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文 || 阿予
在长沙楼市，最热板块莫过于滨江、梅溪湖和高铁新城，而且三者的规划级别类似。
因此首篇选择了这三个片区，从地段、规划、教育、产业以及轨道交通等方面进行一个详细盘点分析。
NO.1 | 地段与资源
对于购房者来说，地段与资源都很重要，稀缺性是衡量地段和资源价值的重要指标，也是房产价值的重要体现。
1、滨江新城
从古至今，五一都是长沙的市中心，如今亦是，但伴随着长沙的发展，长沙需要注入新的活力，需要新的发展。
2019年，长沙政府工作报告正式宣告：长沙进入了“湘江时代”，一江两岸比翼齐飞的格局就此奠定。
▲滨江天际线|网络
长沙滨江岸线很长，而命名为滨江新城的只有市府东片。这，就是唯一性，今天的三大板块中，唯一坐拥湘江的片区。
湖，可以再挖；高铁站，可以再建；江，你无法复制。
▲民间一环线|网络
如图所示，长沙的“一环”紧紧围绕湘江展开，滨江与五一划江而治，滨江作为核心地段唯一可供开发的片区，如今已蓄势待发，这就是稀缺性。
2、梅溪湖国际新城
梅溪湖天生不占地段优势，不在长沙一环内、不沿江、离市中心远，但是梅溪湖有最大的优势：名山秀水。
▲滨江与梅溪湖位置比较|老周侃房
山就是桃花岭和象鼻窝，未来将与岳麓山、莲花山连为一体，岳麓山西大门将于桃花岭东大门联通，他们一起将成为湘江新区的中央公园。
▲岳麓山西大门与桃花岭东入口
水就是龙王港，以及梅溪湖，梅溪湖与龙王港联通，虽是人工湖，却并非一潭死水。
▲梅溪湖城市岛|网络
如今最难得的资源便是山水资源，作为占据了绿水青山的梅溪湖，环境优美，十分宜居！
3、高铁会展新城
该片区以浏阳河为天然界标，西侧为高铁片区，东侧为会展片区，两者合二为一，谓之“高铁会展新城”。
▲高铁会展新城区位图
此外，该片区有高铁南站，京广高铁和沪昆高铁交汇于此，这不是自然资源，但是重要的地段价值。
第一回合，滨江得5分，梅溪湖山水得4分，高铁新城得4.5分。
NO.2 | 规划与定位
如今买房，买的就是规划与预期，看的就是未来的价值增长。
作为热门片区的滨江、梅溪湖以及高铁新城，在这方面都存在一定的优势！
1、滨江新城
根据2015年公布的控规，滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积6.7平方公里，规划人口16.15万。
▲滨江新城控规|市规划局
滨江新城定位为：国家智慧城市示范区、长沙复合型新都会中心，湘江新区新的商业商务中心，长沙市新文旅基地。
滨江新城还包括湖南金融中心，规划面积2.8平方公里，东临湘江，西至银杉路，南起渔人码头，北达北津城公园。
将被打造为湖南省唯一的省级金融中心，并将其努力建成立足中部，辐射西部的全国区域性金融中心。
▲湖南金融中心城市设计2017|湘江新区官网
2、梅溪湖国际新城
2017年10月，梅溪湖国际新城二期控制性详细规划公示，规划定位为“全国科创新引擎，长沙城市副中心”。
▲梅溪湖一期控规|市资规局
▲梅溪湖二期控规2017|梅溪湖投资公司
梅溪湖一二期加起来，规划面积约38平方公里，人口规模约61万。
功能定位为：国家级绿色低碳示范新区，长沙新城中心，主体功能为国际服务、科技创新和医疗健康城。
3、高铁会展新城
在长沙总规层面，高铁新城作为城市副中心的定位被一再确认。从地铁环线的角度来说，武广片区甚至可以算主城。
