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提問：房姐你好，同地段同小區 90平套二和100-110的小套三，後期哪個更好出售，漲幅能更大一點？可能是我房子看的少，目前只看了40多套，發現09年以後的新小區普遍是套三的單價高於套二，但04-09年左右的小區卻都是房子越大單價越低這是為啥？

回答：你好，這個問題很有意思。一線城市，一般都是面積越小單價越高，為什麼到了武漢市場反而不一樣了？

關鍵點在於武漢的住宅是分層的。

房齡10年是條分界線，09年以前，武漢的樓盤環境，物業，戶型，景觀設計都不很一般，加上武漢新房癌太多。子彈充足的人都不會考慮老小區，子彈不充足的剛需才會考慮湊錢上車小戶型，大戶型單價低，總價高，所以流通性不如小戶型，便宜也很難賣。09年以後建的都是第三代住宅，各大一線品牌紛紛入駐武漢，開始關注居住體驗。子彈充足的購房者更傾向新小區一步到位。你關注的區域不同，房價差異也不同。

提問：麻煩問下，光谷的美廬郡園05年的老小區，屬於光谷一小學區房，現在孩子已經上二年級了，可以處理掉嗎？會不會影響孩子上初中？

回答：等孩子上完學，老房子統統賣掉。

提問：房姐，最近中介們都在轉發2019房價禁止下跌的消息，是真的嗎？

回答：已經闢謠很多次了

提問：房姐，我們家是雙軍人，手頭有80餘萬，打算武漢買房，沒有老人票，第一次買房，沒經驗，怎麼操作收益最大化？買哪裡合適？(五年之後才有可能自住，小孩目前四歲)，謝謝啦

回答：1.80萬買2套，最好都用首房首貸，首付低，利率也低，一定要用公積金貸款。

2.一套自住選離你生活半徑近的盤，孩子幾年後要上學，最好帶學區的。另外一套純投資，看看花山，東西湖，四新和江夏地鐵沿線1W出頭的限價新盤。

提問：在湖北十堰有套房齡20年的步梯6樓學區房，對口十堰最好的小學初中，在武漢郊區宋家崗有房，對口恆大龍城華師附小，十堰新房7500一平，老房子賤賣稅後約3850一平，總價稅後約27萬，現出租1200元每月，目前夫妻工作都不穩定，小孩4歲，是把小孩帶到武漢郊區讀書還是在十堰讀最好的小學初中，或者在武漢市中心買總價在68-80萬之間的一房學區房，掛個學區出租，然後全家在學校附近租三房住，現在宋家崗的二手房不好賣，十堰的二手學區房也不好賣，光谷片區跟十堰最好小學教學質量一樣的學校，房價約2.4萬，五年內，家庭無法負擔240多萬光谷一小三房，過兩年小孩上小學，名校不收插班生，如何安排小孩小學上學問題

回答：為了孩子上學，當然是去中心城區買套學區掛名了。

十堰和武漢的教育資源沒法比。

我建議小朋友儘可能多在武漢長大，大城市對價值觀、世界觀的養成，眼界比學習成績更重要。

宋家崗慢慢買，賣不出去就抵押。你同時淘二手學區老破小，以後可以做個鳳變冰賣出。

提問：房姐，範湖地鐵上面龍湖江辰公寓2.5-3.0w，值得投資嗎？20年回收成本

回答：不值得，公寓迴避，沒有漲幅，後期賣出交易稅費很高，維護費用也比住宅高。投資追求的是漲幅，不是租金。

有房票就買住宅，沒有房票就買市場價5折的公寓。

提問：房姐，積玉橋金地國際這樣的一室一廳的小戶型，2.5萬單價您覺得現在沒有投資價值嗎？武昌濱江比較稀缺核心，而且交通優於光谷.光谷產業很有優勢，人口流入大，但地理位置算是衛星城市，很難輻射整個武漢.這兩個地方我都在觀察中，也都有些糾結

回答：單價2.5沒有價值，小戶型占房票，漲幅也有限制

光谷是武漢的經濟和金融的強支撐，不缺有錢人，也不缺接盤俠。過去10年光谷核心區的漲幅也是名列前茅。

提問：房姐，漢陽四新居民區樓盤很多，感覺商業一般，請問它吸引力在哪方面

回答：單純是因為便宜，價格倒掛，有明確的利潤空間。跟白沙洲一個道理，等配套都起來，至少3-5年

提問：房姐姐好：有幾個問題想請教一下：1,為什麼您說東湖是稀缺資源，投資又碰不得呢？2,東湖與南湖相比，為什麼會更有優勢呢？3,評價一個樓盤是否有投資潛力，我只知道看是否交通便利，是否學區，是否大開發商，是否有商圈，請問還有什麼別的評價標準呢？4，是否是大房企扎堆地段預示著有投資潛力呢？5，看您經常說某個地段一萬幾以內可入，或者超過一萬幾不可入，請問您的定價標準是怎麼形成的呢？新人如何避免高價入坑呢？

回答：1.自住可以，但是投資門檻太高，回報率不如剛需盤。

2.東湖跟南湖比沒有什麼優勢，重點對比的是選籌。

3.對比區域房價是否被低估，一般來說配套不齊全的區域房價是被低估的，叫做85折區域。然後在這種區域中淘價值被低估的盤，比如限價盤。最直觀的還是對比周邊樓盤的二手成交價。

4.比如某一區域平均價值是1.5，超過這個價值的就是溢價。

提問：請問怎麼投訴中介？監管機構是房管局嗎？

回答：住建委管中介。一般情況不要投訴中介，最好是協商解決。如果你也有錯的話，一旦投訴就很被動。

提問：房姐姐好～我們家剛賣了房子,又訂了一個二手房,因為我是首套房,所以就以我的名義貸款的,但是中介幫我問了組合貸只能貸20年,但我想貸時間久一點,所以中介建議我直接商貸,等一年後在轉組合貸。我現在想問1.一年後商貸轉組合貸可行嗎？會不會很麻煩,以至於不能轉？2.因為我父母名下現在沒有房子,他們沒有滿65,然後後期我手上會有100左右的現金,我能不能這一套二手房先以父母的名義付三成首付,然後在用自己的首套房名額投資別的房子呢？不知道我把情況說清楚沒有,希望得到房姐的指點,謝謝。

回答：1.武漢商貸只能轉純公積金貸款，差價要自己補齊，而且能不能轉公積金貸款，需要看各個銀行的要求。二手房建議找一家利率低的銀行，比如匯豐銀行最低上浮15%

公積金雖然看起來利率低，但是年限太短是沒有意義的，所以我從來不用公積金貸款。2.先把老人票用了，以後再用你的首套資格買。

提問：房姐，目前一套錦繡龍城85平，少量貸款，自住；一套黃陂120平無貸款，出租，一套韻湖星光復式公寓40平，貸款還剩30萬，出租中。請問我的資產應該怎麼重新配置，老公信用卡逾期多次，已經沒有貸款資格。

回答：1.錦繡龍城自住可以

2.黃陂這套是哪個小區？如果房齡老，且地段一般的話，建議直接出掉，置換成升值潛力更大的中心城區新盤。如果位置不錯，也是次新盤，可以保留並做抵押貸款。

4.一個家庭可以開發出至少6張房票，如果老人票沒有利用的情況下，建議把子彈都打在倒掛嚴重的剛需新盤。

提問：2月3日是星期天但是是工作日，做ls打年終獎合適嗎？

回答：無所謂。都是小事，銀行不會查你一兩天的事情的。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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