1368套现房，绿都东澜府，终于领出了现售证，均价21300元/㎡，其中装修标准3000元/㎡。

从上周开始，绿都东澜府将在本周开盘的消息充斥着微信对话框和朋友圈。

超两万一的均价，1368套全推，在“天灰灰”的杭州楼市，到底还稳不稳，能达成一千多套房源“一把清”的任务指标，一次性出逃吗？

21300元/㎡，绕城内总价200万刚需盘入市

这1368套房源中，89㎡房源共684套，由一房一价可知，89㎡总价大部分在180-190万，其中最低总价约152万，13幢102和103室。

东澜府一房一价截图

验资方面，首套二套门槛一致，一次性提供50万资金证明即可。

绿都东澜府位于崇杭街与向阳路交叉口往西约50米，是崇贤唯二的现房销售项目之一，由上海绿都操盘。

2017年8月10日，上海绿都拿下该地块，总体量14.4万方，成交楼面价12999元/㎡，溢价率50%，自持2%。

项目位于崇贤核心区域，距离上亿广场约400米，西面是昔日的“崇贤三兄弟”群贤府、翡翠半岛和拱宸外滩；东面则是板块内第一宗“双限”地块，今年9月，由祥生竞得，成交楼面价约12581元/㎡，限制精装修均价为23000元/㎡。

东澜府区位图

去城北，路过崇杭街，你就能看到“亭亭而立”的东澜府，总建筑面积超20万方，共15幢高层，层高21-22F，容积率2.2，整个小区共1368户。

主力户型建面约89㎡，此外，还有户型建面约100、105、115、125㎡房源。

东澜府鸟瞰图

89㎡做了三房两厅一卫，105㎡则是三房两卫，115和125㎡户型做到了四房。

东澜府户型图

小区的内部配置在崇贤算是“高配”了，有室内恒温泳池，下沉式广场，健身房，瑜伽馆，若交付以后，能好好维护经营，那对东澜府的业主来说，确实是“轻奢”配置了。

10月27日，东澜府开放了实体样板房，同步举行工地开放日，从现场情况来看，小区内部的景观、高层立面、广场都是所见即所得了。

目前，板块内在售项目有秋实宸悦和祥生绿都京杭府，秋实宸悦自7月份首开至今，前后共开过3次盘，其中高层均价20600元/㎡（精装标准2800元/㎡），小高层均价21500元/㎡（精装标准2800元/㎡）。目前还剩下最后一幢高层以及一幢小高层，预计将于11月份加推。

京杭府高层已全部售罄，目前还有洋房等待加推，预计11月开盘。该项目高层均价约20700元/㎡（精装标准32000元/㎡），洋房均价约34000元/㎡，毛坯交付。

“一把清”越来越多，东澜府缘何急着推盘？

东澜府选择一次性推出1368套房源，刷新杭州楼市单次推盘量。

“一把清”在杭州市场已经不是什么新名词了，先有7月份上河宸章一次性领出三张预售证，636套房源全部送进市场，首个入市的现房项目即“万人摇”。

再有中海云宸8月份一次性推出391套改善住宅；后有10月晓春城·都会钱塘东区“一把梭哈”推出793套房源。

而再次陷入“易手风波”西溪公馆，此前也传出要一次性推出1400套房源（不过据最新消息，西溪公馆首开排屋）。

东澜府效果图

开发商单次推盘量也是动辄四五百套。9月底，杨柳郡一次推出四期剩余的493套房源，绿城卓越傲旋城10月底首开砸下436套房源。

这些高推盘量或者直接“一把清”的房源，实际的销售和去化情况怎么样呢？

8月份，上河宸章凭借毛坯现房+低总价，在市场情况还算乐观的情况下，636套房源成功去化，包括高层、三叠墅、四叠墅。

中海云宸391套房源报名人数仅378户，直接流摇，首开当天仅去化20%。

晓春城都会钱塘东区的现房，最终叫到2000多号，虽然销售表示当天“售罄”，但截至目前，小凤凰致电售楼处，置业顾问表示还有3套123㎡洋房在售。

再来说说杭州首个TOD大盘杨柳郡，最终490多套房源叫到9000多号才成功收官。

时间轴最近的傲旋城首开，90㎡以下住宅5万元/㎡的均价刷新了滨江区新房价格的基准线，但436套房源最终只有159户家庭报名，甚至有客户出现了登记过程中撤回申请的情况。

