東震木

房貸主要有兩種還款方式：等額本息和等額本金。身邊大多數人選擇等額本息，主要是兩點原因：一是銀行首推這種還款方式。二是大多數房奴也會首選這種方式。

銀行首推等額本息還款方式，確實是為了利益最大化

等額本息還款，對銀行來說，有三大好處：

以100萬，30年，基準利率為例，見下圖。等額本息總利息更多，前期歸還金額中，利息佔比更高。

２.提前還款的話，等額本息還款方式讓銀行已收回大部分利息，同樣的成本，收益率更高。銀行很清楚，很多人的房貸不會如辦理時那樣真還二三十年。很多人5-10年基本就會將房貸還清，為了低息買二套房也好，收入增長有餘錢還款也好。總之，很多人會提前還款。等額本息還款，前期還款金額主要用於支付利息，本金佔比低。一旦提前還款就說明銀行收回了本金的同時，還拿到了更多的利息。

而等額本金就不同了，前期還款金額中用於歸還本金的佔比高於等額本息，同樣的年限進行提前還款，所要歸還的本金明顯少於等額本息，幾年來利息支出也少於等額本息，相當於銀行用更多的本金獲得了更低的收益。但是如果你提前還款年限很遲了，比如已經貸款15-20年了，那基本沒有差別了。但很多人會在5-10年還款，對銀行來說差別還是比較大的。

大眾選擇等額本息，多數是迫於經濟壓力

儘管很多人覺得選擇等額本金不划算，因為房貸利率很低，我們應該充分利用這份成本貸款。但是，我想，如果有條件，很多人都還是願意選擇少還利息的，畢竟不是每個人都能充分利用低成本資金進行投資獲得收益的。然而，對於普通工薪階層，集全家之力湊夠首付買房，對他們來說，已無力選擇等額本金的還款方式，是迫於經濟壓力不得不選擇等額本息。主要原因是：等額本息前期還款壓力小，每月還款額明顯低於等額本金。很多人買房，集合了６個錢袋——雙方父母和小兩口，甚至還要向親友借款。他們除了每月供房貸，還要想辦法攢錢還親友的錢、省吃儉用存款準備養孩子、為父母的健康、養老負擔。此時，是沒有能力還更多的錢給銀行的。哪怕一個月少還500元，對他們來說可能也是巨大經濟壓力的緩解。

銀行推薦等額本金是不是坑，就要看個體的具體情況了

如果你付了首付，仍然有充足的餘錢，不存在還款壓力，想日後再提前還款，那可以選擇等額本金，無視銀行給你的推薦就好。如果還款壓力大，等額本金是一種好的方式。所以，按需選擇吧！

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理財分享者

等額本息還款方式，看起來很公平，實質就是一個坑。

為什麼說是一個坑呢？原因很簡單，所謂等額本息還款，在沒有踏過這個坑之前，所有人都會認為，這是一個相對公平的，本金和利息都是一致的還款方式。

實際上，如果有過提前還款教訓的人就知道，所謂等額本息還款，一旦提前還貸，前面所還的款，大多是利息，且提前越早，受到的損失就越大，利息可能佔已經還款金額的7成以上。這也意味著，提前還款就會讓銀行賺取大量利息，而借款者則基本沒有償還。

也正因為如此，如果家庭經濟條件還好，收入也比較穩定的居民，有可能提前還貸時，在購房千萬不要選擇等額本息償還方式，避免被銀行宰得鮮血淋漓，還不知道為什麼。

一條經驗是，凡是銀行意圖推薦的方式，都不要採用，而選擇自己認為比較好的方式。因為，這些年的實踐證明，銀行是不可能站在消費者的角度考慮問題的，而是會設計很多很多的坑，讓消費者踩踏，且不知道為什麼會踩踏。

這就是銀行的高明之處。

譚浩俊

評論員門寧：

當然不是被坑了，你應該感謝銀行。

很多人對貸款利息有厭惡感，認為還的利息越多，自己就吃了越大的虧，而等額本息比等額本金需要償還的利息更多，因此有人會以為等額本金更划算。但實際上呢，無論等額本息還是等額本金，你的貸款利率都是提前確定的，對於銀行來說差別並不大，沒有通過讓你選等額本息的方式多賺你錢的情況。

之所以等額本息的利息總額要比等額本金的利息，主要是因為等額本金前期還款多。我們以從銀行貸款100萬，利率較基準利率上浮10%，總共借款20年計算，結果如下：

第一種是等額本息的方式，每月還款6816.89元，20年下來總共需要支付636054元利息。第二種是等額本金的方式，第一年每月需要還款8500元以上，20年總共需要支付541245元利息。乍一看選擇等額本金能省近10萬的利息，但仔細一想你就知道，你最初還款的金額多呀！你還給銀行的錢多，佔用銀行的資金就會減少，支付的利息少是應該的。就像你借給朋友1萬塊錢，第一天還你9999元，一年後還你1元，與第一天還你1元，一年後還你9999元的利息不同是一樣的。

