惠安县惠泉片区改造建设工程项目
土地房屋征收补偿安置实施方案
为完善城市功能，改善人居环境，经惠安县委、县政府研究，决定组织实施惠泉片区改造建设工程项目。本着“规范项目征收补偿安置行为、保障征收当事人合法权益、维护项目建设科学有序实施”的宗旨，根据有关法律、法规及政策的规定，结合项目实际情况，制订本实施方案。
第一部分 总则
一、基本原则
土地房屋征收与补偿安置，坚持“以人为本、补偿公平、决策民主、程序正当、公开透明”的原则，实行“六公开、二监督”制度。土地房屋征收部门（下称“征收人”），通过公开、宣传材料等形式，将征收补偿安置有关政策、实施方案、工作流程、征收补偿、选房顺序、安置情况等事项予以公示，主动接受监督部门、征收补偿安置对象（下称“被征收人”）及社会各界人士的监督。
二、征收实施机构
（一）土地房屋征收部门：惠安县自然资源局。
（二）土地房屋征收实施单位：惠安县惠泉片区改造建设工程项目指挥部。
三、征收范围
东至324国道，西至建设路，北至惠兴街，南至八二三东街，具体以征收红线图为准。
四、征求意见、签订协议
征收人将按照本实施方案组织被征收人签订附生效条件的《惠安县惠泉片区改造建设工程项目土地房屋征收补偿安置协议》（以下简称“征收补偿安置协议”）。
五、征收公告、搬迁腾空
（一）征收人视征收补偿安置协议签订情况报请惠安县人民政府做出土地房屋征收决定并发布征收公告，明确征收期限及土地房屋腾退时间。
（二）征收期限分为第一时段和第二时段两个时段，被征收人也可在征收公告规定的第一时段前腾空土地房屋（下称“提前腾空”），具体时间以征收公告规定为准。
六、工作流程
基本流程分为土地房屋认定、实地丈量、宣传动员、面积核对、发布签约通告、书证送达、签订协议、发布公告、腾空验收、补偿结算、抽选房号、建筑拆除、工程建设、组织选房、回迁安置。
七、土地性质及房屋用途的认定
被征收土地房屋的性质、用途、权属的认定，以现行合法有效的房屋所有权证书、土地使用权证书、不动产权证书或规划、建设、土地等行政管理部门签发的合法有效文件记载为依据。手续不完整和无手续的房屋用途，由征收人根据历史沿革、使用情况、房屋结构、建筑特征等因素，参照相关规定进行综合认定。
八、土地房屋面积计算
土地房屋面积按现状由具有房地产测绘资质的测量单位依据《房产测量规范》(GBT17986-2000)及省、市现行房地产测量相关技术规定，结合我县《关于进一步规范惠安县城市改造项目土地房屋测量工作管理的通知》（惠城指〔2011〕21号）、《关于对房屋原未封闭阳台及无柱走廊（廊道）进行改建问题处理意见的通知》（惠城指〔2012〕4号）等土地房屋测绘相关规定进行实地测量计算。
九、补偿安置原则
（一）补偿安置分为货币补偿、产权调换、部分货币补偿与部分产权调换相结合三种方式。遵循“等面积调换、差价互补、严控扩购”原则。
（二）已签订征收补偿安置协议并在征收期限第一时段第一天（含“提前腾空”）腾空土地房屋的被征收人共同作为一个批次按签约日期的先后顺序抽取选房号。若在同一天内有多个被征收人签订征收补偿安置协议的，以抽签形式确定抽取选房号的先后顺序。
（三）已签订征收补偿安置协议并在征收期限第一时段第二天起腾空土地房屋的，按腾空土地房屋日期的先后顺序确定选房号。若在同一天内有多个被征收人腾空土地房屋的，先以抽签形式确定顺序号，再按顺序号抽取选房号。
十、补偿结算办法
（一）全部选择货币补偿的，被征收人签订征收补偿安置协议并在征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人的，所有补偿、补助、奖励等款项由征收人在征收补偿安置约定期限内一次性支付给被征收人。
（二）全部选择产权调换的或选择部分货币补偿与部分产权调换相结合的，被征收人签订征收补偿安置协议并腾空土地房屋后，征收人在征收补偿安置协议约定的期限内先予发放搬迁补偿费、自行过渡奖励金、第一期停产停业补偿费和第一期临时安置补偿费等，其余补偿（不含停产停业补偿费和临时安置补偿费，停产停业补偿费和临时安置补偿费按季度发放）、补助、奖励等款项留抵安置房补差款，待选房安置时一并结算，超出部分由征收人在征收补偿安置协议约定期限内一次性支付给被征收人，不足部分由被征收人在征收补偿安置协议约定期限内缴清。
第二部分 住宅补偿安置
十一、手续认定
（一）集体土地上私人自建住宅手续认定
1.手续完整
（1）已经确权登记的，以合法有效的土地权利证书和房屋权属证书的记载为依据，给予100%认定补偿安置。
（2）被征收集体土地上的房屋虽未经确权登记，但符合以下条件之一的，视同手续完整，按批准用地范围内的土地和房屋给予100%认定补偿安置：
①持有乡（镇）及以上人民政府在1998年12月31日前批准使用土地建设手续的。
②持有县人民政府在1999年1月1日后批准使用土地建设手续的。
③属于1998年12月31日前的土地清查补办范畴，持有县、乡（镇）土地清查补办手续及缴款有效发票的。
④属于2007年6月20日至2014年1月28日进行新建、翻建、扩建的住宅，并已按规定补办有关手续的。
超出手续完整部分，根据其建成年限按照手续不完整和无手续相应条款认定处理。
2.手续不完整
以下情形属手续不完整，被征收人如签订征收补偿安置协议并在征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人的，根据房屋建成年限按以下办法处理：
（1）因项目建设需要由政府拆迁并予安置土地或允许异地重建，持有拆迁协议等相关手续的，在该拆迁协议约定用地范围内的土地和房屋给予100%认定补偿安置。
（2）房屋仅办理房屋所有权证的，房屋所有权证记载的房屋底层建筑占地部分视同手续完整，按100%给予补偿。
