阴霾冬天
对于三四线城市的楼市来说，我在前面的文章里面多次提到，我并不看好三四线城市的楼市发展。对于凉不凉只是一个时间问题而已。
首先我们来看看决定一个城市楼市发展及房价的“四要素”方面，三四线城市劣势明显。
一是城市规模。我们这里讲的城市规模主要是以经济衡量，说白了就是其经济规模，通常也可以说就是GDP。那么对于三四线城市的GDP来说，普遍的GDP总量不高，城市规模不大。
二是人口净增量。对于三四线城市来说，由于其经济规模不大，决定了对于人才的吸附能力不够，所以导致，人口净增量不高甚至是零。
三是人均收入。由于三四线城市的经济活跃度不高，企业经济活跃度更低，所以工薪阶层仍然以泛公务员人群为主，其收入限制了其购买力。
四是土地供应。三四线城市对于土地财政的依赖度是较高的，然而经济规模和人口规模限制了其土地过渡供应，即便是过渡供应，仍然是低价供地。
其次，从三四线城市近年来的房地产市场表现来看，凉是必然的。
数据显示2014年全国范围内的棚户区改造中货币化安置比例不到10%，而截至去年年末，这一比例高达60%，甚至有的城市达到了90%。2017年，全国棚改货币化所带来的购房占商品房销售的比例超过20%。放到三四线城市来看，这个比例会更大。再来看一组数据：这几年货币化安置比例分别是9%、28%、48%、60%。大幅提升的时间区间便是2015年至2017年，这与这轮三四线楼市火爆的节点完全吻合。
从数据可以看出，三四线城市的这一波上涨，完全是货币化安置政策导向的结果。棚户区改造为推动三四线城市发展做出了不可磨灭的贡献，但其货币化安置却一直被很多专家学者诟病，称之为三四线城市楼市虚火，房价暴涨的最大推手。
我相信在你的身边不乏拆迁户，动辄几百万上千万的一夜暴富者。正是这些推动了三四线城市的房价整体上涨。
那么随着棚改货币化安置政策的收紧，三四线城市的楼市还有什么作为支撑？缺乏有效的购买能力，缺乏有效的购买人群，所以说三四线城市目前的高房价只是空中楼阁，缺乏基础性支撑点。
最后，我们看看三四线城市楼市目前的现实窘境，限制了其未来的长效发展。
因为笔者亲自操盘过三四线城市的项目，我个人总结了几点三四线城市房地产市场的窘境。
第一、三四线住房存量巨大。笔者在一个市区人口不到20万的四线城市操盘，当时市场年去化量基本维持在20万方/年的水平，然而在2016年整个城市的新房存量达到了200万方，去化周期10年，而且开工量未进行计算。后期由于棚改货币化安置政策的导入，市场迅速去化，然而又造成了另一个矛盾，房产持有不均衡。
第二，房产持有不均衡。在三四线城市，由于前些年的单位集资房、自建房较多，稍微有点能力的人都拥有多套住房，房产持有严重的不平衡。还是以刚才我的经历城市举例，在这样一个四线城市，我们项目品质较高，所以吸附了大量的本城市副科级以上的购房人群，这些人在这个城市来说，可谓是非富即贵，有着强大的购买能力，那么这些人动辄三套、四套房的占绝大多数。然而一个不争的事实是买不起房的人更多。
第三，三四线城市二手房市场的倒手率很低。因为三四线城市的整体房总价不高，加之三四线城市人口的购房观念，决定了能买新房绝不买二手房，所以整个二手房市场的倒手率非常低。这一点从三四线城市界面上的房产中介数量及品牌就可以看出。
第四、空置率高。正是由于三四线城市房产持有不均衡的矛盾突出，造成了大量的空置房存在，而这些空置房往往都是以毛坯房形式出现的，不装修、不收房，造成三四线城市物业发展滞后。
第五、政策性保障住房多，对商品房市场冲击较大。刚才我们也分析了三四线城市本来就经济不活跃，人口吸附能力低，人均收入低，所以导致了三四线城市存在着大量的低收入人群，国家相应的保障性住房就显得尤为重要了，那么大量的廉租房、公租房、经适房以及未来的共有产权房项目相对市场来说就多一些，那么对于购房人群的分流能力不可小视。
结语：通过以上三个大的方面进行分析之后，我们可以看出三四线城市的房地产市场利空成分居多，所以我说对未来的三四线城市的楼市，不要再说凉不凉的问题，只是一个时间问题。
以上是个人观点，欢迎大家留言或者私信讨论。如果您喜欢我的观点，别忘了点赞。
超哥说房产
涨才是王道。三四线城市比省会城市起码少个万字头，信不？目前以成都省会为例，高铁半小时经济圈的多的是，宜宾，沪州，自贡，内江，乐山。以我自贡为例，8000多房价，白天成都上班，拿省会工资，晚上回自贡吃晚饭，房价省近百万。变相的装修费，大奔驰，都省了。月供还底，十五年，才3000多点，多自在。