所以銀行並沒有坑你。

現在房貸的利率大約是5.4%，說實話這個利率非常低，你幾乎找不到更便宜的借款途徑了。並且國內一直保持了溫和的通脹環境，你的負債會被通脹逐漸沖淡，所以我一直認為房貸應該選擇最長期限，最大金額，等額本息的方式。

首席投資官

房貸還款方式只有等額本金和等額本息。單純從銀行角度來說，等額本息的還款方式確實更加有利於銀行。主要有四方面的原因：

1. 在還款前期，客戶還的主要是利息，本金只佔一小部分。客戶提前還款，銀行也能收取不少利息。
   
2. 如果從頭到尾，客戶都按還款計劃來，客戶要付的總利息會高於等額本金的還款方式。
3. 等額本息每個月還款金額一致，後續如果客戶諮詢還款金額，方便解釋。
4. 對於客戶經理來說，等額本息的貸款相對於等額本金產生的利潤比較高，客戶經理的績效也相對多一些。

如果站在客戶角度來說，其實這個還款方式對客戶也有很明顯的好處，主要有以下幾點：

1. 與等額本金相比，前期還款壓力相對較小。不至於買房之後，生活水平急劇下降。對於首付也是借的人來說，尤為合適。
2. 等額本息每月的還款金額都一樣。方便客戶記憶每月的還款金額，不至於因為記錯還款金額，而影響客戶徵信。
3. 等額本息前期還的利息少本金多，這說明客戶儘可能多的佔用客戶資金。這對於需要資金的做生意的人來說，比較有幫助。
   
   
   

房貸的另一種還款方式等額本金就一定十全十美嗎？我看未必，它具有以下特點並不是特別好。

1. 銀行在審批貸款時會審核收入負債比，也就是每月還款金額不能超過月收入的50%。等額本金前期還款金額比較高，有可能會超過這個比例。在這種情況下，你要麼降低貸款額度，要麼變更還款方式為等額本息。
2. 等額本金前期還款金額比較高，因為每月還的本金是一樣的，利息跟著總本金的減少而逐月減少。這樣會給資金不多的客戶帶來較大的還款壓力。
3. 等額本金的還款金額雖逐月減少，但如果卡著金額存的話，每月都需要查看還款計劃，容易出錯。

總結：

兩種還款方式哪種好，各有各的說法。我認為還是要看借款人的具體情況來進行評判。我也不認為題主就一定被坑到了。

銀行研究僧，你學習，我也跟著學習！

銀行研究僧

銀行讓我們選擇等額本息是基於盈利的考慮，因為等額本息總利息高於等額本金，選擇等額本息也不能說坑，以我舉例，2013年買房貸款時，在選擇用等額本息還是等額本金，明知道等額本息的總利息比等額本金高，我還是選擇了等額本息，因為剛買房時月供壓力特別大，還款初期等額本息月供比等額本金低得多。每個人適用的還款方式是有差異的，兩種相比沒有誰最好，合適自己的是最好的。

銀行為什麼偏好等額本息（多賺錢）

銀行要求做等額本息，對銀行來說等額本息收益高於等額本金，所以一般銀行是會推薦申請人使用等額本息還款方式，房貸是資產質量和收益率都優於其他資產，以建設銀行為例，2018年建設銀行個人貸款平均收益率為4.58%，高於公司類貸款，個人貸款中80%是房貸；個人住房貸款的不良率為0.24%，建設銀行的總體不良率為1.46%。資產質量好、平均收益率高，銀行肯定是想發放住房貸款，住房貸款中銀行偏向於等額本息，因為等額本息總利息高於等額本金，等額本息可以給銀行帶來更多的收益。

等額本息和等額本金選擇用哪個？

下面列一下兩種還款方式的優劣，供大家選擇。

• 提前還款的貸款人，適合等額本金
  
• 月供負擔大的貸款人，適合等額本息
  
• 對利息敏感的貸款人，適合等額本金
  

假設貸款利率在基準利率上浮10%，期限30年，貸款金額100萬。

1、對利息敏感的貸款人，適合等額本金

等額本息總利息為1,019,264.23，等額本金總利息810,745.83，總利息看等額本金更划算，所以銀行更願意讓貸款人使用等額本息，因為銀行的利潤高。等額本金適合對利息敏感的貸款人。

2、月供負擔大的貸款人，適合等額本息

等額本息每個月等額月供，為5,609.07元，等額本金首頁月供7,269.44元，每個月遞減12.48元，1期到134期，等額本息每個月還款金額小於等額本金；135期到260期，等額本息還款金額大約等額本金。所以說等額本息剛開始還貸壓力小，適合剛買完房，還款有壓力的朋友。