（3）被征收人提供相关证据材料，经项目指挥部和所在社区居委会确认并公示无异议后，属1987年1月1日前建成的旧房屋（处于旧建成区，现状整体结构为土木、砖木、石木、石结构），按原建成的房屋及主体建筑占地面积的100%给予认定补偿安置。
（4）1999年1月1日至2007年6月19日动用土地建成的房屋，经镇政府审核同意但未经县政府批准，土地按同意动用面积补偿标准的90%给予补偿，被征收房屋在经审核同意用地范围内给予100%认定补偿安置。
（5）2007年6月20日至2010年5月11日动用土地建成的房屋，经镇政府审核同意但未经县政府批准，土地按同意动用面积补偿标准的80%给予补偿，被征收房屋在经审核同意用地范围内给予100%认定补偿安置。
3.无手续
被征收人无法提供上述手续的视为无手续土地房屋（含房屋及用地超出手续完整和手续不完整部分），原则上不予补偿安置，如被征收人签订征收补偿安置协议并在征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人的，根据房屋建成年限按以下办法处理：
（1）1987年1月1日至2007年6月19日建成的，经项目指挥部和所在社区居委会确认并公示无异议后，建筑占地按未经批准的集体建设用地给予补偿，被征收房屋给予100%认定补偿安置。
（2）2007年6月20日至2014年1月28日建成的房屋，经项目指挥部和所在社区居委会确认公示无异议后，原则上其房屋层数、占地面积、建筑面积等符合本地个人建房审批政策的，建筑占地按未经批准的集体建设用地给予补偿，被征收房屋给予100%认定补偿安置。如房屋层数、占地面积、建筑面积超过本地个人建房审批政策的，超出部分给予适当材料费补贴，不计入产权调换，不享受补助、奖励。
（3）2014年1月29日后建成的房屋，经认定属“违法占地、违法建设”的房屋，原则上不予补偿。
（二）国有土地上私人自建住宅手续认定
1.手续完整
已经确权登记的，以合法有效的土地权利证书、房屋权属证书的记载为依据，给予100%认定补偿安置。
2.手续不完整
私人自建住宅持有合法用地手续，或持有土地使用权出让合同及缴款发票，按批准用地范围内的土地及房屋给予100%认定补偿安置。
（三）集资(房改)房手续认定
1.已房改且款项已缴足的,按实地测量的建筑面积给予100%认定补偿安置;已房改但款项未缴足的,足额补缴后给予100%认定补偿安置。
2.未房改但已由集资建房单位明确分房的现住户,根据房改政策测算,如需补缴房款的，经审批并足额补缴后, 按实地测量的建筑面积给予100%认定补偿安置。
十二、补偿安置办法
（一）补偿价格
1.私人自建住宅
被征收土地房屋的补偿实行土地、房屋分别计算、合并结算的方式。土地补偿价格详见附件1。房屋补偿价格由房屋重置补偿价格和二次装修重置补偿价格两部分组成（均根据重置价并结合成新率计算），详见附件2、4、5、6。
计算公式：补偿金额=土地可补偿面积×土地补偿单价+房屋可补偿安置面积×（房屋重置单价×房屋成新率+室内二次装修重置单价×二次装修成新率）。
房屋补贴金额=房屋不可补偿安置面积×（房屋重置单价×房屋成新率+室内二次装修重置单价×二次装修成新率）。
2.商品住房、集资（房改）住房
商品住房、集资（房改）住房的补偿实行土地、房屋合并计算的方式，补偿价格由房屋主体补偿价格（含土地价格）和二次装修重置补偿价格（根据重置价并结合成新率计算）组成，详见附件3、5、6。
计算公式：补偿金额=房屋可补偿安置面积×（房屋主体补偿单价+室内二次装修重置单价×二次装修成新率）。
3.产权用途登记为车库的，以评估方式确定补偿价格。产权用途登记为储藏间的，参照住宅补偿标准予以补偿。
（二）安置房价格
1.住宅等面积安置价格为3800元/平方米。可补偿安置面积（不含照顾购买面积）选择产权调换的，实行差价互补。为照顾被征收人利益，对被征收人等面积应补差价实行优惠减免,具体优惠减免率详见附件7。
优惠减免后的等面积应补差单价=（等面积安置价－选择产权调换部分的房屋补偿单价）×（1－减免率）。
2.选房时由于安置房户型、建筑结构设计、施工误差等原因，导致实际安置总面积（被征收人进行析产、分割的，应合并计算实际安置总面积）超出选择产权调换面积的，超出部分的安置房价格按以下方法计算：
（1）超出面积在10平方米以内（含10平方米）的部分，按3800元/平方米优惠计算。
（2）超出面积在10平方米以上的部分，按9100元/平方米计算。
（三）安置房源确定
1.安置地点
（1）本项目以惠泉南厂旧厂区现状（东西走向）为轴线，划分为南、北两个征收区域。根据惠泉片区控制性详细规划，编号A、B地块为北征收区域安置地块，编号C地块北侧部分作为北征收区域预留安置地块；编号D、E、F地块为南征收区域安置地块。具体安置原则、安置办法及安置房源由征收人在选房安置实施方案中明确。
（2）如被征收人选择将其分属于南、北区域内的土地房屋面积合并后进行安置的，原则上以产权调换面积最大的土地房屋所在征收区域对应的安置地块进行安置。
2.安置房户型见附件8。
3.安置房预定办法：
（1）被征收人应当在签订征收补偿安置协议的同时预定安置房户型。
（2）被征收人预定的安置房户型建筑面积区间的最大值的总和应最接近产权调换面积，严控扩购。
（3）住宅可补偿安置面积加上照顾购买面积小于35平方米的，原则上实行货币补偿。如被征收人在本项目征收范围内有其他被征收土地房屋的，可合并安置。
（4）产权用途登记为车库、储藏间的，可选择与住宅合并安置。如被征收人在本项目征收范围内只有车库或储藏间，无其他被征收土地房屋可合并安置的，若可补偿安置面积大于35平方米（含），可选择置换安置房；若可补偿安置面积小于35平方米但大于18平方米（含），可选择置换地下停车位，不可选择置换安置房；若可补偿安置面积小于18平方米的，实行货币补偿。
