房地產行業進入下半場，房企紛紛通過多元化尋找新的業績增長點，基於地方產業優勢建設特色小鎮已成為“變道超車”的動力。
日前，綠地南昌VR特色小鎮項目正式奠基。該項目總佔地9平方公里，將以VR產業發展需求為導向，建設VR企業服務平臺、教育培訓平臺和產業園區等。一期預計投資500億元，2022年基本建成。
目前，類似這種有著明確特色產業規劃、投資不菲、定位清晰的特色小鎮來越多，包括碧桂園、華夏幸福、龍湖等房企均在不同維度進入產業地產領域。而在5G即將商用的背景下， 以VR產業為基礎的VR小鎮、VR產業基地、VR園區等紛紛開始興建。據不完全統計，目前已有南昌、福州、合肥、青島、成都、鄭州、嘉興等十幾個市縣已經或正在進行VR產業的發展規劃。
綠地南昌VR小鎮將對標達沃斯小鎮等世界同類產業小鎮，在會展、旅遊等方面都有所動作。這個VR小鎮背後，是政府的強力意志、新興產業的藍海，以及綠地、華為和阿里巴巴這類地產、科技和互聯網“三巨頭”的合力。
而不可不關注的是，這個VR小鎮建設背後，是產業開發還是賣房概念？
對標達沃斯小鎮？
10月20日，綠地VR特色小鎮項目（又名“VR科創城”）正式奠基，一期已簽約企業包括華為、阿里巴巴等。該項目位於南昌市紅谷灘新區九龍湖片區鐵路貨運線以南，昌樟高速以東，贛江以西，南外環高速以北，總佔地9平方公里，首期建設用地約3平方公里，總投資約500億元。
南昌VR特色小鎮所在區位
據瞭解，該項目將結合人工智能、5G、雲計算、大數據打造智能產業網絡，探索搭建VR企業服務平臺和VR教育培訓平臺，建設VR產業園區並提供綜合運營服務，形成完整的VR產業發展新生態鏈，具體建設包括創新小鎮、生態小鎮、產業小鎮、共享小鎮、人文小鎮等。
今年7月，綠地與南昌市政府、華為三方就建設南昌VR特色小鎮項目簽署協議。彼時綠地控股董事長張玉良表示，南昌VR特色小鎮將對標達沃斯小鎮等世界同類產業小鎮。
達沃斯小鎮的成功因素中，獨特而豐富的自然生態資源（比如冰雪資源）是關鍵之一，使其在運動度假、康養旅遊方面具備較強的競爭力，加上達沃斯論壇這一世界級會議的廣泛持續的影響力，進而形成醫療康養、旅遊度假和會議三個較完整的主要業務鏈條，彼此間的連接和協同效應也較強，產業活力明顯。
再看VR小鎮，綠地將發揮區域綜合開發、基建、科創、會展等產業領域的資源資本優勢，建設路網和基礎配套設施，通過“會展+應用”等體驗經濟帶動VR全產業鏈集聚。而華為將提供智慧園區解決方案，提供網絡、通信、雲計算及大數據等領先的信息通訊技術，參與VR產業園的智慧化建設，實現園區的智慧化管理運營與服務，降低園區運營管理的成本。
該項目是綠地和華為合作的首個落地項目。在項目進度上，計劃到2020年完成一期雛形，2021年總部基地修建完成，屆時已簽約的“華為VR/AR軟件中心”、“阿里巴巴創新中心”將進入，而整個一期項目的完成時間為2022年。
南昌已舉辦兩屆世界VR產業大會，屬國家相關部門與省級政府合力主辦的會議，其規格和持續性及影響力都將得到一定保障，而當前VR產業還屬於方興未艾的發展階段，這個大會在VR產業內的影響力及範圍層級，預計還將得到擴增，華為和阿里巴巴在這裡的落地，也是積極推動因素。但也有一些影響因素，包括南昌及江西的影響力層級、南昌VR產業發展的速度等。
而從VR應用落地和體驗經濟角度來看，新的技術或產品應用的推出，在技術和產品展示展覽等方面也提供了更多空間，推動會展旅遊的發展。