Xuhua9989
不少人可能都觉得三四线的房市有凉了，尤其是棚改大规模退出以后，唱衰房地产几乎是成了一种“正确”，笔者就此说明两个问题：第一目前的数据并没有显示三四线的房市要凉；第二房地产不会衰，也不会凉！
1、目前的数据并没有显示三四线的房市要凉
从统计局公布的房地产数据来看，2019年前9个月商品房累计销售面积是11.9亿平米，同比负增长0.1%，虽然前9个月累计的销售面积是萎缩了0.1%，但是年初的时候这个数据是-3.6%，这就足以说明越到后面房地产的销售面积是在增长的。房地产的销售面积逐月在变好。
再一个就是前9个月房地产累计销售金额是11.1万亿元，同比增长7.1%，这个就说明全国商品房新房的成交价格平均上涨了7%左右。
这是全国平均水平，那么具体到每个城市的房价走势如何？我们再来看统计局刚刚发布的9月份全国70个主要城市的新建商品住宅销售价格指数。
虽然全国有300个地级市城市，但是这70个大中城市应该能代表主要的城市了，9月份环比8月房价下跌的城市有12个，其余58个城市都是房价环比上涨的，房价下跌的12个城市分别是：大连、合肥、厦门、济南、贵阳、牡丹江、岳阳、宜昌、常德、湛江、韶关、泸州。这12个城市除了最前面的5个城市算是2线城市以外，其他的都算是三四线城市了吧。
而价格同比去年9月下降的城市有一个，那就是岳阳，也就是说这去年相比70个城市汇总69个城市的房价是上涨的。
2、房地产不会衰，也不会凉
虽然今年以来对开发商的融资进行了极其严厉的限制，减少资金流入房地产领域，也多次重申“房住不炒”！
但是房地产最大的功能有两个，第一是解决了城镇化的居住问题，第二个是解决了城市建设的资金筹集问题，这两个问题同样重要。第二个问题就是土地财政问题，城市必须要发展，地产政府财政不足以支撑，于是就有了土地财政，如果现在房地产衰落了，凉了，那么城市建设的资金从哪里来？地方政府的收入从哪里来弥补？
向企业加税？加征企业所得税？提高增值税？企业主愿意吗？况且是和当前的减税政策是相违背的！
向个人加税？提高个人所得税？你愿意吗？
提高消费税？相当于物价上涨了，你愿意吗？
提高财产税？你的房子或者股权财产加征税收，你愿意吗？
房地产行业是一个系统性的问题，远远不是想的那么简单，房价一降就皆大欢喜了？
壹号股权
三四线的房市怎么会‘’凉‘’呢？我的看法是三四线城市的房市真的不会凉，而且也不能凉。
1，三四线城市，特别是三线城市具有承上启下的作用，由于一二线城市的高房价及购房资格的限制，有不少的人选择在三线城市买房。同时，也由于三四线城市落户已全面放开，吸引了不少五六线城市和小县城的居民开始向三四线城市流动，今后流动人口的数量会越来越大，对房子的需求会越来越明显。因此，三四线城市的房地产市场在一段时间内不但不会降温，个别地方甚至会略有升温。
2，今天刚看到社科院发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.12》，报告中说，我国的城镇化进入城市群和都市圈时代，并成为支撑经济增长的主阵地、主平台。目前我国的城镇化率是59.58%，预计到2030年城镇化率将达到70%。三四线城市一共有160个，大都分布在我国的中东部地区，经济发达，人口密集，是未来十年城镇化发展的集中之地，当城镇化率达到70%，预计会有1.5亿人口向城市群或都市圈转移，承接人口最多的也是三四线城市。
3，三四线城市也有其自身的优势，特别是三线城市，无论是城市规模、人口数量、经济水平、各项配套设施等都足以支撑城市未来发展的需要。和一二线城市相比，房价要低的多，消费也低一些，人们的生活压力要小的多，这些都会成为吸引外来人口的优势。单从这点上说，三四线城市的房市也不会凉下来，为了确保城镇化目标的实现，三四线城市的房市更不能凉。
目前一二线城市的房价呈下降态势，但部分三四线城市却呈上涨态势，由于三线城市两极分化明显，也有部分城市房价下跌，其实都属于正常情况，也不可能代表全面。因此有人说三四线城市的房价要上涨，也有人说要下跌。大家说今后是上涨呢还是下跌呢？真的要‘’凉‘’下来吗？欢迎大家发表看法。
平淡如水5343
就目前的市场来看，三四城市的房价依然坚挺，很多城市的房价还在上涨，个别城市还是一房难求。
