仅仅哥知道的，明天上午武汉楼市各种样板间开放、售楼部开放就足有10场+昨天晚上，不少开发商会议室灯火通明因为销售节点突然降临，7天之后火速开盘

未来2个月，这些都将是行业常态N家开发商，在新年钟声敲响前恐怕都不会有完整的休息日

军运会刚刚结束

延迟的工期、压抑的大型活动正在集中放量爆发武汉楼市“后军运时代”——先过“市场踩踏”这一关

1

自9月30日发出19张预售许可证之后，沉寂了3周的新房市场供应重新活跃。10月22日开始，武汉新房预售证进入集中爆发期。

一家的节奏被打乱不可怕，可怕在大家的节奏，都乱了。吴家山，三店这种早就打成一锅粥的不谈，我们讲白沙洲。军运会结束吹响集结号，各个张牙舞爪要卖房。

三环内沙洲，正商一直有货出，东原启程手上还有500套新增供应，中建和云城，新供应量都在800套以上。

连对外公开宣传已经清盘的新武昌，最近也神出鬼没露出一批房源（K5地块），据说是还建房。

在青菱板块，美好、新力各自预计有500~800套新增，旭辉三个项目上千套房源虎视眈眈，再加上百万方的理想城市，随时加入战团，血腥争夺不可避免。

武汉楼市一向有年底集中供货的传统，一般4季度供应量接近全年1/3。为啥今年开个持续不到10天的运动会，能够让大家如此慌张？

哥大概解释一下。每年元宵节后，建筑工人们在逐渐返回工地，但这时候很难开工。因为开发商的钱，没准备好。

等他们钱到位，工人动工，差不多都到3月。梅雨季节要停工，那些江边、湖边的项目，地下工程只能抢在汛期前完成，稍有意外，就彻底赶不上趟。然后干到10月，正好达到预售节奏。

今年，各种检查停工，本来工期就受到冲击，再加上10月以来大型推介会、开盘基本停滞，供应就越发集中，在军运会结束的第一时间爆发。

2

武汉楼市本就有年底集中放量的传统，这都很正常，所谓“踩踏”的意思是，各家都表现出一股子强烈的“争相脱逃”劲头。

不止前期被压抑的货量出笼，有些明显不该这个时候出现的楼盘，居然也拿出来卖了。

比如武汉某个项目，今年1季度，1个月开一次盘，日光。

年中开始抢收，4个月开盘5次，没启动分销的前提下，“纯天然”卖房2000套。

这个数据，放在任何一个年份，妥妥都是武汉成交量TOP3种子选手。

不启动分销，所有人都很有成就感。

但临近年底，集团突然要求，再开5栋楼，接近700套房源入市。而且户型面积段跨度非常之大，地块也跳跃分布在两个组团，很明显不是一个阶段应该推出的产品，被集团强行要求捆绑推货。

与此同时，开发商旗下同板块另一个纯新项目，也被要求必须年底前必须开盘，哪怕在片区形成自己跟自己厮杀的局面，也在所不惜。

这就很奇怪了，是不是？本来供应量就大，卖不出价格，市场行情开始调整。有困难要上，没有困难也要上？

一家开发商营销负责人跟哥说，现在就是这样，谁“神盘”谁倒霉。集团扒拉扒拉旗下所有在售项目，万年卖不动的项目，算了，放弃治疗。抢回款的所有压力，更多集中在“神盘”上。

我们经常看到市场感慨“神盘”威力不再，却忽略神盘背负的巨大内部压力。

关于这一点，汉阳的一家楼盘，深感认同。按正常节奏销售，他们没有任何问题，问题恰恰出在集团任务量，销售都是以“千套”统计。

3

土地红利正在消失，一二手倒挂不再成为必买理由，“神盘”本来就很难维系地位，现在被自己人加速跌落神坛的进程。

最近，有同行做过一个小调查——15位武汉各个开发商的营销总，有13位承认，今年铁定无法完成任务。

集团强行摊派销售任务，是行情之外，最大的压力来源。听起来很严酷是不是？

其实无所谓。对很多开发商来说，年底完不成任务是常态。底线的存在，就是用来“打破”。

更大的憋屈，来自卖房卖的很“失败”。

一位地产营销人说，因为工期，因为任务量，因为军运，整个销售节奏被打乱。

最后2个月想冲刺，有且只有一个办法，上分销。

但这玩意儿的痛点是，营销费用只有2.5个点。

吃喝拉撒+售楼部，就用去1.5，还剩1个点，而分销佣金起步就2个点。现在不是分销不仁，以媒体广告户外活动为刍狗的问题，而是“作为我甲方就算完成任务，也没办法和上面交待。”

