以前有個朋友問我：為什麼你買的房子總是漲得比我快？怎樣才能買到跑贏大市的房子呢？
這個問題非常有意思，經過長時間的整理，終於寫出來，下面分享給大家。
1、買房一定要貸款
房子是磚頭鋼筋做的，本身是會折舊的。除了古董文物，正常來講一件東西越舊應該越不值錢的，為什麼房子的價格卻一直上漲呢？
最大的秘密在於通貨膨脹。
買房的貸款利息成本只要低於貨幣貶值速度，就是躺著賺錢。目前來看這個趨勢非常穩定，只要利差一直存在，房子可以一直買下去。
貸款買房是跨期調動資金，調動未來的工作收入，利用槓桿來買入資產，三成首付就是3倍槓桿，房子漲50%，自有資金回報率是150%，超過100%！中國找不到這樣又穩又賺的投資了。
請問如果房子漲50%，你有500萬，在月供允許的前提下到底是全款買一套還是貸款買兩套賺得更多呢？顯然是後者
其實中國發展到現在，房子是已經變成類貨幣，貨幣發行是壟斷的，土地供應也是壟斷的。自1998年房改以來土地供應一直處於控制狀態，高層不會大量批地建房，所以房價長期來看並沒有大跌的空間。
總是有人拿小日本房價暴跌來說事，其實這種人只看到現象，就企圖用現象解釋現象，好像日本會跌，中國也會跌一樣。
但是如果你問他們：為什麼其他國家能漲，中國不能漲呢？估計他們又無話可說了。
全球90%發達國家在工業化和城市化疊加，經濟快速增長的時候，房價都是持續上漲幾十年的，並且這些國家會一直維持著高房價，極少大幅下跌。
（大部分國家的房價都是持續上漲的，數據來源澤平宏觀）
從邏輯學來講，現象不能解釋現象，只有原因才能解釋現象。
當年日本為什麼暴跌？
最大原因是日本的土地私有+外資快速撤走。
我們都知道，當一項投資品短期內炒得很高的時候，就會出現“逼空效應”，因為價格已經很高，人人都緊張，只要有一條壞消息出來就可以瞬間擊潰人們脆弱的心理防線，從而發生踐踏式拋售，價格暴跌。
翻看日本房價暴跌的歷史，我們發現當年日本房價下跌的時候，大量的私人土地拋售，地價止不住，房價當然也失守了。再加上前期大量外資進入日本資產市場，他們買入的價格都很低，一有風吹草動，立刻獲利了結，快速離場。這跟當年泰國引發的金融風暴原因一樣，外資是罪魁禍首之一。
那麼中國有沒有可能出現這種情況呢？
沒有。外有匯率保護，內有土地控制，中國房價穩穩的。
試想一下，如果高層把未來幾十年的土地指標全部拿出來賣，開發商拼命建房，房價會怎樣？
跌。
然而高層並沒有大量供地，每年的土地指標供應一直受到控制，所以長期來看房價不漲已屬不易，別說大跌了。
如果黃金能夠大量開採，多到氾濫，黃金也會不保值。而中國的土地就像黃金、鑽石一樣，減量化供應，才最終成為了硬通貨。
正因為如此，貸款買房變成了特權，無論貸款資格還是購房資格都是受到嚴格限制的，這也是高層防止大量財富集中到少數人的手中的一個措施，同時也延緩了房價上漲。
剛需應該看準時機就買房，而是不抱怨。畢竟哪個年代的人買房都不容易，十年前也一樣。
2、你看不上的地段可能漲得最快
“地段，地段，地段”，經典雖然沒錯，但是實際上不同城市，對地段定義已經完全不同了。
中國正在快速城市化，市中心正在不斷轉移，郊區的變化日新月異，對於投資而言，真正賺錢的不是現在的好地段，而是未來的好地段。投資就是與大眾思維博弈，最終勝出的都是“孤獨而又正確”的膽大之人。你敢於站在孤獨的一面，在別人不看好的時候買入價格相對低窪的地段，最終市場又驗證了你判斷正確，當然回報率最高是你。
