那一抹不再的风情
房贷利率降低后，已经贷款的能改吗？购房者贷款时候签订的贷款合同，一切按照合同办理，一般而言基准利率会跟随市场变化而变化，浮动利率不会发生变化。购房者想改变贷款利率只有通过换房，或者还清贷款重新抵押方式解决。
一、购房者还款基准利率会随市场贷款利率变化而变化，浮动利率保持不变。
房贷利率一般由两个要素组成，一个是贷款基准利率，一个是浮动利率。其中贷款基准利率和市场利率严格一致，随着市场利率变化而变化，但是购房者最终申请下来的贷款利率很少和市场利率一致的，要不打折要不上浮，例如2017年时候房贷利率是打九折的，2019年房贷利率是上浮10%-20%的，这个打折率和上浮率是不会发生变化的。
我简单打个比方：目前房贷基准利率是4.9%，购房者申请的房贷利率是上浮10%，最后实际申请的房贷利率是5.39%。过几年房贷利率开始下调，从4.9%下调到4.5%，购房者还款的基准利率下调到4.5%，但是上浮比例不会发生变化，依然要达到10%，届时的还款利率是4.5%×1.1=4.95%。
二、购房者贷款利率浮动比例是写进合同里，无法改变。但是可以通过换房、还清贷款重新抵押获取优惠的利率，或者商转公。
购房者贷款利率是写进购房合同里面的，严格受到合同的制约，没有任何办法进行改变。银行如果因为利率下调就降低你的还款利率，等同降低他的收益，也不可能同意购房者改变贷款利率的行为。
购房者唯一可行的办法，就是改变换房或者还清贷款，重新向银行申请贷款，从而获得优惠的利率，但是这个办法必须贷款利率非常便宜才可以实施，因为要花费大量精力，如果利率只是下降一点点就不值得购房者采取这个方法。
商业贷款转公积金贷款也是一种途径，这个条件比较苛刻，不一定适合所有购房者。一方面要求购房者有公积金贷款，一方面当地城市有商转公的业务。如果条件符合的，可以把商业贷款成公积金贷款，可以节省一大笔利息费用。
我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。
冷眼看地产
在回答这个问题之前先看一下房贷利率是怎么计算的。
当前的计算方式是基准利率*上浮或下调系数，例如北京：4.9%*10%
4.9%是国家基准利率，由央行管理，这是全国统一的，只要是贷款5年以上的，基准利率就是4.9%。
10%是上浮系数，每个城市、不同时间随着金融市场的实际情况会发生变化，以当时签定贷款合同时为准。
那么，一旦签定完贷款合同，利率就固定了，未来只有当基准利率发生变化时，还款人的月供才会发生变化。
而这个上浮系数10%（每个城市不一样），不管未来银行怎么变，都不会影响已贷款的人，这个系数是跟随借款人整个还款周期的。
所以，已经在还贷的朋友只需关注基准利率就可以了，不过基准利率一般是不会变的，目前5年以上基准利率4.9%还是2015年10月份公布的，到目前已经快4年没变过了。
但上面这些情况在10.8号会发生改变，新的房贷利率计算方式要执行了。
由于现在的基准利率调整影响范围是所有贷款，包括已经贷款的，央行轻易是不会调整的。
这就造成一个问题，现在的市场情况和4年前肯定不一样了，而现在的标准仍是4年前的标准，这个标准与实际就会造成脱节。
为改变这种情况，国家出台了新的利率计算方式，未来的房贷利率是以LPR为基准，新的利率计算方法：LPR+省基点。
LPR报价来自指定的18家银行，而且是一个月一报价，更能体现当今的市场情况。
以9月20号公布的来看，5年以上LPR报价为4.85%，而这个数据在下个月也会因为市场的实际表现可能会发生变化。
但LPR的变化不会影响已贷款的人，只是对新签的产生影响。
那么，已签定的怎么办呢？
新政执行后，可以设定重签周期，也就是说，未来还可以重新签新合同，最短重定周期为一年。
比如现在签是4.85%，设定重签周期是一年。
一年后重签时LPR降低，则重签后利率也降低，月供减少；若LPR升高，则利率升高，月供也升高。
