我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，請問小白 普通人第一套房應該怎麼買?

回答：這段時間接觸的諮詢和問題，相對更加小白，往往是第一次接觸買房，對於這件人生的頭等大事，大多數人毫無頭緒，憑感情用事。 所以講一講這個話題，儘可能直白。

怎麼買？先說結論：

1.盡一切可能湊到更多首付；

2.打好看房的底子，必須選增值潛力大的房產；

3.儘可能貸款貸足。

因為房產的增值，是穩定的，雷打不動的；房產的價值，就是國家的股份，城市的乾股。 最重要的，是房產擁有槓桿。

只要你的選籌正確，房貸可以瞬間放大你的收益；從12%一年，變成36%一年。 沒有任何一個投資產品，具備36%的穩定收益。

工資，是現金流，是賺錢的手段。現金，是生產工具，而不是生活資料 買房少貸款，才是風險更大的選擇。一元錢的冗餘現金，10年後就只剩下1塊錢的真實價值。 而你的現金流，也會受到更沉重的壓力。

第一套房買好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房買差了，工作一輩子賺的錢，都買不回第一套好房。

上班掙的工資，大概率是永遠也湊不上首付，越往後，這個現象就會越明顯。

一步錯，步步錯。

提問：房姐現在很多樓盤都宣傳簽約各種中小學名校，這種學校教學質量可靠嗎

回答：要看是掛牌還是分校

新學校都看不出來教學質量，不過高端小區可以挑生源。

提問：房姐，房姐，請問這個能不能投？？？綠地606·鉑瑞公館由希爾頓酒店與綠地集團聯手，推出投資型公寓，只需10萬元人民幣☞即可成為希爾頓的股東和綠地的業主項目後援強大穩定收益!【不限購撒】可220%回購，稅費酒店承擔。房管局局長今天親自指導開盤。您出了20萬，買了其中60平那套200萬的。大證在希爾頓手上，您手上就有一本佔有這個房產10%比例的副本，在房地局備案了的。您可以從希爾頓開業開始拿一張希爾頓的終身黑金卡，裡面有20萬的餘額，供您在希爾頓消費，並且享受黑金卡的折扣，每年可以收1萬的租金。如果第三年不想要這個房了，已經過了2年了，房產每年增值12%，就是增值了24%，希爾頓會用24.8萬回購這個房子，不需要您出一分錢，您只用把副本在房地局移交給希爾頓，拿24.8萬走就行了。如果10年了，他還沒把房子賣給希爾頓，那麼這個時候您可以選擇把希爾頓的51%和其他的39%一起買過來，也可以選擇讓希爾頓回購，回購價格是44萬。

回答：不靠譜

提問：房姐您好，白沙洲的房子看上了東原的房子，但是白沙洲有溶洞的問題，有風險嗎？

回答：建房的時候發現有溶洞會修補的，地基穩才能把房子蓋起來，不然沒建起來就倒了。

提問：房姐，你好，看了你的文章，受益匪淺。我現在東莞定居，手上有一套房，還有貸款未還完。我的戶口在東莞，老公的戶口在湖北老家，我們都是在武漢上的大學，想再買一套兩房。問題是：1、武漢和東莞，哪邊的發展潛力大一點？2、在武漢沒有購房資格，怎麼解決？3、再買一套，算不算是二套？怎麼做低首付？4、武漢哪個區域的房子處於低窪區，性價比高，值得投資?5、如果買二手房，哪裡的房子容易出租？

回答：武漢

花錢破限購買

三環內看四新，白沙洲和後湖。光谷

提問：房姐，1.做擔保對擔保人有什麼壞處呢？只是侵蝕流水佔用負債嘛？除此之外還有不好的影響麼？2.銀行要求擔保人必須真實流水，現在我只有一張貸票了，還有首房首貸資格，本來留著打大單，但拿來做擔保的話是不是不好，對以後買大單有影響？