▲高铁新城遥感影像2018|市规划勘测设计院
根据《长沙市高铁新城规划提升》总体功能定位：以高铁枢纽和国际会展中心为发展引擎，构建一个区域CBD综合发展区，愿景发展成为具有区域与服务功能的城市副中心。
规划面积46.9平方公里，人口规模50万人。
▲高铁新城规划提升图2015|市资规局
下表是三大片区的总体规划对照表：
总体规划方面，滨江新城得5分，梅溪湖得4分，高铁新城得3.5分。
NO.3 | 轨道交通规划
不管在哪个城市，有一句话始终通用：地铁一响黄金万两！
1、滨江新城
主要规划3条地铁，4号线横贯南北，在是茶子山路与10号线交汇，形成南中心，在福元路大桥西与8号线交汇，形成北中心。
▲湖南金融中心城市设计2017|湘江新区官网
另外城际铁路在观沙岭站与4号线也可以出站换乘，城铁可算作准地铁，共计3.5条轨道交通线路。
2、梅溪湖国际新城
高铁方面（可能为城铁），规划了渝长厦联络线，在梅溪湖二期中轴线与松柏路交汇处布置麓谷站枢纽站。
地铁方面，2号线、6号线在金菊站交汇；地铁14号线沿紫荆路敷设。
▲来自长沙高新区2019.08
轨道快线方面，长沙至宁乡城际快线沿枫林路敷设；长浏快线、河西快线均预计经过麓谷枢纽，二者可能在麓谷以北共线。
▲麓谷枢纽规划|来自大科城规划2017
如此一来，除开尚未确认的高铁站，梅溪湖片区共有6条轨道交通线路，平均6平方公里1条地铁。
2、高铁会展新城
高铁新城目前轨道交通走在前列，已经开通2号线、4号线和磁浮线3条轨道线路，未来预计将有8号线、12号线经过高铁新城。
轨道快线方面，长浏快线也会接入片区，不过，可能与磁浮线共线；城际铁路方面，长株快线会经过黄兴片区。
如此一来，高铁新城，预计共有6条轨道交通线路，平均7公里一条地铁。交通方面，不能忽视京广，沪昆高铁的作用。
地铁交通方面，滨江得4分，梅溪湖得4.5分，高铁新城得5分。
NO.4 | 教育配套
从无数人倾家荡产，只为一套学区房中便可得知，教育即房产最重要的附加值之一。
1、滨江新城
根据控规，滨江新城将有3所中学，5所小学，2所九年一贯制学校，已经开学的有：
师大滨江附属学校（九年制）、长郡滨江（初高中）、麓山滨江（初高中）、德润园小学、郝家坪小学等。
下表是滨江新城中小学规划：
▲滨江新城控规|市资规局
根据实际派位情况来看，市府片区的长郡双语、麓山国际、博才卓越也与滨江联系较为紧密。
2、梅溪湖国际新城
梅溪湖二期规划中小学用地100.51公顷，包括高中4所、初中7所、小学15所、九年一贯制学校1所，共计中学414班，可容纳中学生20700人，小学480班，可容纳小学生21600人。
▲梅溪湖二期控规|市资规局
一期规划建设中小学15所，长梅、师梅、周梅、西雅、一中岳麓、博才梅溪湖、实验小学等名校均已开学，首届成绩均让人刮目相看。
▲梅溪湖一期学校布局|梅溪湖投资公司
▲师大附中梅溪湖中学
而且，只要是金茂等公司在一级开发阶段配建了学校的，均可配套入学，也就是真正的学区房。就大片区来说，在新房市场，梅溪湖的教育配套无人出其右。
3、高铁会展新城
规划有十四所中学，其中新华都一中、雅礼雨花中学已投入使用，黄兴中学即将重建。
规划有花侯小学、太平小学等二十三所小学及幼儿园，其中长托小学、砂子塘万科魅力之城小学、枫树山明昇小学、砂子塘潭白小学已投入使用。
此外，长房东旭国际引进枫树山品牌，绿地城际空间站引进砂子塘品牌，万科魅力之城引进南雅品牌，明昇壹城引进长郡双语品牌，高铁新城逐步在追赶梅溪湖。
