長江證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
招商蛇口(001979)
報告要點
事件描述
2019年前三季度，公司實現營業收入255.43億元，同比減少24.39%；實現歸母淨利潤50.93億元，同比減少38.46%。
事件評論
三季度結轉面積較小致當期業績下滑，竣工及結轉時間集中於四季度，全年業績有望維持增長。2019年前三季度，公司實現營業收入255.43億元，同比減少24.39%；實現歸母淨利潤50.93億元，同比減少38.46%。營收與業績下滑主要源於三季度結轉面積較小，結轉收入及利潤同比減少所致。公司2019年計劃竣工1000萬平米，高於2018年實際竣工面積（約499萬平米），且項目竣工及結轉主要集中於今年四季度。隨著竣工交付逐步推進，全年業績有望維持增長。
銷售持續高增，提前完成全年計劃可期。2019年前三季度，公司累計實現銷售面積833.03萬平米，同比增加49.71%；實現銷售金額1620.40億元，同比增長39.38%，已完成全年計劃銷售金額的81%（2019年計劃銷售額為2000億元），提前完成全年銷售計劃可期。
三季度拿地強度有所回升，拿地成本控制得當。今年前三季度公司累計拿地總建面約831萬平米，累計拿地總價約595億元。繼上半年採取相對謹慎的拿地策略以來，公司第三季度拿地強度有所回升，2019年7-9月累計新增土地面積約217萬平米，較2018年7-9月增長近126%，大幅增厚土地儲備。2019年前三季度，公司拿地均價約為7156元/平方米，累計樓面均價/累計銷售均價的比值為36.79%。整體看，公司拿地成本控制得當，地價房價比持續下行，可在一定程度上支撐公司未來的利潤空間。
投資建議：結轉放緩致業績下滑，竣工結轉集中Q4，維持“買入”評級。2019年前三季度，受結轉節奏影響公司業績有所下滑，但隨著竣工交付逐步推進，全年業績有望持續增長。公司深耕粵港澳大灣區且在深圳土儲豐富，隨著深圳建設先行示範區持續推進，公司資產配置價值凸顯。我們預計公司2019—2021年EPS分別為2.22元、2.75元、3.26元，同比增速分別為15%、24%、19%，對應當前股價的PE分別為8.7倍、7.0倍、5.9倍，維持“買入”評級。
風險提示：
1.流動性環境或存不確定性，或對公司銷售或融資端產生影響；
2.房地產業務的調控政策或存不確定性，或對公司經營產生影響。
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