市场越来越理性了……不是想“一把清”就能清完的。

市场“天灰灰”，东澜府一次性去化压力大

那么，“一把清”的绿都东澜府，是否具有“万人摇”潜质，又是否能成功去化呢？

东澜府所在的崇杭街一带，生活氛围较浓厚，附近分布有崇贤农贸市场、余杭图书馆、上亿广场等生活配套。另外，项目南面有一块规划的商业用地。

崇贤板块目前并无地铁规划，后期也许10号线延伸段会经过崇贤，而上亿广场一带是崇贤的“中心”，一旦通地铁，规划路线从上亿广场附近开过的可能性是非常大的，而东澜府距离上亿广场仅400米，若有地铁规划，东澜府便是享受地铁红利的一员。

崇贤可以把他比喻成绕城内配套还算完善的小镇，没有产业支撑，不算特别有潜力，但也算是个享受城市化进程红利的近郊小镇。

教育方面，崇贤并无优势，但小学中学也算配齐。

对于刚需来说，是200万级总价能买到的离武林广场最近的项目了。再加上是精装修现房，明天交付入住，一气呵成。

但面对限价严厉的大城北副中心勾庄，对于265000元/㎡的幸福里，想必很多刚需还是想要踮踮脚的，勾庄无论是交通还是未来规划，都是比崇贤更有潜力的地方。

幸福里的“2万人摇”不知道有没有让东澜府心慌。

21300元/㎡的价格，对比板块内其他项目。

其一，边上祥生崇贤项目精装限价是23000元/㎡，价格天花板已经定死，如果未来祥生项目能开到2.3万元/㎡，东澜府还是有一定的价格优势的。

其二，目前在售的秋实宸悦精装修均价为20600元/㎡，京杭府此前开出的高层售价为20700元/㎡。跟东澜府楼面价相同的现房项目上河宸章，开盘价是17800元/㎡（毛坯）。东澜府减去3000元/㎡的装标，毛坯价18300元/㎡，相比上河宸章有500元/㎡的涨幅。

周边二手房有旭辉时代城、尚橄榄树花园、锦昌年华等，挂牌均价约22000元/㎡，倒挂并不明显。

天子岭是崇贤无法回避的问题，东澜府作为目前在售和待售项目中，距离天子岭最远的楼盘（约3公里），受其影响相对来说会比较小。跟其他项目相比具备一定的优势，2.13w的精装修均价，“贵”在跟天子岭的距离。

至于投资客，押东澜府还是需要三思。

若要说崇贤能享受大城北规划的红利，北建号角虽然吹响了，但大运河新城目前还毫无建树，交通依旧是崇贤的短板，目前来说，崇贤价格上涨只能靠市场整体向好才能带动起来。

购房群聊天记录截图

此外，崇贤新房库存不在少数，近半年出让了不下三宗地块。未来，老崇贤三兄弟拱宸外滩、翡翠半岛和群贤府相继交付入市，二手房供应量井喷，一个楼盘一旦投资客多了，都急着出手套现，单价就很难上的去，况且是几乎无倒挂的板块，指望有接盘侠顶着双税去买次新房，大概还是有些难度的。

8月份便有开盘动作开始宣传造势的东澜府，这一拖，拖过了晓春城清盘，幸福里“惊喜价”首开，直接“2万人摇”。东澜府想要“一把清”，或许有些难度。

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统筹/俞　琳 　监制/步珊珊