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首先澄清一下，今天的话题只能作为参考，不代表后期房价真正走势。因为今天的命题涉及时间有点“短”，三个月对于一个城市的房价波动周期来讲，确实微乎其微，尤其是已经进入平稳期的威海楼市。不过很多购房者对于威海房价的趋势如何，依旧非常关心，尤其是在一年中威海楼市最低迷的这个节点上。所以，我们就今后三个月的房价做一个简单的分析，虽不能指明大的方向，但希望对于后期想要买房的朋友能够带来一些参考信息吧。
现象与心思
大多购房者目前保持着观望态度，他们基本都很一致的心思，就是等待房价下跌。威海房价到底能不能下跌暂且不说，我们先来看清一个问题：那就是房价一旦进入下降通道，你是否敢去接盘，什么时候接。因为越是体量庞大的经济体，一旦出现价格拐向，周期越是漫长；同时，现在全国房价基本都在历史高位运行，加上过去几年暴涨的成交量，房价如果下跌，初期肯定是一个快速的过程。而且大多数人的心是贪婪的，10块降到8块，还会想6块，后面还想5、4、3等等。正如现在的一些威海二手房，低于之前标价的房子有很多，但是成交的却不多，主要原因是“房价还要降”的心理。
相反，从房价上涨的时候更能体现出投资客贪婪的心思。比如2017年5月前后，威海的房价开始出现暴涨，而且也是进入历史最高点，但那时候的人们却没有因房价过高而退缩，反而越涨越买，因为他们总感觉一夜十几万的升值还会继续。
结论：购房者不会影响房价的走势，只能跟随房价波动的情况而决定参与程度的多少，是一个跟风群体。
威海往年年终三个月房价情况
每年的春节前三个月，是威海房价与成交量最为平缓的时期，也是最低迷的时候。一直到春节前夕的一小波刚需买房，带来成交量的小幅上扬，但威海的房价并不会因此受到影响。
而元旦前夕则属于新楼盘打折促销的集中时期，但这时候的让利并不能说是真正意义上的降价。因为年底回笼资金的需要，所以才给出一定的优惠空间，等渡过“难关”之后，房价依旧会恢复到之前水平。况且，现在大部分是打着节假日的旗号而做的一种营销手段而已，所谓降价的房子户型、楼栋、楼层都是有限制的，不是你想怎买就怎么买。
购房者大多认为年底促销力度会很大，这也是为什么每年的年底会有一小波成交量上行的原因。
国内楼市房价及成交情况
说到底，威海房价的趋势走向还是要跟随大的环境而行，威海楼市自身并不具备走出独立行情的因素，比如：人口突增、经济快速上涨、特区规划等等。过去两年的翻倍行情，依旧是跟随全国三四线城市房价暴涨的步伐而已。那么大环境的房价又是以什么为根基的呢？这一点我想大家都比较清楚，那就是“国情”。这里再强调一次，政策不是直接让房价涨跌的工具，而是调整涨跌速度的措施。
我们先看一下上个月国内楼市的大致情况：
2019年9月，全国70个大中城市新建商品住宅平均售价增速继续放缓，环比增幅从8月的0.58%降至0.53%。平均售价较去年同期上涨8.57%。
其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。北京和广州持平，上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。北京和广州分别下降0.5%和0.3%，上海和深圳分别上涨0.6%和1.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。
35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。
同比方面，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅均回落。
数据来源｜院士教授博导500智库、国家统计局网站
过去三个月国内70城市二手房价波动情况（按照1、2、3、4、5线城市划分），其中一二线城市二手房价波动相对较大，而与我们大多人相关的三四线城市房价相对平缓，也包括威海二手房价格走势。
政策风又吹向何方
首先，我们要明白一点，楼市政策，不管是限还是松，都不是用来左右房价的主因，调控的目的是让房地产健康的发展。房价持续快速上涨不行，而大幅下跌也不健康。我们是要防范房地产泡沫破裂，既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂，也要防止楼市大幅下跌恐慌崩盘。而此时的政策则偏向了城市人才引荐这一性质，为什么？
从10月15到10月19日，短短一周之内，已有南京、天津、三亚三城以人才落户名义侧面的解除了“限购”。今年内，已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整；
今年4月，国家发改委专门在《2019年新型城镇化建设重点任务》中提到，城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
不管是天津滨海新区，还是别的城市，它们都是跟人才住房，跟真正有居住需求、没有户籍的在岗职工相关联，所以，政策整体上的意义还是“住房不炒”。其次就是进一步城镇化发展。
大环境房价趋势、政策与威海房价的关系
首先，威海并没有出现进一步的楼市调控政策，反而加大了人才引进的力度。也许是华为5G事件的导火索，科技兴国、人才建城是现在潮流，这一点肯定是没错的。但这些似乎对于威海楼市的影响微乎其微，毕竟威海买房的群体目前还是以养老、度假、投资、移居为主。而年轻人才的引进也一直是威海的薄弱环节。
这就涉及到上面说到的大环境房价与政策因素。
首先是外围房价继续上涨，那么投资者的热情又会在“红利”驱使下重燃，先是一、二线城市，然后是三四线城市，而威海这样具有多重属性的房子，必将再次被购房者所重视，威海同样还会有强于其他内陆城市的表现。
要知道，威海的买房热情是在2018年下半年戛然而止，为什么？因为房价到了历史新高，其他城市房价不在上涨。想到什么？那就是威海不缺买房的人，不光威海，全国每一个城市都不缺买房的人，缺的是“红利”，这就又回到了文章开头提到的“心思”。
其次就是政策，政策对于威海的影响一直都不是很大，威海自身没什么限购政策，而外界的政策似乎也冲击不到威海。当然，不排除后期会出现更严厉的政策。反正目前我们可以不用刻意去关注。
最后，我们是否要打消购房者观望的情绪，我觉得没必要。目前楼市虽然惨淡，但并不是一无是处，还是有很多外地人不断的来威海买房，而本地刚需，我想应该还会像往年一样春节前突击。
未来三个月威海房价趋势上不会有大的变化，反而在春节之后，也就是来年开春，如果，楼市仍然没有太大的波动，也许那个时候会是威海房价真正的拐点。
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