这种变化下，借款人还款利率更加灵活，不用再等待央行的调整，但也更加考究借款人参考未来金融趋势的判断。
再说下省基点：其实这个和之前说的上浮或下调系数差不多，也是政府的调控手段的表现形式，而且这个基点也是跟随于整个还款周期的，终身不变。
10.8号之前签贷款合同的，未来利率的调整要看央行是脸色，基准利率变化，还贷才会发生变化
10.8号以后的，要看重定周期到期后，重新签的LPR，这是一种主动的选择行为。
我是实话实说的小崔，提前和您聊聊关于房子的那些事儿，【关注我】，买房的路上做好准备、不彷徨。
小崔聊房
首先，我们来说一下基准利率，基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。而我们申请银行贷款的话，银行会有一个执行利率，这个执行利率是基于基准利率，再根据市场结合银行自身产品、市场定位、商业盈利模式适当的上浮或者打折。举个例子说，房贷5年以上的商贷基准利率是4.9%，但是很多无锡朋友申请贷款时，贷款利率却有5.8%左右。那么这个贷款利率是不是固定的呢？会不会变化？
其实，贷款利率是不是固定的，这就要看你签定的合同是怎样的。如果合同中规定，贷款利率是固定利率，那么利率就不会变，如果是浮动利率，那么就会随着银行执行利率改变，一切都是以合同为准。如果签定的是浮动利率的话，可能在还款过程中享受到银行给出的折扣优惠，但同时也有利率上浮的可能。
银行放贷利率会依照合同签订的上下浮动，基准利率如果有变化的话，贷款利率也会有相应变化。调整后，对已支付的利息没有影响，对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。
在办理房贷后，如果银行有规定，借款人可以每年重新评估给予借款人的利率优惠，根据国家政策，借款人资信状况及借款担保等情况，自行决定全部或部分取消给予借款人的利率优惠，并及时通知借款人，次年1月后不享受折扣优惠。
如果是信用类、抵押类这些中短期贷款，利率改变是否影响贷款人的还款，主要还是看签定合同是，是规定利率还是浮动利率。中短期的贷款一般是签署固定利率的合同，所以银行是否上浮利息基本上没有影响。影响借款人还款金额的国家基准利率的变动。如果签定的浮动利率合同的法，利率变动方式和放贷一样。
如果客户通过网贷途径获取贷款，绝大多数签订的是固定利率，因为网贷是在手机上签定的电子合同，贷款时间短，也不方便更改合同项目。只要国家利率变动了，网贷还款才会相应变多或者变少，不过大多数的网贷伴随着很多所谓的“人性化”的费用，各位再缺钱时办理网贷，要看好电子合同的每一个款项，避免被多收费用。
这涉及到银行降息后的房贷利率问题？很多购房者一直以来都比较关心房贷利率是否会随着降息而受到影响。刚好今年1月4日央行又宣布降准，最近部分城市多家银行的房贷利率有所下调，那么，降息后的房贷利率如何计算呢？
近年来，央行已经多次推出降准、降息政策，2019年1月4日中国人民银行再次宣布下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点。其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。
当然啦！此次是降准而非降息，今天咱们就专门谈一下降息后的房贷利率的变化情况:
首先，第一种就是未签订购房合同。这种情况下新的贷款利率是即时生效的，也就是说借款人只要是没有签订贷款合同，那在接下来签订贷款合同时就可以按照此次利率下调后的新利率执行。
其次，就是已经签订贷款合同的。如果是这种情况下，在银行降息时，借款人已经签订贷款合同就会按照贷款合同要求的贷款利率标准执行。
