東方證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
大悅城(000031)
事件
公司發佈 2019 年三季報，前三季度實現營業收入 223.3 億元，同比增長 68.3%，歸母淨利潤 24.4 億元，同比增長 47.0%。
核心觀點
盈利能力穩步改善，業績增長符合預期。 公司前三季度實現營業收入 223.3億元，同比增長 68.3%，歸母淨利潤 24.4 億元，同比增長 47.0%。 業績的增長主要來自於地產結算收入和商業運營收入的增加。公司的毛利率為48.4%，較去年同期提升 2 個百分點，盈利能力有所提升。業績增速低於收入增速主要因有息負債增加導致財務費用大幅增加和投資收益減少。前三季度財務費用為 13.7 億元，同比增長 240.8%，投資收益為 7.5 億元，同比減少 33.6%。
銷售保持高增長，土地投資力度明顯加大。 根據克而瑞數據，公司 1~9 月房地產銷售金額為 510 億，同比增長 31.4%，依然保持行業內較快的增速。土地投資方面， 1~9 月拿地金額為 212.8 億，投資強度（拿地金額/銷售金額）為 41.7%， 較上半年的投資強度提高 17.3 個百分點， 反映出公司在下半年明顯加大了投資力度。 積極進取的土地投資策略為公司未來發展奠定良好基礎。
槓桿穩中有升，推動公司加速發展。 公司有息負債規模保持穩定，截至 9 月底，公司有息負債為 694 億元，較 6 月底增加 2 億元，淨資產負債率為125.1%，較 6 月底提升 6.9 個百分點。公司融資成本低，適度增加槓桿有利於發揮公司的優勢，加速推動開發業務規模增長和商業項目落位佈局。
財務預測與投資建議
維持買入評級，目標價 8.45 元。 我們預測 2019-2021 年公司 EPS 為0.76/0.85/1.02 元。可比公司 2019 年 PE 估值為 13X，給予公司 2019 年13X 的 PE 估值，剔除股權出售帶來的投資收益， EPS 為 0.65 元，對應目標價 8.45 元。
風險提示
房地產銷售規模不及預期。佈局城市房地產市場回暖不及預期。
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