今天上午九点，镜湖凤林西路以南二号地块 公开拍卖，最终由来自杭州的房企保亿置业以8563元/方的楼面价，竞得了这块地，它的溢价率只有3.3%非常低，基本上是底价成交，拍卖过程仅持续了半小时。
相比昨天拍出的紧邻此地的金辉竞得的凤林西路三号地块呢，楼面价整整低了约2000元/方。
大家肯定是非常关注这个问题的，为什么凤林西路以南二号地块楼面价只要8500，而同地段、同业态的凤林西路三号地块它的楼面价却高达10400？
是市场转冷么，还是有其它自身的原因，那么接下来我们就分析一下。
首先，个人认为，市场趋冷的的说法是没有根据的，因为哪怕是市场冷了也不可能昨天刚刚一块土以地高溢价20%成交，开发商抢得热火朝天，今天旁边一块地就突然掉下去了，那这个反转的时间也太快了。
那为什么今天拍出这快递价格这么低呢呢？我们具体来看一下这块地的情况。
这块地内部虽然有配建安置房，但不是楼面价降低的原因。
查询数据可知，就是凤林西路以南二号、三号地块配建安置房所占比例，基本差不多，一个是25600方，一个是32000方，因为就是三号地块儿总建筑面积稍大，所以基本上这两块地安置房占商品房的比例是相同的。
拉低楼面价的主要因素之一，是在该地块内有一个非常大的幼儿园。
大家可能就是比较奇怪，那照理说啊，在小区里面配建一个幼儿园，这个成本也不高，那为什么会使整块地的地价拉低这么多呢？
——可以看下这个幼儿园的建筑指标啊，规划公告中，要求在凤林林西路以南二号地块里面东南侧，
配建一个21班的大型幼儿园，占地面积10500平方米。
地块内幼儿园与安置房位置分布示意
21班的幼儿园规模是相当大的。我们知道，社区幼儿园一般是9班或者12班对吧，那像大一点的幼儿园是15班。
这里所要求配建的一个幼儿园达到21班，这是什么概念？就是说每个年级会有7个班级，基本上能赶得上绍兴部分中心幼儿园的一个规模了。
而且就是它这个幼儿园的配置还非常高，要求占地面积达到10500方，可以看一下，这这块地的总用地面积是43900方，也就说这个幼儿园要占到这块地总占地面积的约1/4的大小。
就是说开发商好不容易拍到一块地，1/4的面积要去造一个需要无偿移交给政府的幼儿园，建造的钱还是开发商出的，以后建成之后要无偿移交给政府的，这部分是一个巨大的一个无形的成本，包括地皮的损失和开发建造成本。
幼儿园这个成本是没有体现在成交地价的，但是它以后肯定会体现在房价里啊，因为这些成本开发商会摊到其他的商品房里，这是它拍卖地价低的原因之一。
其它，幼儿园建筑面积是占容积率的，说白了就是，盖了幼儿园，商品房要少盖很多，等于这块地的经济价值又降了不少。
镜湖大桥，图源网络
还有一个原因，凤林西路以南二号地块最大容积率是2.0，刨去幼儿园的占地后，实际的地块内商品房区域的容积率其实挺高的。
因为有建筑限高（最高18层），所以楼栋就会非常密，楼间距较小，再者，因为幼儿园在东南侧，安置房在西南侧，商品房只能靠北分布，也就是沿凤林西路，房源品质受到些许影响，
所以综上，凤林西路2号地块8500的楼面价，如果按把幼儿园计入进行测算，以个人看，不但不是降了，反而更高。
也就是说，如果光从地价看，镜湖板块的未来房价依然看涨。
至于后续，开发商能否从设计上规避和解决先天的问题，甚至转化为产品优势，我们拭目以待。
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