（5）选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的，预定的安置房户型面积的最大值不得超出选择产权调换的面积。
（6）商品房、集资房、房改房原则上按原套数安置，被征收人全部选择产权调换且产权调换面积超过179平方米（含）的，可预定两套安置房，但安置房户型建筑面积区间的最大值的总和应最接近产权调换面积。
（7）被征收人选择产权调换的，如产权调换面积未析分（含全部继承）的，预订的安置房总套数中包含的60型安置房户型不得超过两套，如产权调换面积需分家析产或遗产分割的，每份征收补偿安置协议预订的安置房总套数中仅能包含一套60型安置房户型。
4.地下停车位置换（预定购买）办法
被征收人可选择置换和预定购买两种方式购置地下停车位。
（1）选择置换车位的，按18平方米可补偿安置面积置换一个标准车位，置换车位的可补偿安置面积在预定安置房户型前先予扣除，照顾购买面积不得用于置换车位。
（2）置换车位的可补偿安置面积应先按住宅补偿安置标准计算等面积互补差价，再予以抵扣。
（3）选择预定购买车位的，被征收人应在预定安置房户型的同时预定购买车位，预定购买车位的价格按市场价确定。具体购买办法及价格由征收人另行公布。
（4）被征收人预定一套安置房的，只能置换或预定购买一个车位；预定两套以上（含两套）安置房的，可置换或预定购买两个车位。
（5）选房安置时，如地下停车位数量未能同时满足置换和预定购买的总数，优先保障置换车位的选取；如有剩余，再由预定购买的被征收人按选房号选择车位，选完为止。
十三、住宅搬迁、临时安置补偿
（一）搬迁补偿
根据可补偿安置面积，按6元/平方米标准发放一次搬迁补偿费；选择产权调换的或者选择部分货币补偿与部分产权调换相结合的，根据实际产权调换面积（不含照顾购买面积），按6元/平方米标准再发放一次搬迁补偿费。
（二）临时安置补偿
1.选择产权调换并自行过渡的，根据实际产权调换面积（不含照顾购买面积），按6元/平方米·月标准予以补偿，按季度发放。若被征收人本项目征收范围内的住宅全部选择产权调换并自行过渡，每月临时安置补偿费仍低于1000元的，如被征收人签订征收补偿安置协议并在规定征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人的，临时安置补偿费补足至1000元/月予以保障。
2.不属于保障范围情形
（1）因办理分家析产、遗产分割导致被征收人每月临时安置补偿费低于1000元的。
（2）被征收人在本项目征收范围内只有独立的车库或储藏间，没有其他被征收住宅的。
3.过渡期限自征收补偿安置协议生效且腾空土地房屋之日起至书面通知被征收人交房止，最长不超过36个月。除不可抗力外，属非被征收人原因造成过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，按双倍标准发放临时安置补偿费。
4.选择货币补偿的，根据选择货币补偿的面积（不含照顾购买面积），按6元/平方米·月标准，一次性给予6个月的临时安置补助。
十四、补助、奖励
（一）签约并提前腾空奖励：已签订征收补偿安置协议并“提前腾空”的，按房屋可补偿安置面积（不含照顾购买面积）计算，给予220元/平方米奖励。
（二）签约并按期腾空奖励：已签订征收补偿安置协议并在征收公告规定的征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人的，按房屋可补偿安置面积（不含照顾购买面积）计算，第一时段内给予200元/平方米奖励；第二时段内给予50元/平方米奖励。
（三）自行过渡奖励：已签订征收补偿安置协议并在征收公告规定的征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人的，对选择产权调换且自行过渡的被征收人，按实际产权调换面积（不含照顾购买面积）计算，一次性给予20元/平方米奖励。
（四）照顾购买措施
1.低层私人自建住宅照顾购买
属总一层的房屋，照顾购买面积不超过可补偿安置面积的1倍；属总二层的房屋，照顾购买面积不超过可补偿安置面积的0.3倍。安置房照顾购买价按 2300 元/平方米计算。
2.宅基地照顾购买
手续完整宅基地（包括已批未建、多批少建、地上房屋已倒塌或只有房屋基础的），且批准手续载明的权利人、用地四至与实际相符的，土地按附件1所列住宅建设用地的补偿标准进行补偿，同时按未建用地面积等面积给予照顾购买安置房。如属旧厝倒塌且无用地手续的，按现状面积予以照顾购买，土地按未经批准建设用地标准计算。照顾购买价按 2300元/平方米计算。
3.若被征收人选择部分货币补偿与部分产权调换相结合的，需先放弃全部可照顾购买面积后，方可将可补偿安置面积选择货币补偿。
（五）放弃安置（含照顾购买）选择货币补偿的补助
对于可补偿安置面积、低层私人自建住宅照顾购买面积和宅基地照顾购买面积放弃安置（含照顾购买）选择货币补偿的部分，按 1300 元/平方米给予补助。
十五、自行改变为商业经营性用房的处理
（一）补偿办法
属临街或临主要道路具有原始店面门面结构的住宅第一层经认定可补偿安置的部分，被征收人自行改变为商业用房（以下简称“住改商”）进行经营的，仍按住宅用途进行认定和补偿安置，补偿标准按照住宅标准执行。
（二）补助措施
经认定属临街或临主要道路的住改商，若被征收人已签订征收补偿安置协议并在征收期限内将土地房屋腾空移交给征收人，可给予适当补助金，并按以下办法予以安置：
1.沿建安路、苑霞路、滨溪路、下社溪路两侧、溪山路、马山顶路等经认定为住改商的，一律按住宅予以安置。
