▎城市快報丨By：世聯評估

2019年9月，根據世聯評估EVS監測，成交量方面，本月共成交新建商品住宅17,997套，較上月增加1,760套。成交面積203.25萬平米，環比下降9.13%，同比增加45.96%；9月，武漢主城區商品住宅共成交9,422套，較上月減少1,340套，降幅12.45%，同比增加5.14%。

2018年1月-2019年9月武漢商品住宅月度成交走勢

2018年9月-2019年9月武漢市主城區存量房月度成交走勢

9月新建商品住宅供應大幅提升，成交量跌價漲；存量住宅遠郊區漲跌明顯，整體成交呈量跌價升之勢。

武漢樓市究竟如何走向，世聯評估帶您詳細解讀。

住宅市場

新房市場分析

新房供應分析

2018年1月-2019年9月武漢商品住宅新增供應套數和麵積走勢

2019年9月武漢商品房新增供應區域分佈

數據顯示，9月武漢樓市新房供應大幅提升，保持相對較高體量；9月武漢樓市供應環比大增，供應量和推盤量均創下新高。9月武漢市商品住宅供應套數33,759套，較上月增加16,491套；全市商品住宅新增供應面積413.78萬平方米，環比上升90.02%

，同比上漲19.60%，其中主城區供應面積172.45萬平方米，遠城區供應面積241.34萬平方米。

供應套數方面，黃陂區貢獻最多，以4,457套拔得頭籌，新洲區緊隨其後；供應面積方面，新洲區以49.87萬平米的供應面積位居本月首位，黃陂區緊隨其後。9月各區均有新房供應。

新房成交分析

2018年1月-2019年9月武漢商品住宅月度成交走勢

2019年9月武漢商品住宅成交區域分佈

成交量方面，本月共成交新建商品住宅17,997套，較上月增加1,760套。成交面積203.25萬平米，環比下降9.13%，同比增加45.96%，其中主城區成交面積103.67萬平方米，漢陽區以27.88萬平米位居主城區第一；遠城區供應面積99.58萬平方米，新洲區以21.47萬平米位居遠城區前列。

成交均價方面，武昌區新建商品房成交均價最高，為21,824元/平米，江岸區以19,302元/平米緊隨其後，東湖高新區以18,843元/平米位列第三，新洲區新房成交均價仍為全市最低。

新房存量及去化

截至2019年9月底武漢商品住宅存量面積和套數區域分佈圖

截至2019年9月底武漢各區存量商品住宅去化時間（月）圖

截止2019年9月底，武漢市共計商品住宅存量共96,007套，面積共計1,196.2萬平方米。其中洪山區的存量套數最大，為13,086套，且存量面積最大，為154.4萬平方米；黃陂區次之，存量套數為11,258套，存量面積為124.5萬平方米；礄口區及青山區的存量套數位於全市末端，僅為2,272套和2,250套。武漢市主城區存量房住宅套數為49,427套，遠城區住宅套數46,580套；主城區面積為622.14萬平米，遠城區面積為574.02萬平米。

2018年9月至2019年9月，武漢市共計銷售商品住宅206,686套，共計2,267萬平方米，洪山區的月均去化速度最快，為：2370套/月，26.31萬㎡/月，礄口區的去化速度最慢，為：519套/月，5.24萬㎡/月。

去化週期方面，全市的存量套數的平均去化週期為5.6個月，存量面積的去化時間為6.3個月，其中，蔡甸區及青山區的去化週期最短分別為：3.2個月及2.1個月

，漢南區的去化週期最長，為：9.4個月。

截至2019年9月武漢商品住宅存量及去化時間表

存量成交分析

2018年9月-2019年9月武漢市主城區存量房月度成交走勢

2018年9月-2019年9月武漢市遠城區存量房月度成交走勢

9月，武漢主城區商品住宅共成交9,422套，較上月減少1,340套，降幅12.45%，同比增加5.14%。成交均價18,189元/平方米，較上月價格水平上漲530元/平方米，受青山片、古田片、關山片等優質項目佔比增加影響，住宅價格環比上漲3.00%

，同比下跌3.52%。

9月，遠城區商品住宅共成交6,163套，較上月減少595套，跌幅8.80%，同比下跌10.40%。成交均價9,553元/平方米，價格水平較上月下跌420元/平方米，樓市價格環比下跌1.70%，同比下跌16.98%。

9月，武漢市城市均價為17,066元/平米，武昌區均價仍為全市最高，為22,930元/平米，江岸區均價緊隨其後，為20,784元/平米，新洲區均價最低，為6,709元/平米，但新洲區漲幅最高，達到0.3%，黃陂區跌幅最大，為0.5%，9月遠城區漲跌幅較為明顯。

住房租賃市場

2019年9月武漢市各行政區存量房月度均價

2018年9月-2019年9月武漢市商品住宅月租金及租售比走勢

9月，武漢市商品住宅租金價格為32.9元/平米·月，較8月租金價格基本持平。

土地市場

土地市場分析

土地供應

2019年9月武漢土地供應一覽表

2019年9月，武漢市掛牌出讓26宗經營性土地，土地供應面積210.2萬㎡，規劃建築面積402.36萬㎡，主要集中在東西湖區（7宗）、新洲區（4宗）、東湖高新區（5宗）、武昌區（3宗）、青山區（1宗）、蔡甸區（5宗）、江岸區（1宗），較上月土地供應宗數多15宗，供應建築面積