在教育配套方面，滨江得4分，梅溪湖得5分，高铁新城得4分。
NO.5 | 产业支撑
产业，特别是高端产业，带来的稳定的就业和可观的财政收入，是留住人才的重要因素，是城市发展的动力之源。
1、滨江新城
滨江以金融业为主打，对于芙蓉路CBD来说，是分庭抗礼，在南湖新城也规划有金融中心。
▲湖南金融中心城市设计|湘江新区官网
重大项目方面，以湖南金融中心（FFC）为代表，328米的高度，为河西第一高楼。
此外，滨江还规划有湖南民生银行大厦、奥克斯广场、世茂希尔顿酒店、楷林国际大厦、绿地中央广场、保利都市综合体、渔人码头、基金小镇等重大项目。
▲湖南金融中心(FFC)效果图
2、梅溪湖国际新城
梅溪湖产业支撑雄厚，国家级长沙高新区是最好的支撑，梅溪湖二期与麓谷新区浑然一体，还规划有健康医疗城等，正显现出产城融合典范的迹象。
▲梅溪湖二期产业规划|梅溪湖国际新城
重大项目方面，梅溪湖一期以文化艺术中心和金茂双子塔为代表，世界计算机大会、互联网岳麓峰会等重大活动的举办，使得文化艺术中心逼格越来越高！
▲梅溪湖夜景|网络
梅溪湖CBD以323米高的金茂大厦为代表，目前已经动工，周边高楼林立。
梅溪湖二期还将规划的重大项目包括：省图书馆、行政中心、麓谷交通枢纽等。
▲金茂大厦效果图
3、高铁会展新城
高铁会展新城经历了体育新城、武广新城的不同定位，产业定位较为曲折，目前是依靠高铁培育商务商业，依靠会展培育相关产业，尚未形成气候。
▲长沙国际会议中心效果图
重大项目方面，国际会展中心和国际会议中心是众所周知的，另外的就是（2019）长沙市078号地块，限高300米，目前因为拆迁问题中止了挂牌。
▲武广核心区城市设计|市资规局
另外在会展片区，环球世纪未来城规划有280米高的地标建筑两栋。需要指出的是会展片区还有国际交流区，规划有领事馆用地，这点成为鲜明的特色。
▲环球世纪未来城效果图
在产业支撑和重大项目方面，滨江得4.5分，梅溪湖得4.5分，高铁新城得3.5分。
NO.6 | 客群圈层
买房子，不仅是买的是规划和预期，也是买的圈层。高端楼盘因为住户的鱼龙混杂导致品质降低的例子不少。
滨江置业客群主要是改善自住，金融业相关人士占比较大，居住舒适性来说还有提升空间，增值保值性能最强，外地TZ客也不在少数；
梅溪湖主要定位为教育和改善，长沙最集中的双学区配套片区，以返乡置业、外地炒房团为主，近年来入住率逐步攀升，是高端新长沙人的聚集地；
▲高铁新城效果图
高铁会展新城，因为定位多变，体育新城，高铁新城，到现在的会展，所以各路客群特征不太明显，四面八方全都有。
这个方面来说，滨江得5分，梅溪湖得4.5分，高铁新城得4分。
综合以上，来看各个片区的得分：滨江新城27分，第一；梅溪湖26.5分，第二名，高铁会展新城25分，第三。
滨江新城的大位已定，难以撼动，从1.29万的长沙最高限价就可见一斑；梅溪湖已经卓有成效，名声在外，未来发展值得期待；高铁会展新城虽排名末尾，但潜力最盛，正在奋起直追。
从购房者的角度看，如果看重地段，看重成熟配套，特别是金融商务相关人士，首选 滨江。
如果看重教育、环境宜居，首选 梅溪湖。
如果看重交通，会展相关人士，首选 高铁会展新城。
当然，购房之前需要先理清自己的需求和喜好，一一对标，才能买到相对心仪的房子。
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