綜合來看，世界VR產業大會具備成為世界級會議IP的潛力，在會議會展、旅遊等方面也有新的想象空間，但其間歷程應該不短，最終成效還不好具體而言。
為何是江西南昌？
近年來，隨著房地產行業從高速增長轉向高質量發展，越來越多的房企投資佈局產業特色小鎮，並將其作為自身戰略轉型升級的選擇之一。不過，產業特色小鎮的選擇有著多方面的考量，包括地域環境、產業基礎、政策支持等，綠地選擇南昌落地VR特色小鎮，背後佈局有何邏輯？
江西南昌作為2018年、2019年兩屆世界VR產業大會的主辦地，正全面引進和推進虛擬現實產業，VR企業、項目、技術、人才和資金不斷向江西匯聚、向南昌集中。圍繞打造VR產業“江西高地”的總目標，江西已制定“一鎮、一中心、一展廳、N應用”等“3+N”重點項目建設規劃，其中的“一鎮”即綠地南昌VR特色小鎮。
南昌VR特色小鎮一期佈局
1、政策支持。今年5月，國家高層親臨視察江西，指示江西省“要用好首屆世界VR產業發展大會成果，加強國際交流合作，推動相關產業發展”。同時，國家多部委出臺支持舉措，，制定專項扶持政策，支持5G和VR、超高清視頻技術融合發展。
在首屆世界VR產業大會前夕，江西出臺了33條升級版措施支持VR企業。比如對新成立、新入規企業給予10-30萬資金扶持；對產值首次超過1000—5000萬元企業給予30—100萬一次性獎勵；對併購境外或省外科技型企業分別按併購額10%和5%給予一次性補助等等。
此外，江西省還發布了全國首個省級VR產業發展規劃，編制VR產業鏈圖、技術路線圖、應用領域圖、區域分佈圖，構建形成“五大目標、四大重點、一大布局、七大工程、五大保障”的VR產業發展行動綱領。
2、產業基礎。截至目前，有近百家VR企業落戶南昌，產業集群發展態勢明顯。據瞭解，南昌現有VR註冊企業100多家，南昌VR產業基地已落戶世界500強企業2家、國內500強企業2家、行業龍頭企業3家、國家級重點實驗室1個。
今年8月，《南昌市虛擬現實產業發展規劃（2019~2023年）》公佈。規劃提出，到2023年，打造形成“南昌世界級VR中心”、產值過千億元的總體目標。目前，南昌已擁有小派科技、聯想新世界等VR企業，擁有歐菲科技、聯創光電、聯創電子等配套設備和元器件企業，擁有中直新經濟、世弘高科、江西色達等具備一定軟件和行業應用解決方案開發能力的企業。
此外，南昌市VR產業基地“四大中心”“四大平臺”已完成改造提升，南昌VR標準檢測平臺成為全國首個獲得行業資質認定證書的檢測機構，展示中心採用先進“AR全息成像”技術，實現裸眼可視化動態展現。
3、環境優勢。從交通區位來看，滬昆高鐵全線貫通江西，京九高鐵江西段即將通車，長贛高鐵即將開建，500公里的高鐵經濟圈已然成型。而南昌VR特色小鎮距離省政府12公里，距南昌西站11公里，項目所在的紅谷灘新區有重要的交通幹道九龍大道從南至北穿越，南昌地鐵8號線在此規劃兩個站點，地鐵2號線將南延VR特色小鎮。
南昌VR特色小鎮交通區位
此外，南昌55所高校、近80所職業技校紛紛開設VR專業，培養VR人才。如南昌工學院、先鋒軟件學院、泰豪動漫學院等院校均已開設VR設計專業和VR方向班，主攻VR+家裝、旅遊、醫療、影視動畫等方面技能課程，培養一批VR方向高精尖緊缺性人才。
而延伸到更高維度說，非發達區域對新興產業的投注，有希望通過儘早佔位發展，實現產業轉型乃至經濟彎道超車的目的，比如南昌提出到2023年，打造形成“南昌世界級VR中心”、產值過千億元的總體目標。參考貴州發展大數據產業的邏輯，或會有所啟發。
