「法律答問」預告登記善意取得的構成要件

【法律規定】

《物權法》第一百零六條　【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

【實務解析】

預告登記的善意取得是指債權請求權人（預告登記權利人，以下統一稱債權請求權人）善意信賴不動產登記簿的記載，從登記名義人（即登記簿記載的權利人）處獲得預告登記，雖然該登記名義人並非真實權利人，債權請求權人亦能即時取得預告登記。從保護交易安全、維護登記的公信力以及發揮預告登記功能等方面來看，擴張解釋《物權法》第106條所規定的“物權”，將其適用於經預告登記的請求權場合，具有合理性。預告登記的善意取得的構成要件是：

（一） 存在以不動產物權變動為內容的債權請求權

預告登記的從屬性要求預告登記必須依附於其所保全的債權請求權，預告登記的善意取得也以該債權請求權的存在為前提。

（二） 債務人與債權人達成預告登記的合意並完成登記

按照不動產善意取得的條件，不動產善意取得必須完成登記，如此，預告登記的善意取得也應以完成登記為前提。

（三） 債權人對於登記權利人無處分權須為善意

債權人的善意是預告登記善意取得的核心要件。善意的時點應以完成不動產物權轉移登記之時為準。在預告登記場合，以完成預告登記之時作為債權人的善意取得的判斷時點。

在預告登記所擔保的債權轉讓導致預告登記場合，是否需要考慮受讓人的善意？由於預告登記權利人通過善意取得獲得了預告登記，他轉讓債權並導致預告登記的轉讓時，已經不屬於“無權處分”，而是有權處分，此時無需考慮債權受讓人的主觀狀態。、

（四）債權人所獲得的請求權所應支付的價格合理

需要注意的是，《物權法》第106條中的“以合理的價格轉讓”這個要件，在解釋上應不以實際給付為要件。在預告登記中，應當結合預告登記所擔保的請求權的內容作出判斷。在商品房預售預告登記、房屋買賣預告登記、建築物區分所有權設立及轉讓場合，合理價格主要是指買賣價款、土地出讓金的合理性。 在房屋抵押權預告登記、土地使用權抵押權預告登記場合，因抵押合同系單務合同，無需考慮抵押合同的對價問題。