風風火火幾年的長租公寓在經歷一輪行業洗牌之後，運營商所剩無幾。近期第一梯隊的運營商陸續開始籌劃登陸資本市場，如蛋殼公寓10月30日宣佈赴美上市，時間和青客公寓差了5天，和自己的D輪融資只差了一天。虧損融資，虧損上市，沒有了一級市場的接力，蛋殼公寓的上市，是一場危險的突圍戰。
10月29日，國內長租公寓蛋殼公寓向美國證券交易委員會遞交招股書，擬以“DNK”為證券交易代碼。本次IPO蛋殼方面計劃至多募集1億美元。
值得注意的是，成立近6年的紫梧桐（北京）資產管理有限公司（蛋殼公寓的運營主體），2017年至2019第三季度累計虧損高達41.6億。
繼長租公寓頭部之一的青客公寓提交招股書不到一週，蛋殼公寓也開始籌劃赴美IPO募資。同行中實力較弱的企業被洗牌出局後，長租公寓進入“成長期”的下半場。
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D輪融資和遞招股書只差一天
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幾年前，在“互聯網+”的大浪之下，長租公寓成為資本追逐的熱點。然而行業洗牌之後，現在僅活著的幾家也開始陸續登上資本市場。10月25日，青客公寓宣佈赴美上市，2019年6月30日，青客公寓的營業收入為8.979億元，且處於虧損狀態，淨虧損額為3.73億元。
蛋殼公寓等長租公寓紛紛上市，分析人士普遍認為，其一方面體現公司資本渴求的脅迫，一方面則是資本接力難以為繼的無奈。
每家服務商背後都經過了好幾輪的融資，對於前期尤其是A、B輪投資方來說，經過3-5年的投資後的迫切需求就是尋求退出。
2018年，長租公寓“爆倉”不斷，根據不完全統計，好租好住，愛公寓等小型長租公寓資金鍊相繼斷裂，下半年，寓見公寓等大型長租公寓企業資金鍊被曝出問題，愛上租等頭部頂級長租公寓運營商也被曝多次與業主解約的情況出現。
由此，蛋殼公寓順勢發力“撿漏”。今年1月，蛋殼公寓以2億美元全資戰略收購知名長租公寓運營商愛上租，長租公寓史上最大的一起收購案由此落地。蛋殼公寓管理房間數增加了超8萬間，達到近50萬間。
2019年3月，蛋殼公寓宣佈完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。
而由此及今，長租公寓融資市場開始趨冷，資金需求的迫切與一級市場估值降溫，加上競爭對手的上市，或許已經開始逼迫蛋殼公寓加速上市計劃。
根據招股書，老虎環球基金（TigerGlobal）佔股20.0%為第一大機構股東，螞蟻金服佔股蛋殼公寓的7.8%，蛋殼公寓創始人高靖直接持有14.2%的股權，天使投資人兼執行董事長沈博陽持有6.3%的股份。在經過今年3月份的C輪融資後，蛋殼公寓估值已經高達20億美金。
值得注意的是，根據天眼查的信息，蛋殼公寓幾乎在宣佈上市的同時宣佈D輪融資，融資方為老股東華人文化和新晉的PE機構春華資本。其中的華人文化產業基金就已經出現過三次。根據相關資料，華人文化產業投資基金（英文名CMC Capital Partners），由黎瑞剛於2010年創立，是國內專注於文娛、科技、消費三大領域的私募股權投資機構。先後投資了B站、愛奇藝、趣頭條等大型傳媒娛樂類公司。2018年7月，黎瑞剛的華人文化集團公司獲得創始股東阿里巴巴集團、騰訊集團領投的近100億人民幣A輪融資，投後估值近400億人民幣。
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不容忽視的“租金貸”
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根據蛋殼的招股書數據，2017年—2019年前三季度，蛋殼公寓營收分別為6.56億、26.75億、50億，營收業績逐年大漲。但與此同時淨利潤虧損也在不斷擴大，報告期內分別虧損為2.72億、13.69億、25.16億。現在來看，自蛋殼成立以來的融資，創立至今似乎早就“燒”的也差不多了。