这样的操作，不利己，更损人。

这一轮集中抢夺客户，是你死我活的斗争。疯狂3年后，“官方提高备案价”效应减弱，武汉楼市调整不可避免。加上政策面挤压，供应量激增，前期开发商不顾成本拿地的恶果，逐渐被放大。人狠话不多的银行，悄咪咪较少30%房贷占比，相当于抽走行业3成流动性。

分散到每家楼盘的肉被稀释，你卖好了，就意味着，竞品卖不出去。

一个很明显的变化是——前两年，所有楼盘都盯着竞品，盯的是谁价格高。谁价格高，他就有理由去扯皮，为什么不给我们这么高的价？

现在也盯竞品，盯的是谁价格低（豪宅区域除外）。全黄家湖，都在盯军运村，一听到军运村可能批复的价格比自己高，竞品们都松了一口气。

客户就这么多了，我卖得便宜不要紧，你卖不出去更重要。如此一顿操作，开发商到底图什么？

4

“想捡尸。”一家开发商武汉城市总，很直白点出集团疯狂摊派任务的目的。

“2年前，你去谈土地收购，房子卖什么价，他土地就敢卖什么价。各种先付款要求，买方只能忍辱负重，埋下多少隐患。

现在买方没有那么饥渴，大家都在观察谁顶不住，就等着你上门割肉，最好进入司法拍卖，我再出价。”

我们把这个逻辑捋一捋，能看出开发商的思路。

当你手上有钱，这个行业越艰难，重新布局拿地的主动性就更高。所以我们看到，一边卖房子卖得鬼哭狼嚎，一边拿地拿的神清气爽。每月武汉土地拍卖，进账200、300亿都是日常。

武汉楼市无恙，是开发商扛不住。

因为这城市的需求还在。

今年大概率全年住宅成交超过20万套，2200万方左右，这个成绩单比去年好。开发商扛不住，来自库存量激增+竞争压力巨大+供货量集中释放，以及集团层面的死命令，这背后的压力可能是还款，也可能是开发商扩大布局的先手。

从这个角度看，大家想的都很一致，不是武汉楼市不行，是指望“你不行了”。

5

以上，把武汉楼市2019年最后两个月，可能发生的情形，大致捋一捋。这是分销、放血、促销、高溢价拿地、高价地，平行存在的时刻，单独放大某一个点，都无法全面展示市场的现状。

那些歇斯底里卖楼，割肉引进分销的项目，可能仅仅只是因为任务压力太大......但有些销售艰难的楼盘，就真的是卖不动......

所谓“后军运时代”，意味着最直观强烈的鸡血，已经注射完，也意味着泛市场的“城市土地红利”时代，正式终结。

市场的判断力，开始恢复常态。

武汉楼市，回到去年同期原点。换句话说，现在的情形，应该去年底就出现。但因为需要喜迎大型盛会，我们人为延迟调整出现的时间。

去年，市场还没来得及哀嚎，就等来限价松动。“官方允许房价上涨”式解读，为楼市足足续命大半年。今年和未来，继续“撞大运”的可能性几乎为零。

买房很难有政策红利，或者单纯的城市土地红利，但同时，你也不会再为市场和开发商犯过的错误买单，前期开发商不顾成本拿地的恶果，只能自己消化。

前2年喧嚣尘上的“地段无差别论”，已经破产。纯粹的“包装概念”，各种人造新区/新城、郊区CBD、八字没一撇的产业新城，各种大而全却没有清晰记忆度的板块，在市场“踩踏”中将第一个倒下。

各位朋友，我们一对一答疑又启动了。您有什么问题，扫码加房哥微信入群我们跑盘小能手一对一为您解答

注：文中所使用图片均源自于网络