▎因为城市建设需要，2009年，盛福片区迎来了一批回迁居民，他们多数从大明湖、老东门、省府前街等老城区搬迁而来；短短十年，城市发展更新的浪潮来到盛福片区，一块又一块的土地迎来出让，塔吊开始树立，楼盘就像田野里的庄稼，开始生长。不远的处，那些高楼大厦格子间里忙碌的身影，他们才是是这片土地上种庄稼的人……
农民种地，一年两季收获；高楼大厦格子间里的他们，实际上也是在地里种房子，过程需要20-30年。
作者 | 参考君
出品 | 济南楼市参考
在济南，「历下区即是名词，又是形容词」。
我们经常听到一句话就是“这可是历下区啊”，代表了很多人对历下区的认可。这里有着高效的政府工作效率、优质的学区配套和较好的城市发展前景。然而，历下区未被大规模开发的土地不多了，新楼盘也将越来越少。
如果要说，历下还有哪一片是大空地，盛福片区算是其中一处。
盛福片区这几年在济南楼市的热度一直不高，跟东南侧价格战较为激烈的长岭山片区相比，存在感明显偏低。究其原因，一方面是盛福片区的热点新闻较少，难以吸引广大购房者的目光；二是片区内新楼盘数量较少，大家对该片区的关注度自然也低一些。
其实从区位来看，盛福片区的地理位置非常好，地处济南中心城区主要东扩沿线。如今，这里依然迎来大规模开发，绿城、万科、绿地泉、金地、阳光城、海信、中垠、高新智慧谷、绿地泉，至少9家开发商进驻，未来竞争激烈！
NO. 1｜壹
潮起盛福，城市发展的一个轮回
目前居住在盛福片区的很多居民，十年前来自老东门、大明湖、省府前街，他们见证了济南城市版图的变迁；如今盛福片区也用来了大开发，盛福片区的居民又将再一次见证。
盛福片区位于历下区、历城区、高新区三区接壤地带，大部分属于历下区，有一部分是历城和高新。具体范围西起大辛河、东至凤凰路、南起花园东路，北抵胶济铁路，总面积623.4公顷，有将近10000亩土地。
以舜华北路北延长线为界，西侧部分已基本开发完毕，有着盛福花园、绿城百合花园、中海紫御东郡、尚品燕园等一大片较为成熟的住宅区；东侧部分目前正处于刚开发阶段，空地较多，有很多地块尚未出让。
盛福片区东半部分，有待建设
从整个济南城市格局来看，盛福片区北侧是目前正集中开发的新东站片区，南侧是高新区核心区（贤文片区），西侧是科技城片区，东侧是长岭山片区。距离济南经济中心CBD非常近，且大部分区域属于历下区，未来可享受历下区较为优质的配套。其城市战略发展区位十分优越，先天条件比很多片区都有优势，只是开发时间稍晚了些。
城市新区大规模开发的第一步是拆迁，然后是政府主导交通路网建设，期间出让土地建设新楼盘，与此同时绑定一些学校、医院等配建项目，最后就是耐心等待新城的落成。盛福片区目前已基本拆迁完毕，像之前的姜家庄、邓家庄、机床四厂等已毫无往日的模样，目前片区内正在进行大量的道路建设。
花园东路周边的城市界面
制约盛福片区发展的瓶颈之一是断头路较多，居民出行多有不便，这种情况最近已大为改善。片区南侧的花园东路东路段，近日刚拓宽完毕，道路由双向四车道拓宽为双向八车道。片区内的舜华北路、颖秀路、中林路道路建设工程正在同步实施，东西朝向的中林道路已基本完工，南北朝向的舜华北路和颖秀路正在加紧打通。
中林路
10月12号，济南市规划局公布了黄台南路（颖秀路—宏宇路）道路建设工程批前公示，黄台南路作为济南东部著名的断头路，在不久的将来会被彻底打通。黄台南路东延未来将与济南地铁2号线有效衔接，地铁2号线黄台南路有多段重合。在黄台南路东延工程范围内，规划有开源路站，未来可实现快速换乘轨道交通，极大方便沿线居民出行。
待未来片区内道路畅通后，盛福片区的城市发展就能盘活，未来这里将是济南主城区开发的热点区域。
NO. 2｜贰
开发商看好盛福片区，购房者看好吗？
很多开发商也看好盛福片区的发展前景，近年来屡次重金拿地。只是很多开发商没有踩对市场节奏，前景很美好，现实很骨感。跟济南很多高价地一样，盛福片区很多高价地楼盘的日子并不好过。
大家印象较为深刻是2016年11月份那次土拍。小汉峪沟西侧地块激战226轮，因太多人围观导致系统崩溃，土拍被迫中止改为第二天成交，最终溢价率高达264.86%、楼面价高达12403元/㎡。拿地2年后一直在沉睡，直到今年8月份方才开盘入市，也就是现在的中银御苑项目，目前售价约在1.5万/㎡—1.6万/㎡之间。
