新城入“新程”

千亿企业的救赎之后

1^st

1940年5月，第二次世界大战正酣，德国已吞并法国，并在敦刻尔克战役中，将兵锋指向大英帝国。

此时，刚就任英国首相的温斯顿·丘吉尔，不仅要面对德国纳粹势力的入侵，还要面对一群毫无准备的人民群众，和一个怀疑自己的国王。他必须面对接下来最黑暗的时刻——是成为第三帝国的傀儡，还是与世界人民站在一起来共同反抗。

毫无疑问，至暗时刻，就是最最困难、最最绝望、最最摇摆不定的时刻。试想，我们普通人在面临高考、工作、结婚等重大人生选择的时候尚且犹豫，作为国家首脑，在替国家和民族做选择的时候，又怎能不受煎熬？

然而，就是在这样的“至暗时刻”，温斯顿·丘吉尔在英国国会下议院发表演讲，“很遗憾的是，你们绝不能撤退，我重申，绝不能撤退！成功不是最终的，失败不是致命的，重要的是继续前进的勇气！”

最终，丘吉尔鼓舞了英国以及同盟国的无数民众，赢得敦刻尔克战役的胜利，带领英国走出了危机。

2^nd

在地产界，近年来经历“至暗时刻”的千亿房企，最典型的便是新城。

自7月危机爆发后，新城股价几近腰斩，从四十几元跌到二十三元，市面上纷纷传言，新城可能会爆发离职潮、可能会断贷形成债务危机、股东质押可能会爆仓.....

然而，就跟大英帝国临危任命丘吉尔一样，新城很快迎来了一个新的强有力的领导者。迅速切割、发公告致歉、召开管理层大会稳定团队、转让项目稳定现金流.....新城在经历了短暂的风暴后，逐渐沉稳了下来。

然而，不少投资者和购房者仍有疑问，新城今年到底怎样？

3^rd

前天，新城发布了2019年第三季度季报。

根据季报，今年前三季度，新城控股累计实现合同销售金额1976.91亿元，比上年同期增长23.89%；累计销售面积1723.06万平方米，比上年同期增长35.43%。

说实话，这样的业绩，在第三方研究机构销售排行榜上，已经妥妥位居行业第八，且与第九名拉开了一定的差距。

更值得一提的是，今年下半年以来，新城控股月均销售额超过250亿，9月单月更是达到262.25亿元，销售面积223.26万平方米，同比涨幅分别为18%、33%，呈现稳步增长势头。其中，新城的“老家”常州区域，前9月流量销售金额达165.02亿元，稳居常州市房企商品房流量销售金额排行榜第一名，且远高于第二名62.47亿元的流量销售额。

这意味着什么？意味着新城的销售非常稳定。前三季度销售额接近2000亿之后，考虑到公司充足的可售货值以及四季度持续加大供货和营销冲刺的力度，新城完成全年2700亿元销售目标是大概率事件。

再来看营收利润。根据三季报，今年前三季度新城控股实现营业收入295.6亿元，归属于上市公司股东的净利润37.32亿元，同比分别增长19.22%、19.57%。截至三季度末，归母净利率为14.14%，结算项目毛利率达36.59％，远高于行业平均标准。

实际上，按照行业规律，房企下半年的竣工结算量一般远高于上半年，今年新城控股的大部分结算面积同样集中于下半年，尤其是第四季度。而

4^th

我们知道，一直以来，新城之所以发展能如此迅猛，靠的就是住宅和商业双轮驱动。

说句实话，在房住不炒的今天，新城商业综合体（吾悦广场）比住宅业务更有想象力。因为只要新城把综合体建起来，以后每年都有租金收入，这比一次性卖房所产生的利润稳妥的多。

而根据三季报，数据显示，今年1-9月，吾悦广场租金及管理费收入达27.62亿元，同比增长高达95%。

如此高的增长，不到一年就翻倍，这证明了新城商业模式的可行性，更说明了吾悦广场的高人气。

目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达120座，覆盖全国98个城市。进入第四季度，新城控股将迈入商业密集开业期，除10月份开业三座吾悦广场外，11月份还将迎来天津津南、淮北、汉中、桂林等4座吾悦广场开业；12月份，连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场将集中开业，至年底实现全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。

5^th

最后，投资者关心的现金流、负债率、储备土地（货值），究竟如何？

根据三季报，新城经营活动产生的现金流量净额为-741,134,169元，去年同期为-4,741,991,263，同比减少84.37%。

注意哦，这里的同比减少是负减少，即现金流大幅正向改善，新城之前转让项目，减轻负债率，增加现金流的做法，已经显露出直接效果。

也就是说，当前新城的现金流状况，比2019上半年、甚至比2018年更稳定。新城，在整体战略上更加追求稳健的风格。

另外一项数据也证实了星子的判断：截至三季度末，新城在手现金余额为466.83亿元、同比增长近44%，相比今年中报亦有增长；现金短债比约为1.67倍，在手现金完全能够覆盖短期债务。

手里几百亿的现金，在行业融资大幅收紧，“现金为王”的当下，新城通过稳健经营策略，一步步增加了企业经营安全性。

也正因为家里有粮，心中不慌，目前，新城扣除预收账款后的

至于储备土地，由于新城控股在今年上半年抓住窗口期获取了一大批优质地块，目前新城控股依然保持了相当充裕的土地储备。据克而瑞发布的《2019年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单，新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米，分别位居行业第8和第5。

由此，新城的三季报，可以用“业绩逐季向上，现金流改善，手中现金和土储充足，吾悦三季度以来按计划集中开业，最黑暗的时刻已过”，来做个基本总结。

居安思危，审慎稳健，这是任何一个成熟的领导者所应做的，我们看到，王晓松做到了。

星子简介：关注地产4年，专注行业，深度剖析。 欢迎添加我的个人微信号：xiewen1205

閱讀更多 地產八卦女 的文章

關鍵字: 原汁原味的德系SUV 第二次世界大战 兵锋