人多的地方沒有利潤，每個人都看好的地段不會漲得很快，所謂眾利莫往是也。
在房產投資這個領域，為什麼總是外地人完爆本地人？
因為外地人沒有所謂的市中心情結，對他們而言，有配套就是市中心，就值得買，所以他們往往買在最有潛力的新貴地段，漲得非常快。
外地人沒有地段的偏見，但對於地段的發展，卻有無比的熱情和期盼，購買力源源不斷。
越是大片空白地段，規劃起來就越有想象力。越是近郊的地區，通地鐵的價值越高。
越是新區，價格就會比老城區更高。
過去二十年，北京漲得最厲害的順序是：六環大於四環大於五環大於三環大於二環，最靠市中心回報率反而更低。
3、完美的房子一定很貴
買房這件事，有需要的時候就去買，剛結婚就買個小兩房，有娃了就換小三房，家裡人再多了就換四房，要上學了就換學區房，事業發展了就再多買一套投資或者給家裡人分開住，一生買買買。
這就是普通人的購房邏輯，也絕對都是真實正常的樓市需求，絕對符合房住不炒的精神。
當然，如果你能參透中國房價上漲背後深層次的原因和邏輯，這十年，肯定可以在其中獲利不少。中國樓市，目前已有多次大漲週期，稍有智慧你肯定能賺個盆滿缽滿，甚至一套房賺回十年工資。
如果你一直糾結，年初看到年尾，遲遲不下手，總是希望一步到位，買個完美的房子，那麼很可能還會錯過下一輪的行情。
完美的房子有一個最大的缺點就是貴，而一般人最初買房都是資金實力不足的，最聰明的做法是先上車，然後硬座換軟座，軟座換臥鋪，一路置換上去，而不是在路邊看著列車開走，徒增苦惱。
如果不是高價盤，你是很難買到完美的房子，所以要學會為缺陷定價。換言之，可以戶型不方正，也可以朝向一般，甚至交通有待改善，只要價格夠低，低到螃蟹都會笑，那麼房子就值得買。
買房要以大局為重，要懂得變通，隨行入市，順勢而為的買房者往往都是人生贏家。
4、買房等於做壟斷生意
如果把房子比作生產部門，那麼房子的原材料就是土地，而土地是壟斷供應的，那麼買賣房產其實做的就是變相的壟斷生意。為什麼開發商那麼賺錢，因為行業本身賦予了這樣的賺錢屬性，只要下場參與，都是獲利頗豐的。
這時有朋友說了：好像最近媒體說了今年有409家房企破產。這種人又是隻看現象不愛動腦思考的人。這種新聞大驚小怪，其實房企每到一地，都會設立大量的子公司開發樓盤，以防止某個項目的財務問題影響到集團，等樓盤項目做完後，這些公司就註銷的註銷、自動破產的自動破產清算，沒什麼大不了的。
既然是壟斷生意，對於個人而言，買房之後房價水漲船高也是自然而然的了，哪怕你自住，不是投資，房子也漲，因為這個行業就這樣，壟斷市場最大的特點就是謀求利潤最大化，所以長期來看房價上漲是止不住的。
但房子漲起來也不是哪裡都漲的，只有稀缺的土地才會帶來房價的快速上漲。一般情況下，住宅用地供應少的板塊，房價特別容易上漲，而且隨著新房房價上漲，周圍二手房跟漲，很多人賣房換房，購買力進一步釋放，房價會加劇螺旋上漲。
5、沒人買時就是最好的出手時機
房地產沒有一直漲，也沒有一直跌，漲是主流。從歷史的規律來看，3-5年必然出現一次調整，不可否認房價的確跌過。只不過，大漲就會調控，小跌也會救市，這麼多年來，從無例外。
如果你問我什麼時候買房合適，我會說在一個上漲長達幾十年的投資賽道，任何時候都有機會進入，無論2005、2009、2013，甚至當下買入，將來的房價都比之前的貴。連豬肉、青菜等物價都一漲不返了，房價還能回到過去麼？
