1.
武林郡還能輕鬆賺進60萬嗎？
還記得武林郡嗎?
去年11月，武林郡一口氣推出532套毛坯房源，戶型88-129㎡，其中413套高層，均價30550元/㎡；119套洋房，均價35400元/㎡。
當時報名登記家庭總數為4882戶，中籤率10.9%。
這個中籤率真的不算高，這跟去年底的行情有莫大關係：要知道，同期開盤的還有精裝3.5萬/㎡的楊柳郡，486套房源，也只有3126戶家庭登記，中籤率15.5%。
而今年9月底楊柳郡推出最後一批房源，590套房源卻以10416組客戶登記，成為了杭州第16個萬人搖，中籤率低至5.66%。
這足可以讓我假設：如果武林郡放在今年開，不管什麼時候都是妥妥的“萬人搖”。
在當時，武林郡一把梭哈，也還是十分轟動杭城，連我自己也手癢，弄了一張房票參與了搖號。可惜，沒搖到。
在武林郡的選房現場，有一個細節引起我的關注：500號之前，就把413套高層全部選完了，但餘下的洋房，尤其是大戶型，一直叫到兩千多號，才銷售完畢。
由此可以得出結論：武林郡的投資客，佔比不少。
這幾天，武林郡終於要變成二手房了——從登記搖號到交房驗收，短短11個月，對於532個買到武林郡的人，自住的人想知道自己身價漲了多少？投資的人想知道能以多少價格出貨？
1、艮北還有6個新盤，粗略統計，還有約3300套房源，供應量較大，目前在售價格4萬出頭一點。
2、整個杭州二手房存量壓頂，二手房一天比一天難賣，至於實際成交價格，雖然沒有大範圍跳水，但降價範圍確實在進一步擴大。
3、艮北賣得最火的二手房是楊柳郡，但不是所有二手房都是“楊柳郡”。
4、對比艮北新房的價格，刨去裝修，按高層的價格比較，差價可以達到近7000元/㎡。一套89㎡，就有60萬左右的賬面利潤。但關鍵是，能不能賺足這60萬，還得靠運氣。
2.
武林郡交付實景呈現
從現場交付情況看，作為一個剛需盤，武林郡品質還是不錯的——高層區域綠化少，洋房區域綠化還算豐富。
入戶廳、電梯廳、樓道等公共區域的牆地面均為大面積拋光磚鋪貼，局部採用天然石材，且配色較為素淡。
有部分樓幢的入戶廳還設置了局部景觀，讓不少業主有了小驚喜。
由於小區整體毛坯交付，接下去將進入頻繁的裝修期，因此開發商很貼心的做好了公共區域牆地面的全保護。但也正因為這些保護，地面和牆面無法全貌展示，使得現場視覺效果並不佳。
地下車庫地面，標誌清晰，照明充足，還是讓業主們比較滿意的。
在小區最南面，有一個市政的小樹林，使得最南面兩幢洋房的景觀棒棒的。
小區北面和東面的一樓是連續的底商，今後業主們日常的小配套，估計都要在這裡實現了。
3.
艮北二手房基本面
無論是自住的業主，長期的投資客，還是短期賺個差價的炒房客，交房後最為關心的事肯定是：這裡的房子究竟值多少？我買這房子賺了多少？
為此，我詳細瞭解了整個艮北的二手房市場，情況比我們想象中要複雜。
整個艮北的二手房分為兩個體系：楊柳郡和其他樓盤。
因為學區和社區品質、地鐵口的位置，楊柳郡交付後，二手房一路向上，可以說幾乎沒跌過。
2018年年初，不滿兩年的價格是4.3萬元/㎡，到了年中漲到4.6萬元/㎡，2019年小陽春甚至達到5萬元/㎡左右。
哪怕目前行情回落，之前兩期的二手房普遍掛價仍在4.8萬元/㎡以上，其中一套挨著德勝高架，不滿兩年的成交價也能達到4.7萬元/㎡。
在整個艮北的二手房市場，楊柳郡真可謂是一枝獨秀。
艮北其他的樓盤，二手價格較為接近。基本遵循一個原則：舊房子便宜一些，新房子貴一些。
其中最具有代表性的是招商兩個樓盤。雍澤府（雍和府）和雍華里（雍華府），當下的售價均在3.8-4萬元/㎡左右。
後者因為很多房子滿兩年了，可以免5.3%的增值稅。所以從成交數據看，雍華里反而略高一些，但實際上對於購房者來說，買入成本其實相差很小。
另外還有茂悅府、曉時代等商品房樓盤，整體的二手成交價格與招商兩個樓盤差距不太大。
整個艮北其他樓盤基本穩定在3.7-4萬元/㎡左右，與楊柳郡有著近8000元/㎡的差價。這可能也是楊柳郡能成為杭州第16個萬人搖背後的邏輯。
4.