產業開發還是賣房概念？
VR產業快速發展，國家政策幫扶推進，在地方政府對VR的高度期望下，VR行業呈現一波又一波熱潮。據不完全統計，目前已經有南昌、合肥、福州、青島、成都、鄭州、嘉興、武漢、寧波、重慶、長沙等十幾個市縣已經或者正在進行VR產業的發展規劃，VR小鎮、VR產業基地、VR孵化器紛紛開始興建。權威機構預測，到2021年，我國虛擬現實市場規模將超過500億元，年複合增長率超過95%。
這些城市多為各省省會城市，在產業轉型、新產業佔位及經濟發展新動力營造等方面，都有較強的內在驅動力，外部則既有壓力，也有具體方面的政策和資金支持，比如前述江西發展VR產業的政策。具體到省會城市，它要充當這些產業佔位的直接抓手或載體。
這即帶來直接的新產業機會，傳統地產商整體有錢、有資源，在互聯網+、人工智能、VR技術等領先技術挺立風口的背景下，他們也瞄準了前沿科技領域，把角色從“城市建設商”轉向“城市綜合運營服務商”，從主營房地產，向以房地產為主、相關產業集群並立的多元化經營格局轉型。
從大面上來看，綠地抓住契機進入VR產業領域的方向是對的，但能不能落在實處是為關鍵。目前不少開發商進入產業地產更多是偏重地產而非產業。從南昌VR特色小鎮前期推出的規劃圖來看，項目周邊圍繞住宅地塊和商住地塊，涵蓋住宅數量並不低。但產業地產不是簡單賣房子，而是包括出租部分物業、服務園區企業、甚至投資部分園區企業。只有產業先行，才能創造更多的增值機會，如果僅用簡單的買賣結構來做產業地產則行不通。
南昌VR特色小鎮規劃圖
在當前地產市場和政策環境下，地產龍頭之一綠地在地產方面的開疆拓土，需要有更多其他產業概念，不管是文旅還是科技或其他，其在區域綜合開發、基建、科創和會展等產業領域的資源、資本優勢，是其能敲開南昌大門的重要緣由，而這些優勢的疊加在拿下大體量土地時也顯現出來。
財經評論員嚴躍進對執惠表示，南昌是一個正在崛起的區域，需要新產業的導入發展，而通過產業元素有助房企拿到更優質的土地，或價格更低的土地。但房企要謹慎的做一些開發，比如不積極做產業，而是做住宅等，這是需要注意的。
目前多數房企進入VR產業領域乃戰略考慮，而運營能力是制約房企做好項目的核心。
產業地產開發週期長，需要企業沉下心來長期精細化深耕方能成效。比如華夏幸福運營的河北固安工業園區新型城鎮化項目一做就是14年，碧桂園的“科技小鎮”項目從實施到模式成熟大概也需要10年。傳統地產的開發是分享區域產業發展帶來的紅利，而產業地產要將某一產業發展成熟後，方可能獲取相關利益，因此，具備持續的產業運營能力是產業地產創新發展的關鍵。
產業地產土地獲取成本較低，使用非常靈活，既可以作為工業用地出讓，也可以當作綜合類商業用地出讓。對於房企來說，關鍵是要把生地做成熟地，才能獲取土地增值效益。除此之外，產業地產對資金的要求也頗高，產業地產的複製性較差，如何理清盈利模式，這都是地產商們面臨的問題。
涉水VR等科創領域，綠地已不是第一次。今年6月份，綠地曾在半月內投資4家科創企業。目前也搭建了一個較為全面的科創發展體系，從戰略合作、建設運營、項目投資均有涉足。“VR+地產”是將形成一個產業小鎮，還是將VR做成了地產的噱頭，還有待觀察。
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