文丨小白
單價從峰值16000逐漸回落到13000+ 的惠濟，讓很多剛需購房者的眼光從南向北移，最後聚焦到這裡。
於是，有人說惠濟是當前鄭州的價格窪地，甚至搶了之前剛需首選片區管南的風頭。
惠濟主城區在北三環外、大河路內，管南位於南三環外南四環內，一南一北，地鐵2號線串聯的兩個區域，誰與爭鋒，孰輕孰重？
01
對很多人來說，周邊環境是買房時關注的因素之一。試想，一個物流市場混雜的地方與一個山清水秀鳥語花香之地，想必很多人會選擇後者。尤其是在城市向東，生活向北這樣的渲染之下，很多人未經深入片區走訪，便匆忙接受了這一論調。也正是這一共識，成為了之前惠濟區房價的強勢資本。
圖：惠濟大運河橋
管南與惠濟，單從城市級別來說，管南屬於管城核心區甚至鄭州主城區自然外溢部分。惠濟核心區卻與傳統意義上的鄭州老城區相隔較遠，甚至存在斷裂帶，所以兩者本不該拿來做比較。
圖：管南物流市場
就好比龍湖鎮因為靠近鄭州，雖隸屬於新鄭市，但房價卻高於新鄭市。若拿龍湖鎮與新鄭市區相比，一個是鎮區，一個是縣級市區，也存在量級不對等，但事實卻是龍湖鎮房價高於新鄭市區。
當然我們一般不會拿南龍湖與新鄭市對比，卻經常拿管南與惠濟對比，尤其惠濟部分樓盤搞特價之後。弄清楚惠濟與管南的進化史，對我們理解兩個片區大有裨益。
02
對於許多老鄭州人而言，不同的歷史發展、區域文化屬性、道路情況以及對於區域認知，老城區基本可以劃分為五個大片區：金水片區、管城片區、五龍口片區、西城片區、南城片區。
這五個片區，共同組成了鄭州老城區。從這裡可以看出，鄭州老城區基本不包括惠濟區。
回顧這五大片區，金水區作為省級單位駐地，佔據眾多核心資源，是當之無愧的老大。今天的金水區，房價依然為老城區之最。其次是西區，也就是傳統的西郊，市府所在地。之後就是管城片區，這裡曾是鄭州的根，歷史最為悠久。最後就是五龍口片區和南城片區。
金水區綜合實力最強，而南城片區最差，長期以來人們逐漸形成了“北貴南弱”的認知（這裡先不討論東區和西區），但這裡的“貴”，更多指的是金水區，而非惠濟區，而“弱”卻包含了管南。
隨著時間的推移，城市繼續擴張，“北貴南弱”的認知也擴大了地域範圍，“惠濟優於管南”的認知初步形成，這是我們要搞清楚的第一個問題。
03
從城市化的角度來說，既有中心向外圈層式擴展的形態，也有多中心開放組合式發展形態。
結合鄭州，金水片區由於實力最為雄厚，早年外溢比較厲害，而南城片區最弱，所以過了航海路就感覺已經出城了。北邊過了北三環卻依舊很繁華，這就是金水片區自然外溢的結果。
如果算上惠濟區的話，惠濟區則屬於鄭州市內五區多中心開放組合式發展的先驅，這點要結合地理歷史因素來看。
惠濟區原名邙山區，從建區開始，區政府辦公地點一直在金水區大石橋。2004年5月1日改名為惠濟區之後，區政府才搬到了開元路。這年新投入使用的惠濟區政府，曾被網友調侃為“世界第一區政府”。
區政府為什麼要搬遷呢？這實際上是一次戰略大轉移。導致這次搬遷的直接原因，是因為邙山區多年“受制於人”。
搬遷前的區政府位於金水區境內，離其最近的一個下屬辦事處也有5公里，距離轄區最北端有20公里，由於區黨政機構辦公場所面積狹小，許多局、委單位分屬其它各地，支離破碎，開一次會都很困難。
此外，原區政府門口對著一個立交橋，出門就是橋墩，連停車都成問題。開會時，不得不與交警交涉，請求網開一面，允許停車。邙山區把政府所在地位於金水區轄區看作一塊心病。
搬遷方案提出前，區裡的想法是通過相鄰的區劃一點兒地來，以擴大轄區面積，但是遭到相鄰區域的強烈反對，無奈只能退而求其次，整體搬遷區政府，並以“區址北遷為突破口”，帶動北部城區建設。
隨著這次惠濟區“遷都”，隨即帶來了一批房地產項目，惠濟區迎來了發展契機。時至今日，惠濟區政府周邊仍圍繞著不少房地產項目。
所以說，今天的惠濟區，有一部分是受金水區輻射外溢；有一部分則是圍繞區政府發展，這兩個部分呈現的房地產格局也明顯不同。
04
千禧年之後，惠濟區以“遷都”迎來重生，接下來看看同時期的管城做了哪些工作。
比起惠濟，管城的歷史更加悠久，甚至鄭州的歷史就始於管城。3500年前，這裡就是商城都邑（亳都）。1948年鄭州解放，在此設立鄭州市第一區。以後又曲曲折折，歷經6次改名，終成現在的管城回族區。
值得注意的是，管城區曾用名竟然有“金水回族區”，由此可以看出管城與金水的分界線並不特別明顯。即便是火熱的鄭東新區，徵用的也全是金水、管城的土地。
那麼管城區為什麼沒落呢？其實管城區並沒有沒落，管城的GDP甚至遠高於惠濟。談到沒落，多是從城市界面、觀感來說的。
管城的城市界面的確不好，髒亂差樣樣俱全。2003年的鄭州城市規劃文件曾經指出：鄭州南部組團——包括小李莊發展區、航空港區，以工業、倉儲、居住用地為主。之後2004年我們便看到鄭州市金岱工業園區落戶這裡。