2.沿建设路、324国道、惠兴街、东霞路经认定属住改商的，根据该部分建筑所处现状路段实际情况，可视条件给予照顾购买相应面积的新建安置店面。
3.被征收人可以放弃照顾购买新建安置店面，选择按住宅进行安置；若被征收人放弃住宅安置选择货币补偿的，放弃安置的部分可享受住宅放弃安置的补助。
4.被征收人选择照顾购买商业用房（店面）的，其住宅可安置面积应扣除照顾购买商业用房（店面）部分的面积，被扣除部分不享受低层私人自建住宅增加照顾购买面积的措施。
5.沿建设路、324国道、惠兴街、东霞路经认定为住改商的，按“就近、等间数照顾购买、差价互补”原则照顾购买，被征收人照顾购买的店面间数不得超过原被征收住改商间数。
6.选房安置时，如新建安置店面房源不能满足安置需求的，由征收人统一调配或实行货币补偿。具体安置区段和安置办法由征收人在选房安置实施方案中明确。
具体住改商补助金及照顾购买价格详见附件11。
（三）住改商面积认定
以原建筑结构临街或临主要道路第一层第一自然间计算；如第一自然间进深超过12米的，按12米计算；进深超出12米的部分及二层以上部分（含二层），均按住宅用途认定。
（四）不予认定为住改商的情形
1.沿路的简易搭盖、空地（含已批未建用地）以及未具店面门面结构的住宅。
2.属原住宅配套功能为底层门厅、门廊、柱廊、庭院等自行改变建筑功能增设店面门面结构或增加进深的。
第三部分 商业用房补偿安置
商业住房：店面、商场、写字楼
十六、认定办法
房屋所有权证书、土地使用权证书、不动产权证书或规划、建设、土地管理等部门签发的合法有效文件载明为商业用途（店面、商场、写字楼）的，给予100%认定补偿安置。
十七、补偿安置办法
（一）补偿价格
1.沿街、主干道商业店面、二层商场（写字楼）的补偿实行土地、房屋合并计算，具体补偿价格详见附件10。
2.沿八二三东街、惠兴街、建设路、324国道的一层商场（经营场所）和本项目其他沿区间道路的商业店面按评估方式确定其补偿价格。
（二）安置办法
1.沿八二三东街、建设路、324国道、惠兴街、东霞路，根据现状所处区位，结合新建安置区规划，按“就近、等间数安置，差价互补”的原则进行安置。所选安置店面的间数不得超过原被征收店面间数。具体安置路段、安置价格详见附件10。
2.沿街、主干道一、二层商场、二层写字楼选择产权调换的，实行“等面积安置、差价互补”原则。具体安置区段和安置办法由征收人在选房安置实施方案中明确，安置价格详见附件10。
3.除沿八二三东街、建设路、324国道、惠兴街、东霞路的店面按“就近、等间数安置、差价互补”的原则进行安置外，其他沿区间道路商业店面原则上不予安置店面，可选择安置住宅，其建筑面积可与被征收人的其他住宅合并安置，并按住宅计算等面积互补差价。其按评估方式确定的补偿价格在扣除二次装修重置补偿价格及其所处楼栋的主体补偿价格后，剩余的款项按征收补偿安置协议约定予以发放。如被征收人在本项目征收范围内没有其他被征收土地房屋可合并安置的，若可补偿安置面积小于35平方米且大于18平方米的（含18平方米），可选择按本实施方案第十一条的“地下停车位置换（预定购买）办法”置换地下停车位，但不可选择置换安置房；若可补偿安置面积小于18平方米的，实行货币补偿。
4.八二三东街、八二三东街至建设路惠泉南厂旧厂区、建设路中新大厦至大鹏酒店（含住改商）三个路段原则上按原区域就近安置，如新建安置店面房源不能满足被征收店面安置需求的，由征收人在惠泉片区规划新建的中新街东拓道路的北侧新建店面分别指定位置、间数进行安置。等面积安置价格为20850元/㎡，超出面积在3平方米内（含3平方米）价格为20850元/㎡，超出面积在3平方米以上价格为26250元/㎡。具体安置办法由征收人在选房安置实施方案中明确。
5.惠兴街、324国道、东霞路三个路段，如新建安置店面房源不能满足被征收店面安置需求的，由征收人统一调配或实行货币补偿，具体安置区段和安置办法由征收人在选房安置实施方案中明确。
十八、搬迁、停产停业补偿
商业用房（店面、商场、写字楼）搬迁、停产停业补偿标准详见附件9。
十九、奖励、补助
商业用房（店面、商场、写字楼）的签约并提前腾空奖励、签约并按期腾空奖励、放弃安置选择货币补偿的补助，按照本实施方案关于住宅房屋奖励、补助措施的规定执行。
第四部分 其他规定
二十、层数认定原则
（一）同一宗土地或多宗土地合建住宅的，总层数的认定按其中的最高层数予以认定。
（二）房屋夹层层高2.2米及以上的，计入总层数；层高低于2.2米的，按重置价结合二次装修给予补贴，不予安置，不计入总层数。
（三）与地上房屋同时建成的地下层，层高小于2.2米的，按重置价结合二次装修给予补贴，不予安置，不计入总层数。层高2.2米及以上的，如地下层面积不足地上底层面积1/3的，不计入总层数，面积计入地上房屋总建筑面积进行补差优惠减免计算，但该部分地下层的面积不享受低层私人自建住宅增加照顾购买面积的优惠措施；如地下层面积达到地上一层面积1/3及以上的，计入总层数。
（四）风楼（层高≥2.2m）的建筑面积不足15平方米的，不计入总层数，纳入总建筑面积进行补差优惠减免计算；超过15平方米（含15平方米）的，计入总层数。
二十一、相关附属物补偿
地面附着物、简易搭盖和房屋附属物按附件12、13的标准给予货币补偿。
二十二、公房补偿安置办法
（一）本项目征收范围内除社区（原村集体）以外的公房（含集体企业）的补偿价格、选择产权调换的安置价格，原则上参照相关法律规定按评估方式确定。
（二）征收人可根据本项目规划设计及安置房建设情况，对选择产权调换的公房单位进行调剂安置。具体安置原则、办法由征收人在选房安置实施方案中明确。
（三）县直行政、事业单位的公房原则上实行货币补偿。
