一邊是地鐵小鎮、江寧上秦淮等熱門板塊搖號、日光忙，一邊是紫東、江北、江寧非熱門子板塊悄悄平推，南京樓市的銷售分化，正在拉開。
股神巴菲特的名言：“只有當大潮退去的時候,你才能知道誰在裸泳”，正在南京樓市應驗。南京一批房子，不好賣了！
01
驚！南京這些板塊賣不動了
銀十的尾巴，江寧青龍山；江北雨山路、五橋；紫東龍潭等板塊一波樓盤領取銷許。我發現，與熱門板塊個位數中籤率、開盤日光相比，一些板塊、樓盤低調平推，賣得有點慘！
江北
供應量異常龐大、子板塊競爭風起雲湧的江北，正面臨賣不動的危機。
老山
比如板塊內的老盤通宇林景蘭園，於10月11日平推2、7、8號樓共186套新房，一個月過去了，僅認購66套、0成交，去化約3.5成！
板塊內的某低密改善現房樓盤，今年6月首開、最近一次開盤時間是9月，累計推出598套住宅房源（除去46套商業、儲藏室用房），截至今天認購113套、成交49套，去化3成不到！
五橋
因為長江五橋、遊小落定等利好加持，今年江北五橋板塊火起來了。板塊內的頤和九里、江山大境等樓盤賣得還算不錯。
但板塊內某家樓盤是個例外。該項目今年共加推306套住宅房源（除去12套儲藏室），認購+成交共94套，去化約3成！
老珠江鎮
與江北核心區等新興板塊相比，江北老珠江鎮一帶生活配套完善，居住氛圍相對濃厚。
板塊內今年4月入市的新盤，首開的143套新房已經全部賣完。但是從5月之後的兩次加推情況來看，銷售成績十分慘淡。
南京網上房地產顯示，該樓盤於5月、8月累計加推528套新房（已除去31套商業用房），截至今天認購+成交76套，去化僅1.4成！
六合
距離主城較遠、相對獨立的六合板塊，也沒能倖免。
我找出板塊內在售的相對稀缺的多物業類型項目。南京網上房地產顯示：該項目去年底首開以來，累計推出2451套住宅房源，均價12653元/㎡。截至目前，認購+成交共830套，去化約3.4成！
同板塊的遠洋棠悅山水，於上月中旬領取了108套新房銷許，均價13000元/㎡左右。截至今天，南京網上房地產數據顯示，20天過去了，這108套新房的認購與成交數據均為0！
龍潭新城
除了江北，紫東的龍潭新城賣的也比較慘。
板塊內於2017年底首開的老盤創源龍樾，累計推出836套住宅房源（除去12套商業用房），截至今天認購+成交251套，去化僅3成！
今年5月，龍潭某家新盤首開，一次性推出526套新房，均價17000元/㎡，截至目前認購+成交124套，去化僅2.4成！
在“東部崛起”、紫東利好的今年，龍潭新城作為紫東一份子，迎來了頻率較高的土地招拍掛。
但是新房去化艱難、土拍降溫地價跳水，紫東的這把東風，似乎還沒有吹到龍潭新城來。
江寧
賣不動的，還有江寧部分非核心板塊樓盤。
淳化在售的主力樓盤，於2018年9月首開，迄今為止累計推出626套住宅房源。南京網上房地產顯示：該項目認購+成交套數為173套，去化還不到3成！
正方新城某現房銷售樓盤，今年9月加推697套住宅房源，截至今天累計認購+成交共119套，去化2成不到！
02
別擔心，這些板塊依然堅挺
此輪南京樓市調控，已經持續三年多時間。相較於以上賣不動的板塊和樓盤，南京不乏買房人爭搶的“香餑餑”：
主城中心小市、新玄武等板塊，高價地項目如星河天賦等的出色銷售成績，已經證明了買房人對板塊的持續看好。
以河西中、河西南、江心洲為主力組成的大河西板塊，在限價因素下，萬人搶房、個位數中籤率不足為奇。而後的魚嘴板塊新房均價漲了近5000元/㎡，也不影響魚嘴悅庭、華潤魚嘴潤府日光。