環比上漲55.54%，同比上漲137.50%。

土地成交

2019年9月武漢土地成交一覽表

2018年1月-2019年9月武漢土地供應成交

2019年9月，武漢市擬掛牌成交14宗經營性土地，實際成交11宗經營性土地，其中1宗土地延期拍賣（P（2019）115號地塊），2宗土地流拍（P（2019）105號、P（2019）106號），土地成交面積65.77萬㎡，成交規劃建築面積247.73萬㎡，主要集中在武昌區（3宗）、新洲區（2宗）、漢陽區（1宗）、東西湖區（1宗）、東湖新技術開發區（1宗）、黃陂區（2宗）、江岸區（1宗），較上月土地成交宗數多9宗，成交土地面積環比上漲295.97%，同比下跌30.94%。

樓面地價方面，2019年9月，最高成交樓面地價為江岸區中山大道與解放公園路交匯處的P（2019）104號地塊，成交樓面地價為12,753元/㎡，位於武昌區珞獅北路與八一路交匯處的P（2019）116號地塊緊隨其後，成交樓面地價為10,893元/㎡。

成交價格方面，2019年9月，位於黃陂區武湖街新港鐵路以北、勝海大道以西的P（2018）98號地塊及P（2019）99號地塊為溢價成交，溢價率均超過30%，位於東西湖涇河街吳新幹線以東，濱河南路以南的P（2018）111號地塊為溢價成交，溢價率為37.08%，溢價率為本月最高，其餘地塊均為底價成交。

地塊總價方面，2019年9月，武昌區地塊總價96.0億，位居首位。

企業拿地方面，2019年9月，華夏幸福拿地金額最高，1-9月融創中國以212.1億元金額高居首位。

地塊分析

▼華夏幸福116億底價競得武昌濱江P（2019）108、109號地塊。

▼P（2019）108號地塊

P（2019）108號地塊位於武昌區秦園路以南、武車二路以北、和平大道及中部次幹道以西、規劃道路以東，為武昌濱江商務核心區A包（含A1、B1、B2、B3、B4、J1、J2、J3八個地塊）建設項目，規劃總面積地上145,026平方米、地下172,991平方米，地上容積率為6.23，地上計容建面90.35萬方；地下容積率為0.36，計容建面6.23萬方。地塊性質為住宅、商服、公園與綠地、交通服務場站用地，起拍價959,600萬元。該地塊由華夏幸福旗下華御江（武漢）房地產底價競得，樓面地價9935.92元/㎡（若不算地下計容建面，樓面地價為10620.78元/㎡）。

地塊要求：

1、競買人需承諾引入1家其關聯的銀保監會批准經營的全國性保險公司的分支機構入駐，該保險公司所屬集團須為2018年《財富》世界500強企業排名前50強，且所屬集團已取得由“一行兩會”所頒發的全部金融許可證(含銀行、保險、信託、券商、金融租賃、期貨、基金)；

2、持有商業及辦公建築面積不低於45萬平方米，其中，持有集中商業建築面積不少於20萬平方米，且持有建築自竣工驗收之日起10年內不得轉讓給其關聯方以外的企業）；

3、項目內應配建一所9班幼兒園，用地面積不小於3,780平方米，建築面積不小於2,730平方米；

4、B1地塊建築控制高度為380米（可上下浮動20米）；B2地塊建築控制高度為300米（可上下浮動20米）；

5、根據《武昌濱江商務核心區實施性城市設計》對濱江核心區住宅品質要求，項目內住宅戶均

建築面積應不小於120平方米，總戶數不超過2100戶；

6、P（2019）108號、P（2019）109號地塊關聯搭配供應，競買人必須同時參與兩宗地塊競買，並分別報價；出讓順序為P（2019）108號地塊在先，P（2019）109號地塊在後，P（2019）108號地塊由競買人按照市場競爭成交規則確實競得人；P（2019）109號地塊按照掛牌起始價由P（2019）108號地塊競得人關聯競得。

▼P（2019）109號地塊

P（2019）109號地塊位於武昌區秦園路以南、武車二路以北、規劃道路以西、臨江大道以東，為武昌濱江商務核心區B包（含C1、C2、C3地塊）建設項目，規劃總面積地上49,088平方米、地下58,350平方米，地上容積率地上4.22，地上計容建面20.71萬方，地塊為商服、交通服務場站用地，競買保證金40,580萬元，起拍價20,2860萬元。該地塊由華夏幸福旗下華御江（武漢）房地產底價競得，樓面地價9,792.84元/㎡。

