今年的“金九银十”结束了。
而它向市场连续释放的寒意，不止有重庆正在承受——广州打响促销战、上海“买房送宝马”、杭州再次下行、苏州进入低迷……
原本，我们以为重庆的情况跟它们差不多，不过就是成色差一点而已。毕竟“市场走低”已经是全国房地产市场的通用情绪。
但是，当我们复盘完重庆的传统旺季“金九银十”、传统淡季“铜八铁七”的市场数据后，惊讶的发现，现实比我们想象中更惨淡！
按照市场惯例，七八月的淡季过了以后，会在九十月迎来一波小高潮。今年的重庆楼市，完全没有按照惯例行事。
7月和8月，主城区商品房供应面积约384万方、成交467万方，平均每周成交52万方左右。
9月和10月，主城区商品房供应面积约432万方、成交约344万方，平均每周成交43万方左右。
发现了吗？
今年的淡季比旺季更旺，旺季比淡季更淡，两者的角色是打破常规和认知的惊奇反转。而回顾今年1-10月的市场景气指数，更是经历了“低迷——冲高——回落——走低——持续走低”的过山车一般跌宕起伏的体验。
“市场下行已经很明显了。”重庆九耀房地产营销顾问有限公司战略顾问部总监叶茂作为一名每天接触楼市第一线的行业资深人士，对市场温度的变化，格外敏感。
但我们今天不是再去强调重庆楼市看起来有多冷，而是去挖掘现象背后的一系列本质——这才是我们想探讨的。
1.今年重庆楼市的走低，仅仅是因为行情回落吗？
2.有乐观派认为所谓市场转冷不过是回到从前，事实真的是这样吗？
3.这一波下滑的市场行情还要持续多久，出路在哪里？
……
壹、“今年楼市走低是正常现象”
重庆楼市行情今年的持续走低，叶茂从市场数据分析，“这是由于最近三年的价格上涨较猛所致”，单从住宅上涨幅度看，从2016年的9000元/㎡左右到2018年的破万，再到今年建面已突破12000元/㎡，重庆的房价一直处于上涨状态，只是到了今年，回归到理性状态。
还有一个原因是目前重庆购房需求和购买力之间还存在矛盾。重庆目前大部分改善类置业还集中在200万—300万之间的总价段，价格天花板还未突破，导致整个城市的购买力还维持在之前的水平，但价格的持续上涨却导致这类潜在用户出现犹豫、观望，甚至放弃。
这种现象也和2017年—2018年的楼市行情太好，提前消耗了一份人置业需求有关。“由于前两年的市场环境较好，有想置业的购房者已经提前释放了置业计划，目前市场上剩下的有置业需求的购房者，数量相对于前两年要少很多，”而市场大热过后的降温也可以说是一个周期性回归。
此外，从土地价格来讲，由于前两年成交价格的偏高和今年土地起拍价的上涨，也造成了今年楼市行情的下滑，致使出现了楼市“低迷期”。
贰、“并未回归到历史正常水平”
拉通观察重庆主城区最近5年的商品房成交数据、价格走势，我们发现，单从成交量来说，今年1-9月的成交面积与2017-2018年相比，确实有明显下滑。但如果与2016-2014年相比，成交面积是持平的状态。这也印证了前面叶茂所提到的“周期性回归”。
因此，也有观点认为，今年所谓的行情低迷不过是回到了2017年以前的历史正常水平，并不能算是真正的下滑。
叶茂却对该观点提出了不同的看法。“确实是一个相对正常的状态，严格来讲，没有回归到2017年之前的历史水平。”
第一，由于重庆近几年来严控房价，目前重庆房价一直处于波动较小、稳中有涨的状态，加上现在土地成本的增加，未来降价的可能性也不会出现，所以目前的价格想要回到2017年以前的水平，可能性几乎为零。
第二，从增长速度上讲，与2017年—2018年相比确实下降了，但我们也应该看到在价格上涨上去之后，按照成交金额来讲，今年还是高于2017年和2018年的。可能从成交总额来看，数据相对不完美，但也没有回到2017年—2018年之前的水平。
第三，说目前的楼市行情回到之前的水平，仅仅是从成交量上来看，是片面的。“因为今年出来的房地产项目，与2017年之前相比，无论是品质还是其他方面都和之前的（项目）有一个很高的提升”，因为在这种楼市较低迷的情况下，“开发商会做更好的升级产品来占据一席之地，带来市场品质的升级换代”，对购房者来讲，也有了更多的选择，不仅可以理性的考虑置业需求，还能有更多的产品来慢慢选择。
叁、“市场回暖无望”
在整体行情进入下行通道时，今年第四季度的楼市行情将会怎么样呢？
叶茂明确表示，“第四度的行情肯定不会很好。”
虽然会有一些企业主观上的动作，比如各大企业会在第四季度出台一些促销冲量的优惠政策来刺激成交，第四季度市场成交量相对于前三个季度可能也会好一些。但这种现象并不能说明行情转暖。
另外加上春节等节假日的拉动作用，可能会与第三季度的行情持平。总体来说，第四季度我认为还是会出现持续低迷。”
既然在今年第四季度楼市回暖无望，那明年的行情是否有可能转暖？
叶茂表示，“这得看政府的调控政策”，由于今年还是在政策主导和市场客观原因的双重叠加所控制，导致整体市场出现周期性下滑，“明年如果保持现有的政策环境基调，行情还会更加严峻，回暖的迹象基本无望。”但叶茂也强调了，假如明年政府出台一些刺激楼市的政策，“不排除回暖的可能性”。
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