收地价款;批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价(容积率修正后)的30%计收地价款。以城区片作为参考，经新旧政策测算，商服用途价差约709元每平方米，住宅用途价差约857元每平方米。
《若干政策》提出实施最低挂牌招商起始价系数。 单一主体挂牌招商地价款起始价按40%核定，“工改M0”按50%核定，“工改工”“工改商”按70%核定。收益报价环节完成后，收购主体可凭银行保函申请退回90%保证金，提高资金周转率。例如,东城桑园第三工业区“工改M0+R0”项目，根据初步评估，挂牌时报名企业需缴纳保证金约1.4亿元，可提早退回90%保证金即可退回1.26亿元，按照一年供地时间测算可节省财务成本（8%—10%)约1008-1260万元。
《若干政策》提出降低更新实施主体税收负担。一是明确了实施主体在出让红线外承担建设公共设施、易地建造安置用房、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任而实际发生并完成支付的相关支出，可凭相关合同、协议及合法有效凭证，认定为实施主体为取得土地使用权所支付的金额，即可纳入更新单元(项目)的计税成本。例如，东城钟屋围改造项目，改造主体捐建社区卫生中心大楼，总建筑面积约1.6万平方米，预计总投资5000万元，通过认定纳入项目开发成本，预计为企业减轻负担2000万元。二是明确了单一主体挂牌招商更新单元(项目)不动产权益收购归宗属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为，适用相关税收政策。
《若干政策》提出降低公共设施配建成本。一是安排单独宗地由实施主体全额出资配建公共设施并无偿移交政府的，无须计收地价款。如东城旺盈改造项目，总用地面积141.45亩，其中81.45亩为配建公共设施，旧政策以协议方式出让给企业，新政策可以划拨方式供地给企业，建好无偿移交政府，无需补缴土地出让金，总土地出让金减少1667万元，约占7.3%；二是异地配建公共设施的建造成本可作为单一主体挂牌招商起始价的扣减项。
《若干政策》提出降低“工改M0”改造成本。一是涉及配套型住宅用地(R0)的“工改M0”单元，新型产业用地(M0)部分、配套型住宅用地(R0)分别按50%、70%核定地价款起始价；二是涉及配套型住宅用地(R0)的“工改M0”单元，拆迁补偿成本、集体物业补偿成本、公共设施建设成本等成本抵扣项目按两部分用地的市场评估价分摊；三是可分割销售“工改M0”项目，按不高于49%的比例计算可分割销售面积时，集体补偿物业面积无需扣除。
扩面，降低制度成本：
完善更新项目提容利益共享机制
《若干政策》提出完善更新项目提容利益共享机制。容积率较低的更新单元，在满足公共配套承载力的前提下申请适当提高容积率，并实行提容利益共享。具体两种路径：一是增加的计容建筑面积按照改造后用途的区片土地市场评估价计收地价款，由市、镇五五分成；二是可在政府收益不降低的前提下，以建筑物分成方式替代收缴地价款，具体参照轨道交通TOD范围土地容积率调整有关利益分成机制执行。
《若干政策》提出优化标图建库审查标准。适当降低对现状地类、上盖物占地比例的审查要求，避免“蜂窝状”开发。
《若干政策》提出解决国有工业、仓储用地历史问题。主要针对挂靠镇街或其下属企事业单位使用的国有划拨工业、仓储用地，符合条件的可直接补办协议出让到实际使用单位，无需“招拍挂”，涉及地上建筑产权的可一并捆绑出让。由于历史原因没有规划许可手续，可径行补办相关手续，无需纳入已建房屋补办台账。
提速，降低时间成本：
同步开展土壤污染调查和项目审批
《若干政策》提出从实施已批工业用地改扩建容差审批、加快处理土地红线重叠导致的抵押和过户问题、简化市土地审批委员会议事规则、简化产业类更新单元审批程序、下放非拆除重建类更新单元审批权、同步开展土壤污染调查和项目审批等六个措施。
其中，已批工业用地上实施改扩建涉及零星用地(300平方米以内)不符合现行控制性详细规划的，在不影响公共设施近期实施计划、权属单位承诺今后在该地块进行拆旧建新时无条件服从控制性详细规划实施的前提下，允许权属边界内建筑保留使用并按权属边界出具规划条件、办理规划许可，无需进行控制性详细规划调整。
对于土壤污染调查影响项目审批进度的问题，《若干政策》提出了由镇人民政府(街道办事处)出具落实有关土壤污染状况调查相关工作承诺书，在“I+N”总体实施方案报批时可不提供土壤污染状况调查有关材料，即同步开展土壤污染调查和项目审批，该措施预计审批时间减少3—4个月。
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