武林郡二手售價，參照雍澤府
招商雍澤府的二手房交易情況，跌宕起伏。
2017年年底交付，2018年1月就開始掛牌，再到3月份產證辦出，前三個月實際成交的價格，穩定在3.2-3.3萬元左右，89方總價差不多290萬（未滿兩年有雙稅）。
在3-5月的三個月期間，成交量大爆發，月均30多套，平均每天有一套成交。總共有100套左右的房子換手。
與此同時，價格一路走高，到了5-7月份，成交價爬上4萬元/㎡，最高甚至有達到4.2萬元/㎡左右。這個時候，成交縮量很厲害，一個月成交量只有個位數。
去年下半年到今年年初，整個杭州二手房市場經歷了一次調整，幅度不算大，大約10%左右。
但雍澤府在那一波調整行情中，調整幅度接近20%。
這是因為當時有人囤了一批房子，將一手房轉化為二手房，加價出售。這批特殊房源以3.5萬元/㎡左右的價格，拋向市場。於是立即引發輿論對雍澤府的圍追堵截。
當時恐慌情緒蔓延，大家覺得艮北跌得好厲害。
但實際上，對於2.8萬左右的一手房價格，這批特殊房源，已經加價7000元/㎡，一套可以淨賺60萬。
隨著這批房源拋售完，今年隨著一手房市場的小陽春，雍澤府的價格早已經回到了2018年的高點，4萬+。這裡再也沒有便宜可撿了。
目前掛價有回落，但仍在3.8-4萬元/㎡左右。4萬的成交量很少，但如果房東如果誠心賣，降價十多萬左右，很快就能成交。因此，3.8萬元/㎡，基本是艮北目前二手房的底線。
有媒體報道“雍澤府降價幾十萬賣不掉”的案例，並不全面，其實是因為某些房東之前掛價太高，確實降了幾十萬，但降完之後，還是3.8萬元/㎡左右。
5.
武林郡二手低於3萬8，自住可買入
我判斷：武林郡會複製雍和府的走勢，但降幅不會大。
一方面，因為集中交付，由於投資客眾多，目前市場信心不足，武林郡很可能遭遇一波拋售潮。不少人短期獲利幾十萬，拋了這裡繼續搖那些限價紅盤的概率很高。
另一方面，整個艮北板塊，一手供應量巨大，會對整個二手市場造成一種情緒上的壓迫。
但不用擔心，急售拋完了，武林郡的價格就會穩定。
而且二道接手的朋友，購置成本不低，更不可能降價轉手，反而會進一步夯實樓盤的價格。
武林郡因為在地鐵口的緣故，本身交付品質也還不錯，我們推斷後期，二手市場上無論租賃還是買賣，這裡都應該會好過目前在售的幾個二手房樓盤。
小區北門出來，就是地鐵1號線九和路站D出口，武林郡是標標準準的一線地鐵房。
小區的正西面，有一大片地規劃為商業用地，但具體內容未明確。再往西，沿著九和路南北兩塊是村裡的自留地打造的綜合體。以寫字樓為主，配合少量的商業。
△網絡上流傳的效果圖，看著還算高端
因此，這裡產業和商業配套的氛圍也要優於其他小區。
現在因為產證還未辦出，所以真實的成交併沒有，但大部分房東的掛價也就在4萬上下。
如果拋售結束，市場又回暖的話，武林郡這樣的地鐵口次新盤，二手市場上很容易領漲。
我覺得：如果武林郡掛價出現低於3.8萬元/㎡，自住可以考慮當作筍盤迅速買入。
再來看看正南面的越秀親愛裡，和九和路地鐵站，就隔了一個武林郡的距離，是艮北已經交付的樓盤中，檔次最高的一個樓盤。目前二手房價格在4.2萬元/㎡以上。
武林郡外圍的環境，可以說有些糟糕，與當初買房子的時候，基本沒有太大的變化，路還沒有全開通，基礎工程也還在建設。
但我相信，這些都只是一個過程。再過3-4年，艮北各個樓盤紛紛交付，大工地自然蛻變成一種成熟的城市面貌。
不管你投資還是自住，等得起，才能有收穫。
10萬套二手房壓頂之際，別人都在恐懼，但聰明人可以有一點點小貪婪：若有3.8萬元/㎡以下的艮北現房，真可以大膽買。
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