上個月，我們的文章討論了現在成都剛需買房的現狀。文中提到，成都住宅市場的小戶型正在以“賣一套少一套”的方式被市場淘汰。

新房市場買不到小套三戶型，二手房相對於新盤，性價比很低。

然而，房價上漲，也催生了不少改善換房需求。對絕大多數的換房朋友來說，目前心態焦急的買房人大多是希望改善住房條件的“以舊換新族”，尤其是第一次購房不夠理想的，第二次買房肯定要避開和彌補上一次的“坑”。

但是這部分人卻處於舊房賣不掉，又承擔不起購置改善新房的困境中。

“政策限制”，現在換房時機不成熟

過去兩年出臺的限購政策，保護了首套剛需購房者，打壓投資購房需求，改善人群也成了受害者。

相較於限購之前的二套房首付4成，利率折扣，如今第三套房拒貸，第二套房6-7成首付，貸款利率上浮25%以上，政策優勢全無。眼下必須要清楚的一點是，無論是首付還是貸款層面，都是不支持換房的。

所以，大部分購房者只能選擇以房換房。即賣掉手裡的唯一房產後，再購買改善型住宅。

但是，二手房根本賣不掉

截止本月31號，鏈家網公示的成都二手房源量已經達到11萬8千餘套，諸葛找房平臺聚合全成都有效二手房源為15萬8千餘套，並且平均每日都有幾百套的淨增量。

今年下半年，貝殼研究院發佈的一份報告顯示。第三季度以來，很多掛牌房源有明顯的降價，鏈家單套房源成交週期約為 71 天，客戶成交週期為 36 天，二手房市場整體供大於求的特點比較突出，去庫存週期超過2年。 也就是說，目前二手房交易週期比起上半年明顯加長，現在市場買賣雙方觀望情緒濃厚。但是，即便是在這樣艱難的市場環境下，改善房的市場價卻一點也沒有妥協。

300萬以下，很難找到理想的改善房

賣房是改善人群要翻的第一座山，那買改善房的這座山更高。 從我這兩年接觸到的，不管是以房換房人群還是二套改善人群，地段、產品、學區，這些因素都要考慮在改善需求內，除了換房成本呈幾何級增長外，主城區能滿意的產品卻很少。我們來看看，主城區的改善住宅產品。下表為今年下半年拿預售的改善項目：

可以看到，大部分樓盤的主力戶型或者是起步戶型已經定位在150㎡及以上了，總價段基本在300-500萬區間。主城區的開發商似乎沒有在意100-150㎡改善入門級的產品，反倒是這一類產品大多出現如龍泉、溫江、雙流等近郊區域。 另一個特點是裝修價格，除了極個別的樓盤賣清水房外，大部分樓盤的裝修價格定位在5000元/㎡左右。即便是一個改善購房者，也很難輕易承擔這類裝修標準。

如果對學區的要求高一些，那大部分的選擇面只能圈定在青羊和錦江兩區。拋開鳳起朝鳴、西派浣花、D10等600萬以上的頂豪樓盤，普通改善購房者能選的樓盤更少。 另外，在一些性價比較高的改善樓盤上，比如華潤悅璽、仁恆濱河灣，還會受到大量剛需人群及投資客的競爭，中籤幾率慘不忍睹。 在二手房的選擇面裡，城東和城西，學區不太拖後腿的樓盤中，關注度最高的兩個樓盤分別是君悅金沙以及翡翠城，建面在100㎡以上的改善戶型，總價也要300萬起步。

這些二手房的均價高達27000-32000元/㎡，遠超於周邊改善新盤均價。並且，此類二手房因為房齡關係，裝修磨損嚴重，購房者在置換此類改善戶型時，還要承擔較高的重裝費用。

抓住年底，換房還有機會

從我們統計的10-11月的預售房源中，其實主城區預計上市的大部分為改善型樓盤，並且相對於周邊的二手房還是存在不小的價格優勢。

並且，從新盤預售下發的規律來看，存在多盤齊發的現象，有神盤吸引投資客的火力，這對於真正的改善需求而言，是不錯的上車機會。如果錯過此階段，那麼明年大概率會面對二手房。二手房作為保底選項，也並非沒有機會。從鏈家網公示的二手房價格走勢看，今年底的成交價和掛牌價都都有明顯下滑階段。

這種現象延續了2018年底-2019年初

的市場規律，這段時間是新盤大規模出貨，二手房價格不斷觸底的過程。

這是由於上半年，上市產品大部分為高價地項目，導致很多區域一二手房價格倒掛不明顯，二手房價格走俏，交易量較高。但是從下半年開始，隨著越來越多新房項目低價入市，對其附近的二手房衝擊很大，大量購房者被分流到新房市場。在這部分低價盤沒有清盤之前，很多購房者不會輕易做出購買高價二手房的決策。

二手房的關注度降低，房東的降價預期就比較明顯，這時候砍價的成功率就會高很多。而在房價下跌的週期內換房，房價只會越來越低，購房者幾乎不會有虧損風險。