受經濟形勢、轉型升級影響，近年來我市部分企業出現停產停業的現象。由此導致拖欠工人工資、銀行貸款逾期、供應商貨款違約的現象層出不窮。從法院的審判、執行角度來看，這幾年受理的涉及被告（被執行人）為公司的案件也越來越來多、標的額也越來越大。往往一個公司停產停業，緊接著就會有幾十、上百個工人工資、銀行貸款、供應商貨款、民間借貸等案件湧向法院。公司名下的財產主要有商標、專利、機器設備、原材料、半成品、成品、土地及廠房等。本文主要探討公司名下的廠房、土地的司法拍賣流程及要注意的相關要點問題。
（一）查封及現場調查等問題
對公司名下的有證的土地、廠房需到相關不動產登記部門辦理檔案查封。對於沒有辦理產權登記的無證廠房需在房產現場張貼查封材料（當然有證的土地及房產在評估前也需要在房產現場張貼相關的查封材料）、拍照留存證據。
查封完畢後，一方面需向自然資源、規劃部門發函調查土地性質等問題，以瞭解後續過戶是否存在瑕疵問題。這方面主要需要注意的問題有土地的性質、所建廠房是否有超出紅線圖、土地規劃平面圖（規劃平面圖上有詳細的建築物的坐落規劃）。特別要注意是對於土地性質為集體建設用地使用權的土地，因東莞的特殊歷史原因，需要去相關村集體經濟組織瞭解被執行人是否與村集體經濟組織簽訂了的用地合同。
第二方面去稅務機關了解被執行人公司欠繳稅款的情況，特別是欠繳涉及土地、廠房的土地增值稅、房產使用稅等稅款情況。
第三方面就是進行現場調查。拍賣價值幾千萬、上億的土地、廠房多進行幾次現場調查，怎麼都不為過。根據我個人的辦案經歷來看，每次現場調查都能發現新的問題。現場調查主要是核對有證廠房的具體位置，無證廠房是否有規劃、報建及面積。廠房所在園區的四至界限（對於沒有圍牆界限的園區尤其要注意，曾經有案件把隔壁案外人的廠房當成是被執行人園區內的廠房）、廠房的現狀（是否空置，如果有人使用，是租用還是其他情況一定要了解清楚）等問題也需要核實清楚。在有條件的情況下，使用無人機對園區進行航拍，這樣方便從整體上了解整個園區的現狀。部分公司可能在進入執行階段以後，還有留守人員在生產經營。對於這類公司，可以找高管人員、企業負責人或者控股股東，核實企業對外負債情況、拖欠工人工資情況，並要求其在調查筆錄上簽字、加蓋公司公章。事前固定好拖欠工人工資等證據，以免事後出現虛假申報工人工資、經濟補償金等情況的出現（我都是要公司提供工人工資發放表、銀行流水來核對）。
（二）評估
結合《最高人民法院關於》第二條："人民法院確定財產處置參考價，可以採取當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委託評估等方式。"及第十四條："法律、行政法規規定必須委託評估、雙方當事人要求委託評估或者網絡詢價不能或者不成的，人民法院應當委託評估機構進行評估。"的規定，鑑於廠房、土地財產性質的複雜性，財產金額巨大，除了在不損害其他當事人合法權益的前提下可以採取當事人議價的方式以外，本人建議對於上述財產還是採取委託評估方式為妥。評估報告除了要註明財產權屬、權利負擔、佔用使用、欠繳稅費、質量瑕疵等事項以外，還應特別註明本次評估的範圍包含廠房園區的附屬安保設施、消防設施、供用電、用水設施、廚房餐飲設施等。上述設施是附屬於廠房園區建築物之上，維持廠房園區正常運營必不可少的部分。
（三）拍賣
評估報告送達給雙方當事人，且雙方當事人對評估報告均沒有在法定期限內提出異議後，即可以提交到網絡司法拍賣平臺進行網拍。網拍公告除了註明買受人應特別注意的相關瑕疵問題以外，對於集體建設用地上原權利人（即被執行人）與相關集體經濟組織簽訂了用地合同的案件，本人認為從尊重歷史和現實情況的前提下，出於保護相關集體經濟組織的合法權益，應該在拍賣公告中披露相關用地合同，註明買受人應接受相應合同的約束，繼續履行該合同中被執行人應該履行的合同義務。其他方面按照《最高人民法院關於》的規定操作即可。
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