截止目前，房屋按揭贷款的利率调整方式主要分为两种，分别是浮动利率和按年调息。作为按年调息的方式来说，就是指借款人要在次年的1月1日起才可享受降息后的新利率；但如果是浮动利率的方式，就会完全不同，按要求需从次年的同月开始进行利率调整。也就是说，若是今年3月降息后，要到明年3月份才能享受新的利率标准。
另外，房贷利率主要通过等额本金和等额本息两种计算方式，在银行降息后，大家只需要根据相关计算公式计算利息，就知道可以节省多少钱。而且还有一点可以说一下，现在的房价属于高位，如果不是非常有必要的，刚需者的如要结婚需要婚房之类的，最好可以延缓购房时间，特别实在三四线城市的人，房价有点虚高了。
最后提醒所有购房者尤其首套房贷的，在签订贷款合同时，一定要仔细阅读合同中关于房贷利率调整是如何规定的，最好是提前明确该利率是否随央行利率调整而变化。如果是固定房贷利率，就无法享受降息后的优惠利率了！
我们购房后，在银行办理按揭贷款时，签订的按揭合同上对于贷款利率的约定为：基准利率上浮百分几。基准利率是由央行（即中国人民银行）发布的，其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动，也就是说各商业银行仅有制定上下浮动的比例。
举例：比如你2016年3月1日，在建设银行办理了一笔住房按揭贷款，期限20年，贷款利率约定为基准利率上浮10%，该时点，央行发布的五年期及以上的贷款基准利率为4.9%，因此你这笔贷款的利率就为5.39%（4.9%*1.1）。
如果说后续央行未再调整过基准利率，那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了；如果说央行有调整基准利率，则你的利率也会变化，假设2018年12月20日，央行把五年期及以上的贷款基准利率调整为5%，那么2019年1月1日起，你的房贷利率就变为了5.5%（5%*1.1），同理如果下调你也跟着下调。
上浮比例
或许有人会说，那银行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，贷款利率约定为基准利率上浮10%即为5.39%，如果2018年10月份，建设银行根据市场情况，决定把房贷利率的上浮比例下调为5%，那么你的贷款利率会不会跟着变为：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告诉你，不会!银行的按揭贷款，一旦放款，上浮的比例即不再变化，不管后续放款行是提高上浮的比例还是下调上浮的比例，均与你无任何关系了。
注意事项
上浮比例的调整唯一的风险点在于，已签订按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日与建设银行签订按揭贷款合同，约定基准利率上浮10%，由于额度紧张的问题，建行迟迟未放款,2016年10月1日，因为市场情况，建行要求所有房贷利率最低上浮20%，这时候由于你的贷款尚未发放，银行极大的可能性会让你重签合同，把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款，反之，下调的话则不做改变。
总结
商业银行上浮比例的确定，不是以签订按揭合同的时间为准，而是以实际的放款时间为准，一旦放款，后续除非央行调整基准利率，否则你的贷款利率不会再发生变化了。
房贷利率下降，有两种情况，不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。
第一种情况：央行调整基准利率，房贷利率也会跟着调整
如果央行调整基准利率的话，那你的房贷也会跟着调整，比如你先前办理房贷的时候，贷款利率是在基准利率4.9%的基础上上浮百分之10%,实际的利率就是5.39%.
如果明年央行把基准利率下调到4.65%,那你的房贷也会跟着调整，当然调整的主要是基准利率，上浮10%的部分是不会调整的，调整之后，你实际的利率就是4.65%*1.1=5.115%.