1979年，中國GDP只有4062億元人民幣，摺合約為491億美元；同時期美國是2.56萬億美元，美國是中國的52倍。
2018年，中國GDP14萬億美元，美國21.48萬億美元。40年間，中國經濟增長289倍，美國只增長8.39倍。
在一個快速崛起的國家，大部分人的命運都會為之改變，這就是大國紅利。但是這種時光不會太長，也就是50年左右，如果錯過了，自己及後代都要付出更大的努力與代價往上提升階層，而持有一定的房產就是最好的對沖方式。
中國的房價持續不斷的上漲，無非幾個核心原因——
1、經濟的高速發展帶來的收入的增加，
2、高速的城鎮化率的提升帶來的購買居住人口的增加，
3、以及持續的貨幣發行帶來的通貨膨脹
正因如此，買房應該具有長期視野，而不是執著於短期政策造成的波動。
巴菲特是一位偉大的投資者，當主持人問他什麼時候會漲到某個價位的時候，他總是聳了聳肩說，“某天”，他暗示的意思是“你只要拿著股票等著就行了，其他什麼都不用做”。
這些頂尖的投資者們覺得把握市場實際上是不可能的，政策天天都在變，因此最好的做法是不管市場情況如何，永遠持倉。
我們很難預估下一個放開限購的城市是哪個，也很難預估明年兩會出臺什麼政策。
但是中國經濟不斷增長、城市化不斷推進，通貨膨脹長期維持卻是確定的，有這些長期趨勢就足夠了。今年明年出什麼政策，影響不了房價仍然上漲的最終結果。
2001年底2002年初，清華大學一位教授接受央視採訪，宣稱“2002年，是房地產的冬天”，引發軒然大波。2002年其實是中國房地產的“春天”，而且是“早春”。
2005年上半年，中國社科院一位研究員，著名的房地產“平民代言人”，預言“北京的房價要跌一半，上海要跌三分之一”。結局是，2005~2007年，房價連漲3年。
2006年4月，一位網友發出《深圳市民XX關於發起不買房行動致全社會的公開信》，號召大家不要買房。只是最後他自己也買房了，出來公開道歉。
……
2019年很多人又開始告訴你房價再也不漲了，樓市不行了，但是這種言論往往只告訴你答案，卻難以給出一個令人信服的理由。
其實每一次交易都是對資產的重新定價，正常來講，市場買賣越自由，最終價格越均衡，利潤就越薄。從這個角度來講，正是因為有調控，買房的人才有機會賺錢。
高層出臺政策限貸限購，等於阻止一部分買家進入，實際上給製造了一個人為的價格窪地，正是買入的最佳時機，買好之後，靜心等待上面放鬆政策，恢復交易，價格暴漲就行了，而每隔幾年，都會有那麼一兩次放鬆政策，十幾年了，上漲的邏輯一直沒變。
真正成熟的投資者是反向操作的，買跌不買漲。當一個市場行情、一座城市的房價已經下跌了百分之十，並且橫盤了幾年，大家都不敢買的時候，就是最好的買入時機。因為跌無可跌的房價，接下來就是漲。記住，買跌不買漲，反向操作。
不過提醒一下大家：不要追求一夜暴富，要行之有序，持久地盈利，不斷累積優勢，直至強大不催。
總結一下如何買到跑贏大市的房子：
- 人棄我取，敢於在冷市買房預見有潛力的地段
- 沒有完美的房子，要學會為缺陷定價
- 一定要貸款，同時優化債務結構
- 與城市一起做壟斷生意
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