房屋轉租，作為次承租方 存在哪些法律風險？

房屋轉租，作為次承租方，存在哪些法律風險？

市民張女士：我最近看上了一間門臉房，店主著急轉讓，但房屋不是店主的，是店主承租的門臉房。我想承租這間門臉房，需要注意什麼？

律師解答：如果張女士要承租這間門臉房，會涉及到房屋轉租的效力問題，需要注意房屋轉租的性質。轉租分為合法轉租與非法轉租。合法轉租，即承租人經過出租人同意將房屋出租給第三人。房屋租賃司法解釋第15條規定：“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。”如果是合法轉租，張女士需要注意轉租期限是否超過原租賃合同的剩餘租賃期限。非法轉租，即承租人未經出租人同意將房屋出租給第三人，出租人在知道或者應當知道房屋被轉租之日起6個月內有權要求人民法院解除租賃合同或者認定租賃合同無效。如果是這種情況，張女士將面臨被強制騰退房屋的風險。即便張女士手裡有租賃合同，根據合同相對性原則，也只能對承租人主張權利，而不能對抗出租人。

借款合同中，雙方未書面約定借期內利息，債權人該如何維護自己的合法權益？

市民羅先生：我借給朋友30萬元，有借款合同，約定借款到期本金一次性還清。因為關係好，我們只是口頭承諾月利息2%。目前，朋友只支付了兩個月利息，本金也沒有償還。我可以主張本金利息一起償還嗎？

律師解答：如果借款合同沒有明確約定借期內的利率，羅先生作為出借人是不能主張支付利息的。雖不能主張借期內的利息，但羅先生可以主張逾期利息，即借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金佔用期間利息。對於已支付的利息是借款人自願支付的，沒有損害國家、集體和第三人利益，而且年利率未超過36%,借款人是不能以不當得利為由要求出借人返還的。

發包方拖欠工程款，導致實際施工建築工人領不到工資，該如何維權？

市民王先生：今年年初，我在某建築工地幹活。包工頭說6月份結工錢，到現在都還沒給，總說發包方也欠他錢。請問，我們該如何要回工資？

律師解答：按照舊法規定，王先生作為實際施工方，應向承包方即包工頭主張工資。

但根據2019年2月1日起施行的《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》第二十四條規定，實際施工人以發包人為被告主張權利的，人民法院應當追加轉包人或者違法分包人，在查明發包人欠付轉包人或者違法分包人建設工程價款的數額後，判決發包人在欠付建設工程價款範圍內對實際施工人承擔責任。也就是說，按照現行法律規定,如果發包方確實欠付工程款，王先生可以直接起訴發包方，要求發包方支付所欠的實際施工費用。