（四）其他需异地安置的公房，由征收人上报县政府研究决定。
二十三、其他类别房屋补偿安置
（一）寺庙、宫祠等原则上实行货币补偿。
（二）社区集体公产，按本实施方案规定标准补偿安置，权益归社区集体所有。
（三）涉及的军事设施等，依据有关规定采用置换用地、货币补偿等方式予以补偿安置。
（四）工业用房的补偿安置参照《惠安县工业企业用地征收（收回）指导意见》（惠委发〔2017〕14号）执行。
二十四、约束措施
（一）安置房户型区间和建筑面积的计算规则按征收公告发布时的房产测量相关规定及规范执行。选房安置时，如房产测量相关规定及规范发生变更的，安置户型区间和建筑面积均仍按征收公告发布时的房产测量相关规定及规范执行。确权发证时，由不动产登记主管部门按照有关规定或规范进行不动产登记。
（二）选房安置时，被征收人未在征收人通知的期限内选房的，视为自动放弃选房权，由征收人在对应安置区域的剩余安置房源中给予调配安置，临时安置补偿费计算至通知交房之日止。
（三）被征收人选房后，在规定的交房期限内经催告仍不办理安置房交接手续的，交房期限届满后视为房屋已交付，临时安置补偿费计算至通知交房之日止，被征收人的其他相关义务，按原签订的征收补偿安置协议履行。
（四）本项目根据本实施方案的相关规定，由征收人与被征收人协商确定补偿安置。被征收人对本实施方案土地房屋补偿标准有异议的，由依法选定的房地产价格评估机构对被征收土地房屋价值进行分户评估，并以评估结果作为补偿依据。被征收人选择产权调换的，还应同时对新建安置房价值进行评估，并计算被征收土地房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。选择分户评估结果作为补偿依据的被征收人，不再按本实施方案规定进行补偿安置，且不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、优惠、保障等措施。
（五）被征收人在征收补偿安置协议生效后未在征收期限届满前将土地房屋腾空移交给征收人的，不享受本实施方案有关的补助、奖励、照顾、优惠、保障措施。
二十五、土地房屋纠纷及权属不清的处理
被征收土地房屋无产权证明，或因产权纠纷等暂无法确认产权的情形，视为产权不明确（权属不清），由征收人就被征收土地房屋的有关事项办理证据保全后先行拆除，同时对补偿款项予以留存并预留安置房，待产权明晰后予以补偿安置。
二十六、设定他项权利的处理
被征收土地房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行协商解除租赁关系。设有抵押权的，由债权人（商业银行、其他金融机构）提供本项目征收范围内抵押物及产权人（被征收人）明细清单，原则上实行产权调换；如确需选择货币补偿的，被征收人应自行解除抵押。征收人不承担被征收土地房屋因租赁、抵押所产生的经济责任和法律责任。
第五部分 附则
二十七、征收公告发布之前签订的征收补偿安置协议，自征收公告发布之日起生效。
二十八、本实施方案参照《惠安县实施土地房屋征收与补偿安置工作指导意见》（惠委发〔2017〕15号）文件精神制定，仅适用于惠泉片区改造建设工程项目的土地房屋征收补偿安置。
二十九、本实施方案由惠安县自然资源局负责解释。
附件：1.土地补偿价格表
2.多（低）层房屋（住宅）重置补偿价格分类表
3.商品房、集资（房改）房主体补偿价格表
4.房屋成新率评定表
5.房屋二次装修重置补偿价格分类表
6.房屋室内二次装修成新率评定表
7.住宅等面积安置互补差价优惠减免表
8.安置房（住房）户型表
9.商业用房搬迁及停产停业补偿标准表
10.商业用房（店面、商场、写字楼）补偿安置标准表
11.住改商补偿安置标准表
12.简易搭盖（临时建筑、材料补贴）补偿价格表
13.附属物补偿价格表
附件1
土地补偿价格表
（一）征收（收回）经批准的住宅建设用地的补偿标准
征收范围
土地级别
土地补偿标准（万元/亩）
国有出让
国有划拨
集体建设
用地
惠安县惠泉片区改造工程项目
螺城镇一级地
参照现行的基准地价由评估公司按相关规定评估补偿
144
141
（二）征收未经批准建设用地补偿标准 71元/㎡。
（三）其他用地按《惠安县2017年城镇基准地价》、《惠安县人民政府关于全面实行征地区片综合地价的通知》（惠政文〔2017〕26号）规定的标准执行。
附件2
多（低）层房屋（住宅）重置
补偿价格分类表
序号
房屋
结构
类型
重置补偿价
主 要 特 征
1
框架
结构
一类
1050
三面以上外墙面有磁砖贴面、外墙漆装饰，屋面斜板，铝合金或塑钢窗，造型窗套。
二类
890
外墙面部分磁砖贴面、外墙漆装饰，铝合金或塑钢窗。
三类
790
外墙面水泥砂浆抹面或涂料装饰，铝合金或塑钢窗。
四类
690
完成主体工程，有内外填充墙，铝合金或塑钢窗。
五类
590
只完成主体工程，无填充墙。
2
砖混
结构
一类
880
有完整构造柱，三面以上外墙面有磁砖贴面、外墙漆装饰，铝合金或塑钢窗。
二类
780
有构造柱，主要外墙面有磁砖贴面等装饰，铝合金或塑钢窗。
三类
700
有构造柱，外墙面水泥砂浆抹面或涂料装饰，铝合金或塑钢窗。
四类
620
有构造柱，大部份外墙面无水泥砂浆抹面等装修，有外窗。
五类
520
无构造柱，有内间隔墙，无内外装修，有外窗。
六类
450
无构造柱，墙厚小于18CM，无内间隔墙，无内外装修
3
石混
结构
一类
810
外墙正面水磨抛光或细凿，其它斩凿或剁斧，外墙面灰浆勾缝；石质磨光或细凿门窗框。
二类
700
外墙正面斩凿或剁斧或部份装饰，其它条石粗打，外墙面灰浆勾缝；石质门窗框。
三类
600
外墙条石粗打，外墙面灰浆抹缝；石质门窗框。
序号
房屋
结构
类型
重置补偿价
主 要 特 征