以南站、軟件谷、大校場為核心的南部新城板塊，新房供應量嚴重不足，買房人已對大名城紫金9號、中海城南公館、龍湖天鉅等虎視眈眈。
後來居上的江北核心區、紫東核心區，熱門樓盤可以輕鬆日光。
江北核心區某家樓盤開盤現場
對南京人不限購的溧水板塊，因為距離主城相對近、房價1字頭、地鐵通達、名校進駐、品牌房企扎堆等優勢，溧水萬達廣場、銀城孔雀城薈見未來等樓盤屢屢創造日光神話。
在翻閱南京網上房地產數據時，我發現城南岱山、江寧青龍山等板塊實現了“低開高走”，主力樓盤去化成績均在5成以上，個別表現突出的樓盤已經庫存“告急”。
有買房人調侃：“我們買房的黃金法則之一就是，只買中籤率20%以下的樓盤！”而實際上，上一輪樓市紅利褪去，大家已經清楚明白：主城核心地段、新興重要板塊，在樓市下行週期裡更加抗跌。
03
樓市分化背後的原因
南京樓市為何會出現冷熱不均的銷售情況？揚子晚報首席記者馬祚波認為有幾點原因：
一是南京的購房需求釋放至今已逐漸式微，除剛需外，投資性需求被擠壓，買房積極性大不如前；
二是南京樓市的倒掛現象遠沒有之前那麼多，侷限在河西、江北核心區等少數板塊，投資者的選擇其實也很少；
三是政府在規劃上，對於遠郊板塊的投入尚未“見效”，比如江寧淳化，江北五橋板塊等。以五橋板塊舉例，雖然五橋即將通車，不過周邊配套還是比較慘淡，生活設施、文化娛樂都很欠缺，入住率也不高，買房人信心不足；
至於同板塊不同樓盤之間的去化分化，比拼的就是開發商背景、物業服務等細節了。
結合當下的南京樓市表現，江蘇房地產金融對接下來的樓市走向做以下預判：
1、樓市調控：持續深入
此輪樓市調控已經持續三年多時間，從南京這十多年來的數次調控週期來看，今年的樓市調控時間偏長、行情跌入谷底。
從一城一策細則來看，一些二線城市通過落戶門檻放寬、購房資格放寬、租購房獲補助等政策來放寬樓市調控基調。
但從今年7月政治局會議釋放調控持續收緊信號、近期重要會議期間經濟日報強調“不可為炒房開方便之門”等宏觀政策走向來看，接下來南京樓市的調控依然會持續深入。
2、土地、新房市場：趨向理性
今年，南京的土地、新房，包括二手房市場，都經歷了短暫的小陽春，後逐步迴歸理性。
以土地市場舉例，今年河西、仙林湖、江北核心區等優質板塊出現地價下降的現象，不少優質地塊低價成交。甚至出現湯山、板橋等非熱門地塊流拍、終止出讓的情況。在拿地策略方面，大型房企降低拿地預期，甚至做出暫停拿地的決定。
樓市本身，板塊間以及板塊內部的分化加劇、全市新房價格整體趨同化，買房人在同等價格的前提下，對地段、配套、品牌、物業等更優質的樓盤青睞有加，導致不同板塊與樓盤間的成交情況冰火兩重天。
3、購房建議：自住需求客群可以出手
進入四季度11月份，距離年底還有不到60天的時間。南京樓市新房庫存尚充足，按照全市月均銷售6792套新房來計算，當下南京44229套新房庫存，還能再賣6.5個月。
接下來不排除開發商會針對個別不好賣的樓盤推出五花八門的促銷活動，以衝刺年終銷售任務。
對於有自住需求的買房人而言，當下不失為購房的好時機。不妨在板塊、配套等均符合條件的前提下，多走走看看，選擇性價比高的好房子。
投資客群，結合當下樓市下行週期、買房成本攀升、信貸政策持續收緊的綜合情況，不妨再多觀望觀望。
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