21世紀初，惠濟區迎來發展契機，而同期的管南卻以工業倉儲為主，這便是今天我們看到管南城市界面不佳的原因。
05
從上述歷史、地理、城市規劃來說，惠濟區雖然與金水區直接相連，但更像是老城區的一個外圍組團，尤其是降價最嚴重的西北天河路沿線，這裡更像是一個衛星城。
拋出其他因素，以位置來說明。以CBD為圓心，正南方向的融創城、富田城，與西北方向的正弘府，差不多是在同一個距離範圍內。
配套成熟、環境略好的正弘府，單價在16000左右；距離相近，區域配套有待完善的融創城，稍便個2000塊。位置較好的富田城這幾次開盤價格略有上浮，但正弘府需要綁定車位，綜合來看，兩者價差千把塊。
地鐵口四環內的正商家河家單價13000左右；距離相近，但屬於南龍湖區域的正商智慧城、正商蘭庭華府、龍湖天宸原著、龍湖錦藝城便宜個小2000塊。由於家河家屬於鄭州，各種因素疊加，高2000塊錢也基本正常。
需要說明一點，相比低密的北四環天河路，南龍湖核心區域集中了大量市場、學校，人口極其密集。即便這裡不提南龍湖，南四環沿線的綠地公園城、萬科大都會精裝價格與北四環毛坯相當，但是因為惠濟區發展較早且宜居，這樣的價差暫且認為是合理的。
綜合鄭州南北差距來看，管南南三環片區類比的更應該是惠濟區連霍高速一帶，而不是降價最嚴重的西北天河路片區，而天河路片區更應該類比南四環沿線，這樣的比較才更合理。
最能體現上述觀點的，可能就是2016年漲價之前的價格。那時候管南有三雄，鑫苑、綠都、永威，惠濟區有正弘、建業、萬科天倫，兩片區的供需關係相對對等，所以兩者彼時的相對價格比較能反映相對價值。
當時北區9千多，管南8千多。注意這裡的正弘府、建業花園裡都是在連霍高速附近而不是大河路，而萬科總是賣出片區最高價，它是個例外。所以，經過2016年漲價以及近三年橫盤迴調之後，管南與連霍高速附近的價差基本也反應了其價值。
兩個區域的二手房對比反而更能反映出市場認可度。正弘蘭亭序、保利海上五月花二手房一萬六七，綠都瀾灣一萬四出頭，這樣的價差基本上是合理的，這也是持有者心裡對區域價值的真實寫照。
06
如今惠濟區降價的多是西北天河路沿線的樓盤，因為供應量大，而且距離惠濟核心區較遠，所以銷售壓力較大，尤其是融創這種特別懂得取捨的開發商。
管南為什麼沒降價？因為綠都沒房子了，鑫苑沒住宅了，永威房子也不多了，暫時沒有銷售壓力。但我們從富田九鼎公館和融創城的開盤進度來看，其實管南也是不容樂觀的。
比如融創城從去年8月亮相以來，直到去年年底開了1棟洋房，然後高層愣是等到富田九鼎公館之後開盤，而富田城的開盤時間也是一推再推，從去年下半年到今年上半年，而且是飢餓營銷方式推盤。如果後期樓盤相繼入市，供應量上來之後，價格還能如此堅挺嗎？
根據2019年市本級供地計劃，上半年管南出臺的土地控規達到5100畝。控規出臺，意味著這些土地距離上市又近了一步，也意味著管南在不斷廣積糧，準備更多、更大、的供應。
土地出讓是一個區域發展的風向標，無論是高高在上的北龍湖，風口浪尖的濱河國際新城，他們的輝煌無不是由土地市場攪動起來的，就連降價的惠濟北也是。
正商家河家1500多畝，融創中原宸院700多畝，融創大河宸院佔地約9500多畝（一部分在西北區域），天河龍城佔地800多畝（土地比較複雜），民安北郡（雲城）佔地約2000畝……如此大體量的供應PK管南的階段性無房外加飢餓營銷，可以說今天的惠濟樓市就是未來的管南。
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總體來說，惠濟區與金水區或者說鄭州老城區連在一塊的地方，大概是連霍高速沿線，其樓盤與管南的價差一直都在，並且在合理水平，無論是2016年漲價前還是之後，這是因為北區發展較早的原因。
而北區價格腰斬的部分，其價值大多本應如此。尤其是西北天河路沿線，本來只值12500，無論是之前的和昌林與城，還是後來的碧桂園天瀾，都證實了這一點。
再往西佔地10000畝的正商河峪洲，高層9500，洋房10500，這裡區域價值就更低了。
惠濟區生態環境優美，配套相對成熟，似乎三環到四環，除了鄭東以外，惠濟區已成了最成熟的區域，但這是有原因的，一部分是區政府周邊靠區政府帶動，另一部分則是金水區輻射。因此，惠濟區對照管南，同樣的距離溢價一兩千塊，屬於正常現象，但若是拿南三環與大河路以北來比較，這樣卻會誤導購房者。
至於惠濟與管南的道路、地鐵、醫療等內容，很多人已經分析過了，這裡我們也沒有單獨比較某些樓盤的配套、規劃，更多的是從造成管南與惠濟現狀的歷史原因去著手，幫助大家理解這個片區的過去以及將來可能的狀況。畢竟，人們只有明白地看清了過去，才能清晰地預見未來。
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