4
石
结构
一类
760
外墙正面水磨抛光或细凿，其它斩凿或剁斧，外墙面灰浆勾缝；石质磨光或细凿门窗框。
二类
660
外墙正面斩凿或剁斧或部份装饰，其它条石粗打，外墙面灰浆勾缝；石质门窗框。
三类
560
外墙条石粗打，外墙面灰浆抹缝；石质门窗框。
5
砖木
结构
一类
720
墙厚度24CM以上，外墙面正面清水砖，木屋架、瓦屋面，梁柱用材较好，木隔断，门窗齐全。
二类
620
墙厚度24CM以上，外墙面正面清水砖，普通木屋架、瓦屋面，梁柱用材一般，木隔断，门窗齐全。
三类
520
墙厚度18-24CM，用材粗糙、简单，普通木屋架、瓦屋面。
6
石木
结构
一类
710
墙体方整条石用料，外墙正面水磨抛光或细凿或部份装饰能体现特色及本地风格，木屋架、木瓦屋面，或前落石屋面，石质门窗框，门窗齐全。
二类
590
墙体条石或规格块石用料，外墙正面斩凿或剁斧，其它条石粗打，普通木屋架、木瓦屋面，或前落石屋面，石质门窗框，门窗齐全。
三类
490
墙体普通不规格石料，普通木屋架、木瓦屋面，或前落石屋面，石质门窗框，门窗齐全。
7
土木
结构
一类
610
窗下方整条石或块石墙，外墙面正面清水砖，有用材较好砖柱、石柱或木柱，较好木屋架、木瓦屋面、木门窗。
二类
510
土墙厚度35cm，窗下条石或块石墙，外墙面正面清水砖，普通木屋架、木瓦屋面，普通木门窗，用材一般。
三类
410
土墙厚度35cm以上，普通木屋架、木瓦屋面，普通木门窗，用材粗糙、简单。
说明
1.本表中的重置补偿价为假设在估价时点重新建造全新状态的估价对象所需的合理、必要的费用之和。
2.房屋各层结构不同，应逐层根据实际的结构情况来分别确定适用的标准。
3.具体补偿价格可根据房屋具体构件建造完整性参考本表价格及设定特征进行调整。
4.二次装修重置单价按附件5标准结合附件6成新率标准另行计算。
5.个别特别类型的房屋如建筑用材、建筑制式较为特殊的旧式古厝、祖屋、倒塌的房屋及特殊地质的房屋基础可根据估价时点的造价指标另行测定其重置价格。
附件3
商品房、集资（房改）房主体补偿价格表
类别
多层式框架
多层式砖混
建设年限
补偿价格
建设年限
补偿价格
一类
1999年1月1日以后
3000
1996年1月1日以后
2400
二类
1996年1月1日-1998年12月31日
2700
1990年1月1日-1995年12月31日
2200
三类
1990年1月1日-1995年12月31日
2400
1990年1月1日以前
1800
四类
1990年1月1日以前
2100
说
明
1.上述补偿价格参考多层式商品房、集资（房改）房二手房市场交易平均价格确定（含土地价格、初装修）。
2.低层式商品房补偿价格由评估单位按相关规定评估确定。
3.其他结构商品房、集资（房改）房参照砖混结构补偿标准予以补偿。
4.属集资房、房改房的，应在补偿单价中扣除69元/平方米土地出让金。5.建设年限按照竣工时间确定。6.二次装修重置单价按附件5标准结合附件6成新率标准另行计算。7.商品房、集资（房改）房征收补偿时不计算层次差、朝向差。
附件4
房屋成新率评定表
房屋标准
成新率
基本评定指导标准
完好房
90%-100%
结构构件完好，外装修和设备完好规整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。
基本完好房
80%-90%
结构、外装修基本完好，设备、管道现状基本良好，但缺乏保养；少量构部件有轻微损坏，经过一般性的维修就能恢复的。
一般损坏房
65%-80%
基本不能正常使用，结构一般性破坏，部分构件有损坏或变形，屋面局部漏雨，外装修局部有破损、老化，设备、管道不够畅通，水、电照管线有部分老化、损坏残缺，需要进行中修或局部大修更换部分部件
严重损坏房
55%-65%
不能正常使用，房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，外装修严重变形、破损、老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，需进行大修或翻修、改建。
危险房
30%-55%
不能正常使用承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全。
说
明
成新率的确定是根据建筑的结构类型、建筑风格、建筑形式确定建筑年代，然后考虑以下几项因素进行综合分析后确定：
1.房屋及装修的自然老化（建造年代）。
2.维修及保养状况。
3.正常使用损耗程度。
4.建筑形式及装修式样的协调性（包括建筑风格）。
5.建筑及装修用材、构件、结构的协调性。
6.设备设施损耗程度。
7.设备设施的配套协调性。
8.环境条件的协调性。
附件5
房屋二次装修重置补偿价格分类表
类别
重置补偿价格（元/M2）
主要特征
一类
850-1100
地面高级石板材、缸砖或实木地板，内墙面高级乳胶漆、高级墙纸或高级木质饰面，天棚木作造型艺术吊顶、豪华装饰，厨房卫生间铝塑板吊顶；室内组合式壁橱及高级组合床柜；进户高级不锈钢防盗门、大门高级不锈钢门，内房门高级实木包门，不锈钢或锻铁防盗网；梯台高级石板材或实木踏步，高级实木或铁花艺术扶手；厨房高级板材灶台或整体厨具及吊柜，卫生间高级卫生洁具、整体浴房；高级灯饰。
二类
650-850
地面高级缸砖或石板材、部分实木地板，内墙面及天棚高级乳胶漆，木作墙裙及造型装饰，厅房天棚木作吊顶，厨房卫生间铝塑板吊顶；厅房木作组合橱柜；进户高级不锈钢双层防盗门、大门高级不锈钢门，内房门高级胶合板门或实木门，不锈钢防盗网；梯台高级板材踏步，实木扶手；厨房高档板材灶台或整体厨具，卫生间高级洁具或整体浴具；高级灯饰。