对于调整的时间不同的银行规定不一样，目前调整时间点主要有三种方式：
一种是在每年的1月1号进行调整，比如央行在2019年7月1日进行调整基准利率，那银行就会在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率进行调整。
一种是在合同月进行调整，比如你是在2016年9月签订的房贷合同，央行在2019年7月1日进行基准利率调整之后，那银行会在2019年9月还款日的时候把你的利率调整到最新的利率。
一种是次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，比如央行在2019年7月1日调整基准利率，那银行会在2019年8月份你的还款日时进行调整。
第二种情况：银行自己调整利率
我们在办理房贷的时候，利率都是以签订合同当日的基准利率为准，银行会在此基础上进行上浮或下浮。一旦合同签订，那么就是固定的了。
所以，只要央行没有有调整基准利率，不管银行房贷利率这么调，购房者的房贷利率都不会不变。同理，月供也不会因此而变多或变少。
目前，央行的基准利率为4.9%,如果贷款银行上浮10%,那么实际利率就是5.39%.假如贷款银行的政策发生变动，你依然是按5.39%的合理利率执行。
每个银行的房贷利率调整情况不同，大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中，公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。不过无论基准利率如何调整，如何计算，对大家已支付的利息是没有任何影响的，只会对还没有还款金额的利息产生改变。
一般情况下，银行利率调整后，房贷利率调整时间有三种形式：
一：银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率；
二：满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率；
三：双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
注意商业银行上浮比例的确定，不是以签订按揭合同的时间为准，而是以实际的放款时间为准，一旦放款，后续除非央行调整基准利率，否则你的贷款利率不会再发生变化了。
未来房贷利率走势如何？
如今国家调控房价已有明显效果，之前房贷利率上调，也许是为了配合楼市调控相关政策的开展，目的是稳住房价，实现房住不炒。而未来几年楼市也将继续被调控，也就是说，房价稳定后，未来银行贷款利率下调应该是迟早的事。结合相关数据我们能够看出：北京、深圳、南京等城市，均有银行对房贷利率进行下调，除此之外，房贷放款的速度也比以前快多了。
萌萌姐投资学堂
房贷利率根据当时贷款合同的情况分为固定利率和浮动利率。固定利率就是说自合同签订到合同终止，合同期内所执行的利率都是固定的，也就是签订合同时的利率，不论今后利率如何变化都不会变。浮动利率就是说在合同期内利率按照基准利率的变化而变化，一般在基准利率变化后一个月开始执行新利率。这就意味着如果我们的房贷合同签订的时浮动利率，那么当基准利率发生变化的话我们的月供也会随之发生变化。当然，这里的基准利率变化方向不唯一，可能上涨也可能下跌。
不过按照基准利率确定房贷利率马上就要成为历史了。因为10月8日新的贷款利率计算方式将开始执行，届时房贷的利率将参照贷款基础利率来执行，而贷款基础利率是一月一公布的。因此新算法执行后贷款基础利率会变动的比较频繁。新算法下关于浮动利率也有规定，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。也就是说贷款合同期内每年都可以利率重定，根据最近一个月的利率情况重定。当然基础利率每个月的变化也是不唯一的，可能上涨也可能下跌。
虽然房贷的利率可以浮动变化，但是我们并不能人为的去选择仅在利率降低的时候变更贷款合同的利率。因此不论是浮动利率还是重定利率也都有利率上浮增加成本的风险，只不过利率在长期来看一直是保持下降的趋势。所以对于房贷利率来说重定利率最终还是会节约贷款成本的。
房产老J
房贷利率降低后，已经发放的贷款是不能立即改的。银行一般会到次年1月，调整新的房贷利率执行。
我国房贷利息实行的是浮动利率，银行发放的房贷利率可以按基准利率在国家规定的浮动范围内上下浮动。国家随住房政策的变动调整基准利率，个人房贷利息也会随之变动。
房贷利息的计算公式为:利息=本金x基准利率(月)x上浮比例x月份数，如果房贷利率调整，公式中的基准利率变为新实行的利率，上浮比例不变。
利率调整后，建议次年拿着身份证去贷款银行打印一份还款计划书，这样可以清楚的了解自己名下的房贷情况，如执行利率、每月还款本金、利息、期限等。
