起底成都土地“萬元戶”

樓市歷來有“金九銀十”的說法，但成都土地市場，最近卻正好與所謂的“金九銀十”旺季背道而馳。

進入“金九”以來，成都土地成交量大幅下降。9月拍賣成交7宗土地，環比下降約68%，成交面積從8月的1719畝降至497.5畝;而10月還未完，拍賣臺已然收官落幕，10月單月僅有2宗土地成功拍賣。

然而往回看，和目前土地市場遭遇冰凍期的境況不同的是，今年以來成都土地價格多次觸頂，“地王”連續3次刷新，拍出的最高樓面地價已達到19800元/㎡;而主城區土地樓面價破萬更是成為常態，多次出現“萬元地”。

今年前9月共成交22宗“萬元地”

根據成都市公共資源交易服務中心發佈的公告統計，截至10月22日，今年成都土地市場上拍賣成交的土地中，已有22宗地塊成交樓面價破萬，佔比17%。

分區域來看，主城優勢仍在，成交的“萬元地”多集中於成都傳統主城五區，其中成華區成最大贏家，共有6宗“萬元地”;值得注意的是，今年雙流市場熱度持續高漲，和青羊區一樣，各自有4宗土地成交樓面價破萬;其他金牛區、武侯區、錦江區和樓市熱土天府新區均有2宗“萬元地”成交。

以成交價格來看，目前成都“地王”誕生在錦江區，由廣州華髮攜手錦江統建聯合競得;在成交的22宗“萬元地”中，除3月武侯區一宗人才公寓地以底價成交外，其他均為溢價成交，最高溢價率134%，由首次入蓉的禹洲地產創下。

從房企方面來看，共有14家外地房企為這些“萬元地”買單，其中新力地產兩度落子雙流，足以窺見其在雙流發展的野心和決心;閩系房企禹洲地產則豪氣拍出18400元/㎡的樓面地價來打響自己進駐成都市場的第一槍;此外，深耕多年的本土房企成都德商置業同樣也兩次出手，實力不容小覷。

分時間段來看，今年成交的“萬元地”主要集中於5-7月，尤其以7月最多。由於成都主城區土地7月集中放量，高質稀缺的地塊吸引了眾多房企入場，因此7月成都土地市場在成交總金額、成交樓面地價等多項指標方面均達到了年度峰值。僅7月單月就拍出了9宗“萬元地”，佔今年已成交的“萬元地”總和的41%，同時成都樓面地價刷新至19800元/㎡，年成交總價刷新至27.27億元。

2017年“萬元地”數量達到頂峰

就如今成都的房地產市場來說，“萬元地”的成交已不是什麼稀奇事兒。據銳理數據統計，成都首次出現“萬元地”要追溯至2013年7月，臺灣遠雄集團以樓面地價10000元/㎡拿下了30畝紅牌樓地塊，一直未開發，直到2016年12月27日才被東原收購。此後幾年，成都房地產市場急劇發展，地價更是一路高歌猛進。

直到2016年起，成都房地產發展進入高光時刻，“萬元地”開始爆發。2016年，成都共有5宗土地地價破萬，但全部都位於主城區。2017年，在嚴苛的土拍規則下，各家房企為獲取土地儲備，不惜高價拿地，土地市場競爭加劇，全年共成交了32宗“萬元地”，在數量上達到頂峰。而更引人關注的是，當年雙流、龍泉驛、郫都、新都和溫江這些近郊區域的土地樓面價也全面破萬，成都土地市場至此步入“萬元時代”。2018年，隨著樓市調控加碼，土拍勢頭有所減弱，但全年仍有18宗“萬元地”成交。

(圖片來源銳理數據)

2019年前9月，已成交的“萬元地”數量已達22宗，超過了2018年的18宗。但結合目前的行業現狀來看，在中央“房住不炒”發展基調的穩定作用下，房企融資渠道進一步收緊，第三季度以來全國土地市場開始大幅降溫，房企拿地更加謹慎，第四季度的土地市場很難再出現此前火熱繁榮的局面。因此，在2019年接下來的兩個多月的時間裡，成都土地市場上能否再次拍出“萬元地”則很難說。

最快8個月即入市，去化情況不一

我們再來回看此前成交的“萬元地”如今現狀如何。

來自銳理數據的統計，2016年1月—2019年8月大成都共成交77宗住宅萬元地塊，如今已經有29宗相繼拿證(其中太行瑞宏朗詩金沙城、保利天空之城、東原印長江3個項目，由前期地塊和萬元地塊共同組成，暫不列入統計範圍)。

(成都“萬元地”入市情況表，圖片來源銳理數據)

在這些地塊中，最短的入市週期(指拿地到取證週期)為8個月，最長的等待了28個月才開始拿證銷售。一般來說，“萬元地”因為在拿地價格上就已經破萬了，開發房企為保證後期有充足的“溢價空間”，通常會選擇拿到“滿意”的預售價格再開始銷售。此外，由於目前成都樓市調控、限價等多因數影響，部分房企在拿地後多處於觀望狀態，待政策和市場環境進一步明朗後再做後續打算。

而在今年已成交的“萬元地”中，經查閱資料後發現，除3月成都德商拍下的金牛區茶店子地塊此前有消息稱將由德商和新希望共同開發建設11棟房源，並已取得建築工程施工許可證之外，其餘“萬元地”暫無動靜。

去化方面，由於品牌、產品、價格、區位等多重因素的影響，“萬元地”項目入市後也有不同命運。來自銳理數據的統計顯示，有的“萬元地”項目首次開盤當天即售罄，如德商迎暉天璽、保利兩河院子和恆大中央廣場二期雲門去化率都達到了100%;而綠城鳳起朝鳴、新希望錦官府等項目因價格太高，購房者的承受能力相對有限，去化率並不如期望中好;此外，因為處於郊縣，如郫都區的遠洋朗基國賓御府和雙流區的北辰天麓御府，去化率僅為個位數，只有4%。

(部分萬元地項目住宅產品首次開盤當天認購情況，僅供參考，以官方公佈為準，圖片來源銳理數據)

不可否認的是，在當前嚴厲的調控政策下，今年成都的房地產市場並不似之前火熱，且隨著中央“房住不炒”“穩地價，穩房價，穩預期”的要求的進一步落實，以後成都的房地產發展也更將趨穩。

對於還未入市的“萬元地”來說，還需要等待多長的時間，又將會呈現出什麼樣的項目;而對於這些手握“萬元地”的房地產企業來說，如何在保證去化率的同時又能獲得更多的盈利空間，算得上一個不小的挑戰。總之，成都土地的“萬元戶”可不好當。