彭吉光
2019关键词：负重前行，寡头效应，行业兼并
1．地产界“活下去”应验
1）万科“活下去”口号
万科在2018年内部秋季例会上，打出“活下去”口号。在杠杆/融资渠道受阻/融资成本上升背景下，良性的净负债率/现金流才是存活周期更长的基础，所以在2018年，郁亮死守18年回款额超6000亿元，但是，地产界仍有凛冬将至的感觉。
2）众多房企暴雷
2019年6月，银亿集团申请破产，总负债高达200亿，且负债规模仍在上升；
2019年10月，三盛宏业陷入债务危机，总负债额400亿元；
2019年10月，老牌房企颐和地产两只债券全部违约，目前处于“资管违约+债务违约”；
……
3）融资成本两极分化
在去杠杆/融资渠道收窄/防止资金过度流向房地产背景下，部分房企借新钱还旧账，融资成本居高不下，呈现两极分化态势，以龙湖和泰禾为例，龙湖2018年净负债率53%，融资成本控制在6%以下，泰禾2018年净负债率达384%，同样，融资成本高达10%以上。由此看来，净负债率/现金流极大影响企业融资成本/偿还能力以及正常经营。
2.偿债压力
1）据机构统计，约有1/4百强房企面临偿债风险，2019年，整体房企需要偿还的信用债额4113亿元，下半年需要偿还金额占比高达76.3%。
2）从净负债情况来看，泰禾负债堪忧，净负债率高达384%，曾被爆资金链出现问题。华夏幸福负债达161%，曾被传陷入经营流动性风险。
整体来看，2019年-2022年为房企偿债高峰期，良好的回款能力/良性负债及现金流/融资成本是考验房企未来发展的基础！
一喵资讯
是的。
首先，房地产企业的盈利模式主要就是靠负债来拿地，取得土地储备后，又通过再次抵押进行开发融资，符合开发条件并取得相关开发手续后，才能进行预售和销售，这时才能开始回笼资金。
因此在地产开发的前面多个环节都处于负债中。而且，如果房企同时有多个项目同时推进的话，还会导致负债的叠加。因此，房地产是完全靠金融驱动的行业。没有融资，企业负不了债的话，房企是做不下去的。
第二，房企能不能有稳定的现金流，决定了企业资产负债情况和资金链状况。只有确保资金链状况良好，企业才有经受市场波动风险的应变能力。否则，一旦市场出现波动，或者政策性变动带来的销售波动，就极有可能给房企带来资金链断裂的危险。
第三，房企的资金链和现金流就是其命门，也就是所谓的达摩克利斯之剑。如果一个企业负债叠加，或者资不抵债，又拿不到新的融资，那么其净负债率就处于不断恶化之中，将很快走向资金链断裂。
2019.11.1
纽约闲逛小美眉
啥剑我不知道，我只知道，现在的杠杆率在一直加大，当能够撬动的东西不足以使用那么大的杠杆时，举起来的杠杆如何再放回原处，那就是仔细思考的问题了！