三类
500-650
地面中高档缸砖或石板材，内墙面及天棚水泥漆或高级涂料，墙面部分贴高级缸砖或木作墙裙，天棚局部木作吊顶，厨房卫生间铝塑板或集成吊顶；室内局部木作橱柜；进户铝合金或不锈钢防盗门，内房门胶合板包门，不锈钢防盗网；梯台板材踏步，不锈钢或实木扶手；厨房中高档板材灶台，卫生洁具齐全且较高档；较高级灯饰。
四类
400-500
地面中档缸砖或石板材，内墙面及天棚水泥漆，墙面局部贴砖，缸砖或板材踢脚线，天棚石膏角线，厨房卫生间扣板或铝塑板吊顶；进户铝合金或不锈钢防盗门，内房门合板包门，方铁或不锈钢防盗网；梯台板材或缸砖踏步，不锈钢扶手；厨房普通板材灶台，卫生洁具齐全且较好；较好灯饰。
五类
350-400
地面普通缸砖或石板材，内墙面及天棚半成品水泥漆，墙面局部贴砖，缸砖或板材踢脚线，天棚石膏角线，厨房卫生间扣板或铝塑板吊顶；进户铝合金或不锈钢防盗门，内房门合板包门，方铁或不锈钢防盗网；梯台板材或缸砖踏步，不锈钢或其他材料扶手；厨房瓷砖贴面灶台或普通板材灶台，卫生洁具齐全；普通灯饰。
六类
300-350
地面普通缸砖，部分普通石板材，内墙面涂料粉刷，部分贴砖或瓷砖墙裙，瓷砖或板材踢脚线，天棚石膏角线，厨房卫生间扣板吊顶；进户铁防盗门，内房门普通夹板门，部分防盗网；不锈钢或其他材料扶手；普通水电，卫生洁具齐全；普通灯饰。
七类
250-300
地面普通瓷砖或釉面砖，墙面贴瓷砖墙裙或局部贴瓷砖，天棚及内墙面普通涂料粉刷，天棚灯花角线；室内木门窗、部分铝合金门窗；普通水电卫设施。
八类
210-250
地面普通瓷砖或釉面砖，墙面贴瓷砖墙裙或局部贴瓷砖，天棚及内墙面普通涂料粉刷，室内木门窗，普通水电卫设施。
九类
160-210
地面斗底砖或水泥花砖，天棚及内墙面白灰粉刷或简单涂料粉刷，室内木门窗，简单水电设施。
十类
120-160
地面斗底砖或水泥扫平，内墙面简单粉刷，室内木门窗，简单水电设施。
说明
1.本表中的重置补偿价格为假设在估价时点重新建造全新状态的估价对象所需的合理、必需的费用之和，但不包括计算在建筑主体的房屋外墙装饰及门窗、管线等房屋初装项目。
2.个别装修项目及用料较为特殊且超出本补偿标准的，可另行委托估价机构进行估价。
附件6
房屋室内二次装修成新率评定表
装修新
旧程度
成新率
基本评定标准
新
90%以上
楼地面：完好、平整；门窗：开启灵活，五金完好；漆面光亮；内粉饰：完好，无痕迹，漆面光亮；顶棚：完好；细木：完好，无痕迹，漆面光亮；洁具、灯具：使用正常，外观颜色无变化。整体装修外观如同新做。
较新
80%-90%
楼地面：基本完好、平整；门窗：开启基本灵活，五金略有锈点，漆面略有褪色；内粉饰：基本完好，局部处有损痕，漆面缺乏保养；顶棚：基本完好；细木：基本完好，个别处有损痕，漆面略有褪色；洁具、灯具：使用正常，外观颜色基本无变化。整体装修外观较新。
一般
60%-80%
楼地面：有一定磨损、起砂，但基本平整；门窗：开关有杂音，个别处腐朽变形，五金绣蚀，漆面褪色；内粉饰：个别处破损，老化，个别处轻度裂缝、剥落；顶棚：一般；细木：较旧，局部有损痕，个别处开裂；洁具、灯具：使用基本正常，洁具外观颜色发黄，灯具金属锈蚀褪色。整体装修外观一般。
较旧
40%-60%
楼地面：磨损严重、起砂、不平；门窗：尚能开关，局部腐朽变形，五金锈蚀，油漆老化；内粉饰：部分裂缝、剥落；顶棚：较旧；细木：陈旧、局部咸蚀、开裂；洁具、灯具：尚能但简单陈旧。整体装修外观较旧。
旧
40%以下
楼地面：严重破损、起砂、剥落、不平；门窗：大部腐朽变形，普通开关不灵，五金残损，油漆老化见底；内粉饰：部分空鼓、裂缝、剥落；顶棚：陈旧；细木：陈旧、有咸蚀；洁具、灯具：器具和零部件残缺及严重损坏。基本无人维护保养。
附件7
住宅等面积安置互补差价优惠减免表
总层数
优惠减免比例
提前批及第一时段
第二时段
总一层
98%
92%
总二层
93%
87%
总三层
91%
85%
总四层
85%
79%
总五层
78%
72%
总六层及以上
73%
67%
集资房、商品房
90%
85%
说明：同一宗土地或多宗土地合建住宅的，总层数的认定按其中的最高层数予以认定。
附件8
安置房（住房）户型表
户型
安置房建筑面积区间（平方米）
（以下建筑面积含公摊建筑面积）
60型
40-60（含）
80型
60-80（含）
100型
80-100（含）
120型
100-120（含）
140型
120-140（含）
160型
140-160（含）
180型
160-180（含）
复式1
200-240（含）
复式2
240-280
附件9
商业用房搬迁及停产停业补偿标准表
沿路/街名称
停产停业补偿费（元/㎡·月）
搬迁补偿费（元/㎡·次）
建设路
1.八二三东街至惠泉南厂
60
6
2.中新大厦至大鹏酒店
45
八二三街锦绣商住区2#楼至兴业银行
55
兴业银行至二运公司
45
惠兴街
40
锦绣1#楼北侧
35
324国道、东霞路A段（惠兴街至滨溪路口）
25
广海商住区东侧
25
东霞路B段（滨溪路口至324国道）、其他区间路段
15
建设路、八二三东街、惠兴街、324国道、东霞路一、二层商场（经营场所）
15
说
明
1.对选择产权调换的部分，以实际产权调换面积为基数，按本表所列搬迁补偿标准、计算两次（往返）搬迁补偿费。选择货币补偿的部分，以实际货币补偿面积为基数，按本表所列搬迁补偿标准计算一次搬迁补偿费。
2.选择产权调换的部分，以实际产权调换面积、过渡期限为基数，按表中所列停产停业补偿标准予以补偿。停产停业补偿费每季度发放一次。过渡期限原则上最长不超过36个月。除不可抗力外，属非被征收人原因造成过渡期限超出36个月的，从逾期之日起，按双倍标准发放停产停业补偿费。选择货币补偿的部分，以实际货币补偿面积为基数，按本表所列停产停业补偿标准，一次性给予6个月补助。
