“中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則”（財政[1995]第6號）第7條規定，計算增加值的扣除額如下：（1）取得土地使用權的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的土地使用費和按照國家統一規定支付的相關費用。 （2）開發土地和新房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發）是指納稅人房地產開發項目發生的實際成本（以下簡稱房地產開發成本），包括徵地和拆遷補償費，以及項目前費用。 ，建築安裝工程費，基礎設施費，公共設施費，間接費用的制定。 （6）根據“條例”第六條第（五）款規定，從事房地產開發的納稅人可以按照本條（一），（二）的規定，增加20％的扣除額。
上述規定不清楚是否可以增加或減少許多支出項目。例如，在土地出讓過程中，政府通過財政補貼等形式將部分資金返還給企業，在計算土地增值稅時可以扣除土地成本；開發項目裝修費扣除額。產品；以及產品的銷售。在建工程是否可以增減？在土地增值稅立法原則的基礎上，梳理各地的政策文件，分析20%扣除的項目，為從事房地產開發的納稅人提供一些可行的建議。
第一個是對適用對象的理解。
雖然稅法中的“納稅人從事房地產開發”並不僅僅涉及房地產開發企業，但根據“房地產開發企業資質管理條例”（住房部第24號修正案） 2015年城鄉發展），房地產開發企業參照法律。建立了具有公司法人資格的經濟實體。房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質證書的企業不得從事房地產開發經營。從上述規定可以看出，如果從事房地產開發的納稅人不是房地產開發企業，就會存在行政違法風險。從合規的角度來看，我們可以認為從事房地產開發的納稅人必須是房地產開發企業。
第二是對規則第7條第1款實施範圍的理解。
“實施細則”第七條第一款規定，取得土地使用權所支付的地價如下：土地使用權是以轉讓(協議、招標、拍賣等)方式取得的，應當繳納土地出讓費；行政轉讓取得土地使用權的，應當在土地使用權轉讓時按照有關規定予以償還；以轉讓方式取得土地使用權的，應當支付地價。按照國家統一規定繳納的有關費用，應當在取得土地使用權的過程中辦理有關手續，並按照有關規定繳納有關的登記費和轉讓費。根據國家稅務函(2010年)第220號文件的規定，房地產開發企業為取得土地使用權而繳納的契稅，應視為“按照國家統一規定支付的有關費用”，並計入土地使用權支付的扣除額，即允許以其作為扣除的依據。
國稅發[2009]第91號第21條第2款對審計扣除項目的要求是“扣除項目金額中必須實際發生的成本和費用”。根據“江蘇省地方稅務局關於土地增值稅相關業務問題的規定”第5條第4款（蘇迪稅收條例[2012]第1號），一些省市進一步澄清了這一點，以江蘇省為例。 （二）納稅人為取得土地使用權而支付的土地費用的規定，在計算土地增值稅時，納稅人應當實際支付土地出讓金（包括以後支付的土地出讓金），減去土地的轉讓政府以各種形式承認納稅人的經濟利益，然後確認。因此，如果土地出讓金有財政補貼，土地成本應按補貼後的金額計算，而不是補貼前的金額，否則將有違法風險。另外，根據國家稅務總局2016年第18號公告的規定，如果房地產企業採用一般稅收方法，則應當扣除當前銷售房地產項目對應的土地價格餘額。到總價和獲得的額外費用。計算銷售額並相應計算產出稅。根據蔡[2016]第22號的規定，此時的土地成本應按扣除的增值稅金額計算，因此在計算土地增值稅時，還應按照土地價格可抵扣可抵扣增值稅。基數扣除20％。
最後，對規則第7條第2款的執行範圍達成了諒解。
“實施細則”第七條第二款規定的徵地拆遷補償費，包括土地徵收費、耕地佔用稅、勞動安置費、拆除地上、地下附著物的補償費淨額，以及拆遷安置的費用等。工程前期費用，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、測繪、“三通一級”等費用。施工安裝費用是指以合同方式支付給承包商的施工安裝費用和自行管理的施工安裝費用。基礎設施費用，包括社區道路的發展、供水、供電、煤氣供應、汙水、排洪、通訊、照明、衛生、綠化和其他項目。公共支持設施，包括開發無法償還的公共支持設施的費用。間接開發成本是指對開發項目中發生的工資、員工福利、折舊、修理、辦公費用、公用事業、勞動保護、攤銷等費用的直接組織和管理。
比如裝修費用，按照國稅發〔2006〕187號文件規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。而房地產開發成本是可以作為加計扣除20％的基數，但是裝修費用的範圍應當包括哪些項目，稅企之間還存在爭議。普遍的觀點是，硬裝（固定、不能移動的裝飾物）可以扣除，軟裝（所有可移動的裝飾）不可以扣除。部分省市對裝修費用的範圍作了進一步規定，如天津市地方稅務局公告2016年第25號文件規定，房地產開發企業銷售精裝商品房時，已在商品房買賣合同中註明為精裝房的，其裝修成本可以計入房地產開發成本，允許扣除並准予加計扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝後成為房屋的組成部分，且拆除後喪失或影響其使用功能的傢俱和家電等。蘇地稅規〔2015〕8號文件規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，對以建築物或構築物為載體，移動後會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發成本予以扣除。對可移動的物品（如可移動的家用電器、傢俱、日用品、裝飾用品等），不計收入也不允許扣除相關成本費用。北京、廣州、青島、貴州、安徽、廈門、新疆、黑龍江等地都有類似的規定。這裡的“不可以扣除”有的省市規定計算土地增值稅時不計入收入也不計入成本，如安徽省地方稅務局公告2017年第6號規定，納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費用不包括房地產開發企業自行採購或委託裝修公司購買的家用電器、傢俱所發生的支出，也不包括與房地產連接在一起、但可以拆除且拆除後無實質性損害的物品所發生的支出。房地產開發企業銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、傢俱等取得的收入，應以總銷售收入減去銷售家用電器、傢俱等取得的收入作為房地產銷售收入計算土地增值稅。有的省市規定計入收入計入成本，但是不能作為加計扣除20％的基數，如穗地稅函〔2014〕175號規定，隨房屋一同出售的傢俱、家電，如果安裝後不可移動，成為房屋的組成部分，並且拆除後影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣櫃櫥櫃等，其外購成本計入開發成本予以扣除。其他傢俱、家電（如分體式空調、電視、電冰箱等）的外購成本予以據實扣除，但不得作為加計20％扣除的基數。但是由於裝修費用項目繁雜，很難用幾句話明確，即使有文件規定，有時候也會有不同理解，所以在稅務實踐中還是要與主管稅務機關進行溝通，取得稅務機關的認可，防範稅收違法風險。
舉例來說，在建工程的轉讓範圍與商品房的轉讓並無分別，但在轉建工程的再發展方面，並無文件說明是否可以扣除20%的在建工程。天津市地方稅務局公佈的2016年第25號文件規定，部分省市不能增減在建項目的20%。在建工程轉讓用於土地增值稅清算時，可以取得在建工程支付的金額，可以提供在建項目支付的金額的，可以根據實際情況扣除，但不得再扣減。後續投入的開發成本和費用，按照土地增值稅清算的有關規定辦理。
總之，土地增值稅的計算增加了扣除範圍的20％。由於所涉及的扣除項目複雜且難以準確定義，因此地方政府在實踐中並未完全同意。房地產開發企業只有充分了解當地政策，才能防止徵稅。在非法風險和稅收實現之間取得平衡。
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