番禺 | 萬博CBD

各位，久違了，小趙的踩盤報告今天寫到了300w總價。

之前我說過，這是一個在廣州極為普遍的購買價位，到此即多了很多選擇。然而越是選擇多，人越糾結。上到300W，要近地鐵，帶花園，次新樓，有電梯，旺商業，大社區……“到這個總價的人最貪心，也受制於總價不上不下。”經常來我們線下活動的老楊，對此如是分析。

老楊可是踩盤達人，小趙與他交流了一下，最終我選定了本次文章的主角：番禺華南板塊的廣州雅居樂花園。很多人都知道它的吧？小趙也久聞大名，今年7月份跟老鄺帶客戶第一次去看過，那天發了個朋友圈，被好多朋友猜中了就是“廣雅”。

作為成交量長期排在廣州TOP5的大盤，廣雅有著幾大鮮明的標籤，我在踩盤過後從買入角度看為其對應出第二列關鍵詞。

成熟-保值

大-產品豐富

交易量高-流動性強。

透過表面看本質，我想通過這三點來講述，為什麼我認為300w左右的總價可以考慮雅居樂？

1、保值

華南板塊本身已是番禺的焦點，現在家門口的CBD正在崛起。萬博我們已經討論過多次，老鄺也做過《廣佛 Stand Up》專題節目。在華南新城板塊，另一塊地也在被改造中。2019年02月19日廣州市規劃和自然資源局公示了番禺區華南新城板塊三個地塊的控詳規劃，南臨興南大道，西臨地鐵7號線員崗站，那裡即將拆去舊村，崛起大批住宅。

意味著什麼？小趙記得去看鉑世灣的時候，開車從一片繁雜的城中村穿過，我毫不覺得那是“高端”的臨江住宅，我想“這周邊環境也太差了吧！” 好了，原來政府年初就已經劃定要改造這裡了，以後還將有更多一手住宅推出，拱起番禺的房價天花板。

下面，小趙將地圖放大一點，你可以知道為什麼這個地塊如此被重視？

設置從廣州雅居樂駕車到魚珠，出現兩個路線恰好形成了一個環形，看地圖真是有意思的事情。廣州東進南拓的兩大中心魚珠、萬博，以及矚目的琶洲盡在圈裡，再直線往北便是金融城。

產業如此聚集的區域，必定有大量住宅需求。而我們知道，琶洲是沒有什麼房子的，萬博魚珠也是沒什麼房子的，大學城已是房價高位，位於新造地鐵口的思科智慧城正在瘋狂建造寫字樓與一手房，那裡滿是田地動作迅速。

同理，其他可以建造住宅的地方也在跟上節奏了，如魚珠的茅崗村；洛溪島上的洛溪村、沙溪村、上漖村、廈滘村；華南板塊的南村、官塘村、新基村（上圖地塊）。舊改也許會慢一點，但只會遲到不會缺席。把人才吸引來了，得建好房子留住他們呀！

說完舊改，我再提一點。廣州市規劃和自然資源局的報告裡還有一條：調整並擴大廣東省婦幼保健院（番禺院區）用地，用地面積由48578㎡增加至66720㎡。這是什麼意思？人多了，生產需求肯定加大，醫療配套也得跟上呀！

所以，一切都是為了人口流入做準備，那是房價的支撐。當我們聽到政府出臺的政策，不妨聯動起來思考，小趙如此分析之後，你是否感覺站上了規劃的高度？

我到現在還沒有說廣雅，但是跟上節奏的朋友應該懂得，廣雅處於環線內的位置以及它優秀的居住環境，讓其能夠參與整體華南的升級遊戲之中。有些人可能會覺得，廣雅離地鐵太遠，交通不方便。是的，小趙這次在300w總價考慮拋棄了“地鐵上蓋”，因為交通樞紐並不是有效支撐房價增長的因素，學位教育三產地段的優越性要遠遠高於交通樞紐。

事實證明，廣雅確實保值。華南地區兩個大盤，2009年價格差不多，但後期漲幅華南碧桂園表現弱於廣雅。在今年整體市場跌幅的情況下，去年高峰期廣雅賣到3.3-4.5，今年的話仍能保持3.1-4.2w單價。保值方面，小趙找給你現實的數據，升值方面，看完了以上的你對它是否有信心？

2、產品豐富

接下來說第二點，小趙走了半個下午，印象深刻的有下面幾套比較筍的：

280萬96方改三房 【淺山小築】

326萬99方正規三房帶主套 【淺山小築】

265萬83方兩房 【一尺山居】

具體房源我就不說了，以上全部都是報價。因為小趙是踩盤，我對看房子本身是沒什麼感覺的，主要就感受一下供貨的豐富度。廣雅在這方面真的很牛了，總共十七個組團，各種樓齡各種戶型，在裡面看房找到靠譜的中介可以看一天。廣雅的產品豐富背後還有一層原因，因為成交價參數多，如果是300w總價，在操作層面你可以更為靈活地運用你的首付資金。

3、流動性強

如何判斷流動性，成交量數據本身就是一種證明。另外，廣雅的同小區置換率很高：總共一萬兩千個業主 ，有三到五成同小區置換。雅居樂的物業做得有口碑，小區裡乾淨整潔，停車費也不貴。早期開發的房子贈送率也很高，小趙看的那套兩房改三房，就是因為陽臺超大。

近期的好幾次踩盤，小趙碰到同期看房的客最多也是廣雅。投資客與自住客都愛，做得好的中介一年可以在此成交幾十套。

總結

當總價去到300w，小趙已經不說朝向、戶型、有地鐵預期之類的。過去地產大繁榮，經濟金融領域普遍存在剛兌，我們賺的是資產泡沫的錢，賺的是資產漲價的資本利得，賺的是快錢。未來隨著房價的止漲甚至回落，以及剛兌的逐步打破，快錢越來越難賺，我們需要賺經濟增長帶來的穩定收益，賺的是慢錢。

廣雅的踩盤報告，我第一次嘗試用板塊規劃的角度來講述，好的房子，它的成長應該先具備好的土壤，再附帶自身的生命力，先保值再升值。如此，才值得我們用超過大幾百萬的重資產投入，慢慢賺錢。一年前的小趙只是去雅居樂旁邊的滋粥樓吃飯的小年輕，現在也能有自己獨立的判斷。我希望這篇文章能夠給大家帶來更多的選房思路，大家一起進步。