2017年8月份，万科对盛福片区A05地块志在必得，经过69轮竞价，最终成交价为26亿元+政府储备性安置房面积75187平，溢价率约为30%，楼面价约为1.7万元/㎡。也就是现在的万科翡翠公园项目，目前售价约在2.4万/㎡—2.6万/㎡之间，精装修。
2018年6月份，济南中央商务区、盛福片区有9宗土地一并捆绑出让，其中包括2宗住宅用地，其他为商务金融用地。CBD捆绑盛福的地块底价成交，拿地企业为历下控股，盛福地块楼面价约为10500元/㎡，由绿城代建。也就是现在的绿城蘭园，目前尚未正式开盘，置业顾问释放的价格在2.6万/㎡左右。
今年5月份，盛福片区内原德锡科技地块拍到熔断，历经65轮竞价后，最终该地块以竞配建政府储备性安置房10758平方米、112296万元的价格被阳光城、鑫苑联合摘得，溢价率约37%，住宅楼面价约14401元/㎡，另外竞得人还需配建位于对面黄台地块旁边的学校。该地块住宅项目为阳光城檀悦，已经动工目前尚未入市。
当然，在奥体中路沿线，这里还有珑悦府、金地项目、海新项目、绿地华彤苑……这些改天在做介绍。
目前济南楼市处于低谷期，很多楼盘普遍去化艰难。像盛福片区还有待于成熟和完善，城市界面有待改观，叠加市场因素，片区竞争还是很激烈的。
NO. 3｜叁
中垠御苑、万科翡翠公园、绿城兰园“斗地主”
前文说到，盛福片区大部分隶属历下区，少部分隶属历城区和高新区。像中银御苑属于高新区，万科翡翠公园、绿城蘭园、阳光城则地处历下区。所属区域不同，价格自然也就不一样，这几处楼盘价格差距非常明显。
中垠御苑
中垠御苑属于高新区，是盛福片区目前最靠东的在售楼盘，具体位于三庆汇德公馆以北。楼盘体量很小，只有5栋住宅，其中32层高层住宅1栋，18层住宅4栋。另有1处5层的配套楼，也就是现在的售楼处，未来计划为社区商业；项目东侧规划有一处幼儿园，未来业主孩子们上学较为方便。目前在售的是2#楼，户型为100㎡、110㎡小三室，售价在1.5-1.6万之间。结合3年前12403元/㎡的楼面价，开发商真是割肉在卖。
中垠御苑容积率高达3.0，容积率这么高的楼盘往往会有很多居住公寓。好在项目体量小，栋楼规划相对合理，只有6#楼东单元一户为居住公寓。小区没有住宅底商，居住氛围比较纯粹。项目敏感因素是目前配套中小学尚不确定，未来要划片入学。项目东侧和北侧是小汉峪沟，未来视觉景观较好，但现状差强人意。
项目南侧是三庆汇德公馆、东侧为祥泰新河湾，可以享受这几处小区的生活配套；项目北侧和西侧有着大片空地，未来很长一段时间内，粉尘和工地噪音污染将不可避免。目前已经确定的3条地铁线中，距离项目最近是2号线的烈士陵园站，大约1500米，步行大约需要15-20分钟。
万科翡翠公园
万科翡翠公园位于花园东路和颖秀路的交汇处，项目共规划有12栋住宅，其中12#楼、13#楼为安置房，1#楼、3#楼为储备性安置房，其余8栋楼为正常销售的商品房。该楼盘的最大亮点是万科翡翠系产品，精装交付，装修标准较高；万科物业的高服务标准大家有目共睹。项目自带5100平翡翠生活馆，内部配有游泳池、健身房、瑜伽房、影音室、私宴区、剧场、儿童托管、咖啡厅多重场景体验区，未来业主可享受到一站式服务。
地块的先天条件一般，容积率3.3，以此导致项目中有一部分居住公寓。项目南侧部分楼栋规划有底商、北侧部分楼栋规划有半地下商业。项目南侧的部分楼栋距离花园东路较近，中矮楼层可能会有噪音。
绿城蘭园
绿城蘭园位于盛福片区中林路以北、开元路西侧。项目最大亮点是容积率仅为1.5，是整个历下区为数不多的低密地块。项目共规划15栋楼，产品为8F、10F、13F洋房，已知户型有128㎡大三室、141㎡小四室、186㎡大四室。据置业顾问介绍，价格预计在2.6万左右，从户型和价格定位来看，属于高端改善。
绿城蘭园地处盛福片区东半部分的中心地带，目前项目周边工地较多，周边配套的成熟之日还很长久。项目距地铁2号线的开源路站步行距离大约700米，在地铁房的范畴内。周边也有教育用地，但暂无确切消息，只能寄希望于将来划片入学。
盛福片区内还有阳光城项目，预计明年才会入市，参考君改天再分析。周边奥体中路和花园东路交叉口更是扎堆聚集了黄台煤气炉厂金地项目、珑悦府、绿地华彤苑、海信地块等。未来这里会风起云涌，竞争惨烈，这对于购房者而言是好事，大家可以心平气和选房子，这样的济南楼市才更为健康。
未来不久，这里可能是济南楼市竞争最惨烈的一个片区。
全文完。
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