梦幻森林
房贷利率本身采用的是浮动利率机制（固定利率基本淘汰），所以随基准利率变化而变化。
已经贷款的利率能改吗？分两种情况：
一、基准利率未更改，商业贷款利率出现下降，已经贷款的利率不能改。
7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，其就是最基准率上浮11%左右（5.44%/4.9%-1）。假设你的贷款利率就是5.44%，那么即使以后我国首套房平均贷款利率降至为4.9%，你依然要还5.44%的贷款利率。
即个人房贷利率并不随市场利率变化而变化，上浮比例永远保持不变。12月8日以后加基点也一样，往上加的基点永远保持不变，比如5.44%是基于LPR五年期4.85%加59个基点。
二、基准利率发生更改，已经贷款的利率跟随更改。
基准利率发生更改，比如5年期以上贷款基准利率从4.9%降至4.8%，那么上浮比例保持不变，通常来年1月1日起还贷利率将更改为4.8%*111%=5.325%，比5.44%低那么一点。
10月8日以后LPR也一样，5.44%是在4.85%的基础上加59个基点。当五年期LPR从4.85%降至4.75%，那么具体合同协定日期更改为4.75%+0.59=5.34%，比5.44%低那么一点。
采用新个人贷款基准以后，央行规定在贷款合同期限内，最短每年可对贷款利率进行重定价（具体期限与银行商定），而定价的基本原则是以最近一个月的LPR进行调整，加点部分固定不变。
三人聚众
这个得分时间节点，你是2019年10月8日前成功申请房贷利率，而是之后。
如果是10月8日之前，房贷利率还是按挂靠基本利率的方式；如果是之后的话，则挂靠LPR。
值得注意的是，国庆后实行的房贷利率出现许多变化。其中一个就是，由于购房者可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，不同的人因自身条件可享受不同的定期周期和房贷利率，这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，满足不同人群的需求。
也就是说，房贷利率实行新规后，如果认为LPR会持续回调的话，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期短一点，如果觉得LPR会上浮的话，则反之。这就给了购房者更多的选择，一旦操作得当，或许能节省不少的利息。
家千万房产网
肯定没法更改，除非你把贷款缴清，重新贷款。
而且房贷利率不会随着未来利率打折而降低。只会跟降息和加息有关，然后在每年的1月1号生效。
不过在下个月10月8号后，房贷利率改革，则是需要作出选择，在贷款的之前，就跟银行协商好，以后调整利率的周期，最短是1年，最长是整个合同期限，你可以二选一。最好是选择1年调整一次利率吧，因为你选择整个合同期限都不变的话，那以后降息了，你利率也没法调整，肯定就不划算了。
探房杜咔咔
对于房贷利率的变化，合同中一般都会有约定的条款。房贷利率的降低，要看是属于那一种的降低，新规前的合约只会针对基准利率的变化而作为调整，对合同签订时约定的上下浮幅度不变；新规后只会针对LPR在协商期限到了之后使用新的LPR计价，对合同签订时的加点情况不作调整。
新规前的房贷随着基准利率的变化而调整。
新规前的房贷利率由基准利率根据市场情况上下浮一定的幅度得出，基准利率是利率的计价基础。一般来说，基准利率会随着经济发展的情况，在一定的条件下会作出调整，房贷可以在基准利率变化后跟随调整，但时间上要看合同的约定，比较常见的是在基准利率发生变化的次年1月1日才会对合同利率重新以新基准利率来计算。而对于因为上浮幅度变化而产生的利率降低，比如当时签合同时上浮了20%，现在银行规定只是上浮10%，上浮的幅度降低了，但这种降低只是针对新客户新合约而言的，已经签订合同的老客户还是按照原来的上浮幅度来执行，即还是按照原来的20%，不会受影响。
新规后的房贷利率随着新LPR变化而调整。
新规后的房贷利率计价以LPR为基础，而LPR是每个月更新一次，所以LPR有升高或降低的可能。客户可以与银行在签订合同的时候约定更新LPR的时间，不过最低期限是一年，因此虽然LPR每月更新一次，但合同上最少也要一年以上的间隔才能更新一次，时间间隔可以由双方协商约定，如果到了合同更新时间时LPR刚好下降了，那房贷利率也会下降。不过对于房贷利率的另一个影响因素，即”加点“来说，它与新规前的上下浮幅度一样，签了合同就不会改变，所以如果银行加点降低了，也只是对新客户而言降低了，老客户还是按原先的情况执行。
总的来说，房贷利率降低，要看是那一种降低情况，如果利率计价的基础下降了，那会按合同的约定跟随下降，而如果是银行利率上下浮或者加点情况变化了，不会影响老客户的利率。
