2018年萬科“活下去”的預言，正在2019年上演。

2018年，萬科高調喊出“活下去”的口號仍言猶在耳。今年，這句口號卻成了很多中小地產公司沒能實現的目標。

據人民法院公告網的公告顯示，截至到10月31日，2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家，且進入2019年下半年之後，破產房企數量增速有所加快。

而破產名單中，大多數都是中小型房企，且多數集中於三四線城市。當然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。

而引發400+家中小房企破產的原因是，沒能找到“救命錢”。

眾所周知，房地產是典型的高週轉、高槓杆、高負債行業，對資金環境、融資環境極其敏感。​

一旦融資政策收緊，大型房企尚可以藉助降價促銷回籠資金，而中小房企則可能面臨“活下去”的難題。

超400家房企，沒能"活下去"

2019年以來，越來越多的房地產行業人士感受到了前所未有的壓力，一位TOP10的房企老總更是感慨，“保持現有規模重要？還是活下去重要？當然是活下去！”。

這，不由令人想起2018年年底萬科刷屏的“活下去”海報。

活下去！這句話的隱藏的含義是，外力借不到錢的情況下，內生造血已經成為房企最重要的事情，一切只能靠自己！

2019年以來，在債務密集到期、銷售下滑的背景下，房企大多隻能借新還舊。

據恆大研究院統計，截至到2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額高達20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模便高達6.8萬億元。

其中，到期債券佔據重要比例。據Wind數據統計，2018-2021年，房企債券合計到期金額超過1萬億元。

眾所周知，房地產是典型的資金密集型行業，高週轉、高負債、高槓杆的“三高”是最鮮明的特點。

一旦融資渠道被切斷，中小房企們大概率將直面“活下去”的窘境。

2019年以來，全國已經出現多起房地產相關企業破產的案例。通過人民法院公告網查詢，截至到10月31日，2019年已宣告破產的房地產相關企業數量超過400家。

而破產名單中，基本都是不知名的中小房企。大多數只是曾經有過涉房地產業務，這樣的企業破產倒閉，對房地產行業的影響相對有限。

但值得一提的是，一些過去經營良好的大中型房企也頻頻“爆雷”，這種市場信號便不容忽視。

近日，知名房企：三盛宏業被曝拖欠員工理財資金，且被法院列為“老賴”。而就在一個月前，該房企剛剛躋身100強名單，其控制人位列第胡潤富豪榜第398位。

2019年6月A股的上市房企：銀億集團（000981）在500億負債的重壓下，因資金鍊斷裂而宣告破產重組。

“活下去”的預言正在上演，面對“2019年全國超400家中小房企破產”釋放出來的信號，購房者切記“且買且謹慎”、謹防踩雷。

在預售制度下，買房者需先交納購房款，2-3年後房企才能等到開發商交樓，期間開發商一旦資金鍊斷裂，挪用建房資金，投資者認購的房子，極有可能成為爛尾樓。

而對於國家而言，“房住不炒”依然是中長期的基本政策。

房地產，正在丟失最大的"金主"

2019年的中國房地產行業，比以往任何一年的情況都更復雜。

據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；

7月31日晚間，央行直接“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，旨在引導商業銀行轉變傳統信貸路徑依賴，

這無疑是房地產最害怕的一則政策：銀行將控制對房地產貸款的投放規模。而截止到2019年6月31日，26家上市銀行對房地產行業提供的貸款高達29.7萬億元。

可見，商業銀行歷來都是房地產行業最大的“金主”。

然而，隨著政治局定調，央行開始鎖緊涉房貸款。2019年10月，各大商業銀行頻頻因“踩雷”涉房貸款，而領到鉅額罰單：

10月8日，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，因貸款資金被挪用於購房；被挪用於房產公司經營；

10月10日，興業銀行北京分行違規向房企提供融資，被罰600萬元；

10月10日，浦發銀行北京分行信貸資金違規用於投資及購房以及通過信託通道發放土地儲備貸款，被罰290萬元；

10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用於支付購房首付款被罰款50萬元；

......

商業銀行給房地產違規‘輸血’的風險，陡然增大。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企未來的資金成本和資金鍊會承受一定的壓力，尤其是中小房企。

利率超15%！房企正"硬著頭皮"借錢

國內融資受阻，不少房企紛紛走出國門、境外發債融資。據中原地產研究中心統計顯示，截至10月8日，2019年內房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。

單單9月份，房地產企業海外美元融資便高達37.97億美元，相比8月的15.8億美元，環比暴增超140%。

而發債利率也在不斷攀升，10%已不再是天花板。據Wind數據統計，2019年至少已有三隻房地產美元債券的發債利率超過15%。

而，最近的一次便是在7月10日，泰禾集團（000732）公告，泰禾全資子公司擬發行4億美元債券，債券票面年息15％，每半年支付一次。

成本之高令業內驚訝，而泰禾集團2018年淨利潤率為12.6%。意味著，不惜賠錢，也要借“高利貸”維持現金流。

但，這還不是最高的利率。2019年年初，當代置業（01107.HK）發行的一筆美元票據，利率竟達到了15.5%。可見，2019年以來，房企們對資金的渴求度超過了一切。

打折促銷，只為賣房、回款

2019以來，房地產企業融資的各大渠道正在關閉，已是殘酷的現實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現金流，到期的鉅額債務無疑將拉響警報。

從2019半年報透露：2大龍頭房企—萬科、碧桂園，已經非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低週轉速度。

十一“黃金週”期間，以恆大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷，頻頻刷屏。使得2019年10月，恆大實現銷售903億元，同比大增70.2%，連續2個月創單月銷售歷史最高紀錄。

不過，克而瑞研究中心指出，雖然部分大型房企通過大範圍的折扣促銷，使得10月銷售業績環比上升，但市場整體並不如頭部房企數據這麼好，項目總體去化率並不佳。

克而瑞研究中心的數據顯示，2019年10月，TOP50房企中有近60%的企業單月業績環比下降，其中多數房企較9月的業績環比降幅在20%-30%之間。

從目標完成情況來看，截止到10月末，在年內設定了全年銷售目標的企業中，超過30%的房企，目標完成率在70%-80%之間，剩餘少數房企目標完成率不及70%。

在行業增速放緩、調控趨嚴、融資貴的背景下，部分房企完成2019年業績目標仍有較大壓力。在未來僅剩的2個月內，或將加大促銷、降價力度，積極推盤去化、衝刺全年目標。

中國房地產正式進入下半場，大洗牌或許才剛剛開始。