回答：1.有的擔保並不上徵信。上徵信除了侵蝕流水，更重要的是銀行會認為你是“老江湖”，對你更加謹慎。

2.如果不上徵信的擔保就還好，上徵信的就要衡量一下。

提問：看了不少友友的提問，武漢這樣的強二線城市房價還有一萬二三四五的地方，山西太原這樣一個弱三線城市房價都到了一萬六七，邏輯何在？想不通想不通，請房姐指點

回答：北上深也有單價2萬的

核心區與非核心區的房價對比沒意義。

不僅是太原，像南昌，合肥這些弱二線城市的房價，在15-17的全國普漲階段，也都漲幅不小。

但是後續動力不足，樓市需要看大週期的。

排不進top20的城市投資不考慮。

提問：房姐請教下，中核中介說可以弄到房源，單價毛坯12000，茶水費13萬，你覺得投資划算嗎？主要考慮投資，現在武漢的行情還有無必要給茶水費搶房源？給了茶水費搶房源有無交易的風險？謝謝房姐了。

回答：原則上是不給茶水的，但是這種性價比高的盤不給茶水很難買，建議多問幾個渠道，找最靠譜，茶水最低的入。很多給了茶水中介跑路的...靠譜最關鍵

提問：姐，您好，我有套房子想做抵押貸款，問了幾個銀行，只有信用社的比較合理，貸款70萬，利率6.65，三年還一次本，這個可以嗎？假如我9月份要買房用付首付，最遲幾月份要去辦理抵押貸款？需要提前一點辦理嗎？銀行會不會覺得我是拿這個錢來付首付的？謝謝！

回答：會有首付貸嫌疑，最好是換核申請

3年還本循環借的產品不太好，利息不超過7%還行。建議嘗試經營抵押貸，自己註冊一個公司，或者花幾千買個空殼公司做抵押，利率可以到5%以下，資質好最多可以貸30年

提問：怎麼才能和中介搞好關係，看中一套房子被中介賣別人了。

回答：小恩小惠

提問：房姐，江南大道的巴黎春天怎麼樣？朋友有套120方的毛坯房，一線湖景，單價13000可以出，但證未滿2年。

回答：還不錯，如果能配合到證滿兩年更好

提問：您好！請問假如準備購買投資並長期持有葛店開發區的房子，

1.您有什麼建議？地鐵口的二手房價格多少合適？是否葛店南站的新盤更好？

2.可否推薦樓盤？

3.有無靠譜的中介可以介紹？通過中介買房是否有優惠？

回答：葛店已經漲過了，現在進場賭性太大，沒有二手市場。

有房票就買限購區3環內，沒有房票買武漢不限購區，漢口北和蔡甸地鐵沿線萬元盤更合適。

提問：房姐，我姐投資一套陽江海陵島公寓，敏捷黃金海岸，產權是70年，六十多平，總價55萬左右！目前可以添置一些傢俱家電，給當地公司當酒店託管，一年15000左右！這房值得長期持有嗎？請你幫我分析下

回答：旅居沒有二手市場

酒店託管看看租售比，5%以上可以保留

但是你這套的租售比才2.7%，沒價值。

提問：房姐，請問怎麼淘筍啊？

回答：詳見知識星球內部資料《如何買到低於市場價50萬的筍盤？》

提問：新人首問，房姐，問下，合肥現在的首套房利率是上浮20%，能不能幫忙預測下大概什麼時候會回基準利率，到時候樓市會不會因為利率低而反彈漲價

回答：首貸利率暫時不會下降，未來會不會要看LPR調整的速度和方向。利率長線看大概率下行

提問：美麗的房姐你好，不好意思再次提問一下。目前在光谷上班，月入18-20k。有一套關東康居園滿兩年的房子，面積108，貸款剩70，在出租，租金3000+。小孩準備上幼兒園，想購入一個好一點的小區，有幾個想法：

1）賣掉舊房子。目前小區在掛出售的三房總價在140-170之間，賣出加上手上的，能籌90左右的子彈。但目前小區中介帶看三房的次數少的可憐。看了賣房科技樹，其中說道承諾給中介紅包，不知道是給中介個人還是中介公司？2）貸款轉成公積金，然後看能否二抵，然後JLH去買個小的；

3）借親戚的錢做截斷，然後抵押/經營貸。目前比較尷尬短期賣不掉，不知道房姐建議如何？

回答：1.你掛的價格是平均水平嗎？紅包給個人。詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》

2.可以二抵，但是利率挺高，不太推薦。

3.置換好小區的二手盤，現在可以開始看了，有目標盤之後籤遠期合同，跟業主協商等你賣掉房之後再交易。你的房慢慢賣。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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