2019年前三季度，蛋殼公寓通過融資獲得的現金淨額為30.82億元，作為向銀行借款及提供租金融資時向金融機構提供的保證金僅剩22.98億元。按照目前的增長速度和虧損幅度，蛋殼公寓的剩餘現金流在難以補給的情況下，只能“燒”一年。
對於出租公寓這一行而言，收租就是其賴以生存的根本，運營商剛開始運營時必須花費資金收儲房源及裝修改造，之後再對外招租。然而前幾年長租公寓這個風口誘惑著大量資本衝了進來，大批的長租公寓的誕生導致高價爭奪房源之後，運營商又低價出租回籠資金成行業常態。在這樣的惡性競爭下，資金實力薄弱的運營商破產的破產，跑路的跑路。也在2018年裡留下一地“雞毛”。
“租金貸”這種模式就是租客在與運營商簽訂合同之後，租客在一些平臺上貸款，房租一次性付清給運營商，然後租客再給貸款平臺按月支付，就類似於信用卡分期一樣。而運營商在回籠資金之後（租客的貸款），長租公寓平臺一般一次收一年的房租，而這些平臺給業主一季度一付，以實現長收短付資金槓桿的效果不斷擴充房源。根據招股書披露，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已進入北京、深圳等13地市場，共運營406,746間房間，與成立的第一年（2015年）相比，房間數增長了166倍。
根據招股書，報告期內蛋殼公寓直接從租客處獲得的預付款為1.1億、2.8億和7.9億元，而從金融機構獲得的租金預付款高達9.4億、21.3億和31.6億元。租金貸的預付款佔比均在80%以上。所以說“租金貸”也就是蛋殼公寓不斷擴張的資本。
很顯然在這種輕資產運營模式下，蛋殼公寓也必須承擔前期的競爭風險、擴張風險、資金鍊風險、入住率風險等。也就是這種“長收短付”的模式下，2018年底長租公寓出現了集中的資金鍊危機。
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蛋殼危險的入住率
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根據艾媒資訊發佈的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》，預計到2025年，我國房屋租賃市場規模將分別達到2.9萬億元。洗牌之後，活著的長租公寓運營商更是寥寥無幾。然而有著這麼大的市場潛力，或許就是上述資本願意不斷掏錢輸血的原因。
根據相關資料，截至2019年6月30日，蛋殼公寓的租客入住率為89%，租客續租率超過了51%。而根據相關資料，長租公寓必須滿足較高的出租率來實現盈利指標達標。鏈家旗下自如項目負責人就曾公開表示，長租公寓做不到90%的入住率是一件很危險的事情。只有入住率達到95%，才能實現穩定的現金流。
相較當前蛋殼89%的入住率，離合格線還有一些距離。
根據相關資料，青客公寓近三年的平均入住率為89％、91.6％、90.6％，行業龍頭自如的2018年的入住率在95%以上。這或許就是自如還沒有登錄資本市場的原因。
市場機構空白研究院院長楊現領表示，長租公寓行業是一個資金密集且薄利的行業，資本不斷注入是維持企業存續的命脈，而盈利難將是長租公寓行業一直面臨的問題。
根據相關資料，蛋殼公寓通常與業主簽訂4-6年的合約（一般是一季度支付業主租金），與租客一般是一年一簽。運營商對於業主的出租的定價維繫5年左右，而與租客的一年一簽（蛋殼公寓的續簽率51%）。此間也可能會產生一定的價格風險。
東北證券分析稱，由於租賃市場的市場化程度較高，價格主要由供給決定。輕資產長租公寓由於其以市場價格從房東處獲取房源，然後通過裝修轉租以獲取利差的運營模式，其利潤空間相對較小，需要高週轉和精細運作，再考慮目前的整體資金成本，盈利壓力較大。
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