大家可以看到很多专业人士都在分析，三四线城市房价要凉凉，供大于求，可实际情况是，现在大部分一二线城市市场冰冷，销售价格、销售面积持续走低。
从理论上上说，三四线城市房价确实没有需求支撑，产业不强，收入低，人口持续流出，这些都是事实，可是我觉得这是需要至少5年以后才能突出体现。因为国家的大都市圈战略，至少要5年以上的时间，才能真正展现成果。
最近一轮的房价暴涨是从2015年开始的，最先启动的是深圳，接着是一线城市，然后从2016年起大部分的二线省会城市纷纷开启暴涨模式，而直到2017年，三四线城市的房价基本没怎么变化。当时大部分的三四线城市，库存量居高不小，市场低迷，仿佛和这轮房价启动没什么关系。
此时国家分城施政，针对房价上涨的大城市祭出最强限购限贷政策，针对中小城市继续鼓励去库存，启动了史上最大体量的棚户区改造，且以货币化安置为主。这样，三四线城市的房价立即开始腾飞。
所以，三四线城市房价上涨主要是以下原因：
1、棚户区改造，人为释放出大量购房需求。
2、核心城市因房价太高，还有各种限购，很多人选择回乡置业。
3、三四线城市本来投资客不多，而此次房价启动，区域内大量投资需求进场。
4、库存量极速消化，后期供应量跟不上。
5、大部分三四线城市没有出台政策限制。
现在国家对于三四线城市的土地供应量是严格限制的，而对于大城市是鼓励供地，道理很显然，三四线城市好不容易去库存了，不会再重走老路，也是防止三四线城市房价出现暴跌。
为了稳定三四线城市房价，2018年底，国家基本结束了棚户区货币化安置，以后会以安置房为主，且减少了棚户改造体量。
总结：长期看，三四线城市的房价天花板有限，不会有太大的价值。但三四线城市的房价依然会坚挺几年，不会有太大跌幅。
米多聊地产
俗话说“道高一尺，魔高一丈。”上半年，还都喊着房价高，现在就有人说房价要凉了，看来，有人真心不愿房价下降。
近年来房价过快上涨，已经严重影响了普通老百姓的生活质量，买房已经成了很多人不能承受之痛，很多三四线城市的房价超过万元以上。
民生问题是头等大事，为了解决高房价的问题，国家采取了大量措施，一是对大中城市采取限购的方式，二是提高多套房贷款利率，三是加大公租房建设，四是对个人购房租房个人所得税专项附加扣除。
现在看房价过快上涨的问题，已经得到了遏制，很多城市的房价开始由涨转跌，根据最近新闻报道，广西桂林房地产商因为楼盘降价被房管部门约谈，广东肇庆和山东济南都出现房价下降导致的业主维权事件。
从7月份开始，较多的中小城市二手房成交价格出现不同程度的下跌，有人担心房价会凉了，真的是这样吗？
其实按现在的房价来说，我认为仍然是虚高的，这说明原来的房价被既得利益者抬得太高，很多人把原因归咎于个人购房者，其实炒房者不过是散户，庄家和大戶主要是开发商、银行和地方财政，如果没有他们的炒作，三线房价是不可能超过万元的。
实实在在的说，尽管现在物价上涨，人工费提高，但是框架结构的楼房造价就是3000元一平方，算上各种经营成本和利润，每平方再加上3000元，三线一下城市地价可以控制在2000元以内，合理的楼房价格不应该超过8000元，为什么开发商能买到10000元以上呢？
现在限制炒房初现成效，一些地方房价开始出现价值回归，这本来是好事情，但是影响了原来既得利益者，因此他们要制造舆论，比年初来8000元的房子现在卖5000元，看着是大幅降价了，实则是有意制造乱象。
对此，我们不仅要问：开发商有没有诚意把房价一直控制在5000元每平？年初你买8000元一平的时候利润是多少？有人认为利润定多高是开发商的自由，不要为既得利益者站台了，贷款要禁止高利贷，卖房难道不应该禁止高利润吗？
总之，我认为三四线城市短期房价下降是正常的价值回归，不是房价要凉了，房价温和波动才是正常的。但是，要提防有的既得利益者不满，因此故意搅乱市场，企图浑水摸鱼，恶意降价或提价，制造群体维权事件，破坏来之不易的调控政策。
互金直通车
我是一名建筑工人，我最有体会。三四线域市的建筑市场不但不会凉凉的，反而更热火朝天。为什么呢？因为一二线城市房价还是太高，且生活开销太大了，真正买的起的还是少数，毕竟现在房贷卡的也较紧，而三四线城市房价相比较而言买房者压力就小多了，因而小城镇的人能负担的起的人就更多的往三四线城市买房，而小城镇居民住房又有纯农村较富点的农民去购房居住，所以形成越来越多的空心村出现。
我爱祖国我爱家园
随着一二线部分城市解除限购，放宽落户，本来努力不让降价的三四线，将会迎来致命打击