3.商业用房安置为住宅或者置换地下停车位的，停产停业补偿按本表所列标准发放。
附件10
商业用房（店面、商场、写字楼）
补偿安置标准表
序号
沿路（街）名称
补偿价格
（元/㎡）
等面积安置价格（元/㎡）
超面积安置价格（元/㎡）
超出面积在3平方米以内（含3平方米）部分
超出面积在3平方米以上部分
1
建设路(店面)
八二三东街至惠泉南厂
22800
22800
22800
27500
中新大厦至大鹏酒店
18900
18900
18900
25000
2
八二三东街(店面)
22800
22800
22800
27500
3
惠兴街(店面)
A段（糖烟酒公司至安全局）
13500
13500
13500
20000
B段（五交公司至闽运汽车总站段）
15000
15000
15000
20000
4
324国道(店面)
A段（闽运汽车总站至恒东汽车）
7900
7900
7900
15000
B段（恒东汽车以南）
6500
7900
7900
15000
5
东霞路(店面)
A段（惠兴街至滨溪路口）
7500
7500
7500
15000
B段（滨溪路口至324国道）
6000
7500
7500
15000
6
建设路二层商业用房
4500
4500
4500
7500
7
八二三东街二层商业用房
4500
4500
4500
7500
8
惠兴街二层商业用房
4000
4000
4000
7500
9
324国道、东霞路二层商业用房
3600
3600
3600
7500
10
沿八二三东街、建设路、惠兴街、324国道一层商场（经营场所）
----
按补偿价格计算
按补偿价格计算
10000
说明
1. 沿八二三东街、建设路、惠兴街、324国道一层商场（经营场所）和本项目其他区间道路的商业用房由评估公司按相关规范评估确定补偿价格。
2.双干道交汇商业用房的补偿取较高价路段的补偿价格上浮10%确定。
附件11
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附件12
简易搭盖（临时建筑、材料补贴）
补偿价格表
类别
建造特征
补偿单价（元/㎡）
一类
无墙体围护或简单围护，主架为竹（木），屋面为油毛毡或石棉瓦
50-90
二类
简易围护，屋面为木板等其他材料
80-110
三类
无墙体围护或简单围护，钢管等支架，无屋架，屋面为彩钢板
90-120
四类
无墙体围护或简单围护，钢管等支架，角铁或其他屋架，屋面为彩钢板或水泥预制板等较好材料
120-180
五类
有墙体围护，屋面为油毛毡、石棉瓦或其他简易材料
180-220
六类
有墙体围护，屋面为木板或其他材料加水泥扫平
200-250
七类
有墙体围护，角铁或木屋架，屋面为油毛毡或石棉瓦
220-250
八类
有墙体围护，角铁或木屋架，彩钢板屋面或水泥预制板等材料
250-350
九类
有砌砖固定墙体，不完整窗门围护，钢筋混凝土屋面等
350-450
十类
有砌砖固定墙体、钢筋混凝土梁柱构件，完整窗门围护，钢筋混凝土屋面等
450-520
说明：本表中的补偿单价区间值为新旧程度及实际状况的调整幅度。
附件13
附属物补偿价格表
项目
类别
单位
单价（元）
说明
宅地基础
一等
平方米
280
钢筋砼条形基础（指无上部建筑的构筑物）
二等
平方米
210
条石基础，地圈粱。（指无上部建筑的构筑物）
三等
平方米
150
旧厝倒塌基础，石砌外围不完整基础，乱石基础（指无上部建筑的构筑物）
水井
手泵井
口
1500
水泥圈或石砌
米
250-300
根据口径、深度计算
深机井
口
5000
以30米为基价递加1米增加300元，最高不超过15000元
围墙
石
立方米
280-370
可根据实际装饰调整
砖
立方米
370-460
可根据实际装饰调整
埕院
石板
平方米
110-160
根据石板材材质进行调整
砖
平方米
80-110
根据实际用料进行调整
水泥
平方米
70-90
根据水泥用料情况进行调整
挡土墙
乱石
立方米
180-270
条石
立方
280-370
室外厕所
茅厕
间
500-1200
指室外单独建造
公厕
平方米
500-850
指室外单独建造
三化厕
个
1500-3000
指室外单独建造
猪舍
-
平方米
80-150
指室外单独建造
鸡舍
-
平方米
30-80
指室外单独建造
沼气池
立方米
350
室外浴室
平方米
250-350
室外洗衣池
预制板
100-200
（指不可移动或移动可能损坏的）
砖砌、石板材
格
150-400
水塔水箱
不锈钢
个
600-950
独立设置在室外或屋面，根据容积大小评定
砖混、砼
立方米
300-600
独立设置在室外或屋面
风楼
平方米
100-420
层高＜2.2m
阁楼
平方米
150-350
层高＜1.6
空调移机
挂机
台
200
指移机费用
柜机
台
300
热水器移机
台
150
油烟机
台
100
项 目
类 别
单位
单价（元）
说 明
三相电
20A
部
1520
应提供供电所相应的发票或证明材料
40A
部
3040
60A
部
4560
说 明
1.其他地面附着物补偿标准按《惠安县人民政府关于全面实行征地区片综合地价的通知》
（惠政〔2017〕26号）执行。
2具体补偿价格可根据附属物具体构件建造完整性参考本表价格及设定特征进行调整。
3.个别特别类型的附属物如建筑用材、建筑制式较为特殊的围墙等可根据估价时点的造价指标另行测定其重置价格。
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