地塊要求：

1、建築高度：控制在100米以內，結合具體方案審定；

2、空中連廊：C1、C2、C3地塊沿臨江大道控制連續的空中步行連廊，控制高程為正負零以上10米（可上下浮動1米），連廊淨寬度不得低於6米，可結合建築頂部靈活設置，具體寬度及形式結合方案審定，建成後須對社會公眾開放。C3地塊預留與C4地塊、C1地塊預留與J3地塊的空中步行連廊接口，接口淨寬度不得低於6米；

3、地面步行通道：結合現狀武九鐵路鐵軌控制一條寬度不少於10米的鐵路文化步廊；在C2、C3地塊內各控制一條平均寬度不少於8米的垂江步行走廊。

4、項目建設應處理好與武昌濱江商務核心區地下環路、武昌生態文化長廊、江南地下綜合管廊、綠地中央公園地下空間、武車二路垂江公園地下空間等重大城市基礎設施的空間關係。

商辦市場

商業成交分析

2018年至今各季度武漢市商業新房成交套數及成交均價

2019年至今個各季度武漢市各行政區商業成交均價

2019年第三季度，武漢市商業成交套數為3,565套，成交面積為29.14萬平方米，成交均價為17,334元/平米。從各區域來看，漢陽區成交套數最多，為1,818套，漢南區和武昌區第三季度均無成交，成交均價最高的地區為武昌區，成交均價為24,165元/平方米，東湖高新區次之，成交均價最低的為漢南區，成交均價僅為5,689元/平方米。

優質購物中心租售均價

雲尚·武漢國際時尚中心為本季度新開業的購物中心。雲尚武漢國際時尚中心位於武漢市礄口漢正街，由武漢復星漢正街房地產開發有限公司建成，總建築面積568,310平方米，總佔地面積31,791平方米，共計房屋901戶。THEPLACE作為武漢國際時尚中心的4個館中的2號館，擁有約5.6萬方，集成長型品牌、企業、電商辦公及展示為一體的智慧產業空間，是華中地區的一個國際時尚市場。

目前雲商武漢國際時尚中心正處在招商階段，商鋪和寫字樓正在招商中。隨著該購物中心的開業，必將為該區域帶來更大的人流量，提升礄口區的區位優勢，屆時其周邊的商鋪租金及樓盤售價也會受到相應程度的影響。

辦公成交分析

2018年至今各季度武漢市辦公成交套數及成交均價

2018年至今各季度武漢市辦公租售均價

2019年第三季度，武漢市成交辦公套數5,054套，較上一季度增加1,342套，成交均價為14,277元/平方米，較上季度上漲3.39%，平均月租金為84元/平米，平均價格為20,476元/平米，資本化率為4.04%，運營費用率為8%。（物業類型僅為純辦公，不包含辦公產權公寓）

優質寫字樓租售均價

武漢新世界中心位於漢口核心區域，為當地知名的城市綜合體。項目集甲級寫字樓、五星級酒店、高端住宅、百貨公司及步行街於一體。該項目於2008年開業，後期由於多方面因素整體經營不甚理想，至2016年新世界集團對該項目重新定位及翻新改造，斥資20億升級 引入8.5萬平K11購物藝術中心，該項目定位“高端、奢華、時尚”，以藝術、零售、遊樂園三者融合的功能定位，通過業態組合，糅合獨具匠心的服務內容，為武漢人打造一個集生活升級、文化交流和親子陪伴為一體的多維商業空間。預計2019年底開業，後期對該區域房地產價值提升會有較大幫助。

商辦市場小結

2019年第三季度，武漢市商業成交套數為3,565套，成交面積為29.14萬平方米，成交均價為17,334元/平米。從各區域來看，漢陽區成交套數最多，為1,818套，漢南區和武昌區第三季度均無成交，成交均價最高的地區為武昌區，成交均價為24,165元/平方米，東湖高新區次之，成交均價最低的為漢南區，成交均價僅為5,689元/平方米。

2019年第三季度，武漢市辦公成交套數5,054套，較上一季度增加1,342套，成交均價為14,277元/平方米，較上季度上漲3.39%，平均月租金為84元/平米，平均價格為20,476元/平米，資本化率為4.04%，運營費用率為8%。

2019年三季度，武漢甲級寫字樓市場未迎來新增項目入市，市場調整局面持續。2019年三季度，武漢甲級寫字樓市場未迎來新增項目入市，由於上半年甲級寫字樓市場持續供過於求的局面，開發商去化壓力上升。全市存量維持在193萬平方米，市場調整局面持續。本季內全市甲級寫字樓租賃需求較上季度有所回暖，隨著整體經濟的平緩，市場發展趨勢總體保持良好勢態。

展望2019年第四季度，市場預計將迎來K11、香格里拉二期寫字樓、武漢環貿中心A座和光明中心入市，新增供應逾20萬平方米。其中，光明中心將是漢陽區域的首個甲級寫字樓項目，該項目的入市將帶動該區域寫字樓品質有所提升，促進區域內租戶升級需求地釋放。

由於四季度接近年末，部分企業將放緩租賃進度，年末新增供應的入市，預計將進一步推升全市空置率水平，同時新舊項目競爭亦將愈加激烈。

2019年新開業商業體

本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、AI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，深度、前瞻市場解讀，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！