和谐是我家
在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。
不过最值得我们注意的是，这个市场上的房地产大佬在干什么！
万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产；
万科一直在喊着“活下去”的口号；
李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产；
泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸；
华侨城8次转让股权；
新城41亿甩卖了10个项目；
而富力直接宣布下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。说明了现在的房地产市场已经在走入一个后半场，整理，清理杠杆的这么一个过程。想要再见到几年前全球房价暴涨显然已经不可能。
再加上这几年里，三四线的房价明显处于一种虚高，回调力度不够，与一线和新一线倒挂的现象。所以未来“凉”了是必然的，没有投资价值，更没有炒作价值，只有刚需。
人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。
目前大部分的人口流入还是集中在一线，新一线和强二线，所以部分三四五线的疯狂，我们需要理智看待！
更重要的是，三四五线城市的空置率是非常高的，因为前几年大量的炒房者在买不起一线和新一线的情况下，纷纷购入三四五线的房产，从而挤入炒房的队伍。但是人口的流逝让这些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率较高体现了炒房族囤房的结果。
要知道在国际上10%以上的空置率就是风险，20%以上是危机，30%以上是危机的爆发。而现在三四五线的空置率达到了24%左右，可以说相当不健康。如果未来征收房产税，自然会面临供大于求的结果，再加上人口红利的流逝，房价是难以涨起来，甚至无人接盘的。
所以，警惕二三四五线的“最后疯狂”！
琅琊榜首张大仙
在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。
不过最值得我们注意的是，这个市场上的房地产大佬在干什么！万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产；万科一直在喊着“活下去”的口号；李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产；泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸；华侨城8次转让股权；新城41亿甩卖了10个项目；而富力直接宣布下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。说明了现在的房地产市场已经在走入一个后半场，整理，清理杠杆的这么一个过程。想要再见到几年前全球房价暴涨显然已经不可能。
再加上这几年里，三四线的房价明显处于一种虚高，回调力度不够，与一线和新一线倒挂的现象。所以未来“凉”了是必然的，没有投资价值，更没有炒作价值，只有刚需。
人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。
目前大部分的人口流入还是集中在一线，新一线和强二线，所以部分三四五线的疯狂，我们需要理智看待！
更重要的是，三四五线城市的空置率是非常高的，因为前几年大量的炒房者在买不起一线和新一线的情况下，纷纷购入三四五线的房产，从而挤入炒房的队伍。但是人口的流逝让这些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率较高体现了炒房族囤房的结果。
要知道在国际上10%以上的空置率就是风险，20%以上是危机，30%以上是危机的爆发。而现在三四五线的空置率达到了24%左右，可以说相当不健康。如果未来征收房产税，自然会面临供大于求的结果，再加上人口红利的流逝，房价是难以涨起来，甚至无人接盘的。
所以，警惕二三四五线的“最后疯狂”！所以买来住还可以，如果是投资就算了，三四线的房子已经没有多大投资价值了。