3、提前還款的貸款人，適合等額本金 假設還10年後全部提前還款。

（1）等額本息已還10年還款 已還總金額為684,306.21元，已還本金為181,016.42元，每還款1元對應的本金為0.26元。

（2）等額本金已還10年情況 已還總金額為794,780.58元，已還本金為338,888.89元，每還款1元對應的本金為0.42元。 相同還款金額下，等額本金還款的本金比等額本息多，等額本息還的利息多。故如果打算提前還款，等額本金比等額本息划算。

互金圈

大家都知道，如果我們貸款買房申請貸款，會有等額本金或等額本息兩種貸款方式的選擇。銀行一般建議我們選擇等額本息，這是為什麼呢？

首先讓我們看一下等額本金和等額本息的，兩種還款方式的區別。

假設按照貸款100萬元，利率4.9%，分期30年還款計算。

如果選擇等額本息還款，我們每月都需要償還5307.27元的本息，30年不需要變化。但是如果選擇等額本金還款，第1個月需要償還6861.11元，比等額本息多出1500多元，負擔要重的多。這樣一看，銀行也確實為我們考慮，為了減輕負擔嘛。

但是，如果我們分析利息的話，等額本金還款只需要支付銀行73.7萬元的利息，而等額本息需要支付91.06萬元的利息。等額本息能夠給銀行賺取的利潤更多。

另外，根據實際經驗，很多人慢慢有錢了之後都會選擇提前還款。等額本息還款的時候，一開始償還的主要部分都是利息，能夠讓銀行利益最大化。等額本息還款並不是說時間過半，還款過半的。實際上我們還銀行一半時間以後，往往剩下的本金還有超過60%。

銀行本身吃的是利差，房地產貸款又是銀行貸款中的優質貸款，銀行巴不得額度減少的越慢越好。如果政策允許的話，可能會出現永續貸款，只需要償還利息即可。

當然，等額本息的優點也不要小瞧，它有很多優點。它能夠最大限度的降低貸款對現在的影響。大家都知道我們經濟社會在不斷髮展，與之伴隨的是通貨不斷膨脹，人們在未來還款的話，是現在的金額但不是現在的價值了。

另外，大家的收入在不斷提高，如果將現在的負債拿到未來償還，可能壓力就很小。因此拖得越久，人們償還貸款越容易。比如現在的年輕人剛入職，可能每月也就三四千元的工資，等他們逐漸成長起來，國家經濟狀態越來越好，他們每年掙幾十萬也是有可能的。這種情況下原先的負擔就相對變小了很多。他們貸款初期可以省下更多的錢享受生活或者提高自己，對他們也是有好處的。

還有一些人可以把貸款拿去做投資，只要能夠超過貸款利率，實際上就是有利可圖的。比如還房貸的利息是5.8%，而我們投資或者借貸的收益是10%，很明顯還是少點兒還房貸划算。

不過，年輕人最怕的還是失業，一旦沒有足夠的儲蓄失業的話，很有可能導致還款困難，甚至房子都有可能被拍賣。因此，一些專家說，年輕人過早買房就放棄了夢想，早早過上中年人乃至老年人的生活，那也是有道理的。

等額本金還款，主要還是適合未來我們收入有可能減少的情況。另外，等額本金還款雖然剛開始負擔重，可實際上總體來看，我們償還銀行的利息要少得多。

綜上所述，銀行工作人員推薦我們選擇等額本息有一定的道理，但是個人還是根據自己的情況選擇的好。

暖心人社

回答問題前我們先搞清楚兩個概念。

二、那怎麼選擇？銀行是不是騙了我

首先一點兩個貸款方式在總的利息上可以看出相差2萬元，那麼為什麼銀行要給我選擇等額本息呢？

（1）利於審批，現在銀行對於收入要求較為嚴格一般是負債及其月供二倍以上收入

（2）一種適合前期還款能力較強的，後一種屬於每月還款固定的

（3）這個不存在騙，因為房貸是銀行收益最低的一種項目，時間跨度長利息低對於整體的收益不是很明顯。

四、那我該怎麼選擇？

根據自己實際情況進行選擇，看自己的償還能力，如果考慮在10年內提前還款可以採用等額本金。

呈貢房產顧問楊恆

坑，這個詞用的不太恰當！不過，除非客戶“強烈”要求，很多銀行都會默認採用等額本息的還款方式，究其原因，無非就是以下幾點：

等額本息，銀行能獲得更多的利息

相比於等額本金而言，無論客戶是否會選擇提前還款，等額本息，銀行得到的利息會更多！舉個簡單的例子，100萬元房貸、基準利率，等額本息還款，每月需還款5302.27元，總支付的利息為91.06萬元；而採用等額本金的還款方式，首月還款6861.11元，以後每月遞減11.34元，總利息為73.70萬元。

兩者對比，我們可以看出，等額本息比等額本金，30年還款要多出17.36萬元，這可都算是銀行未來的收入，當然哪種方式的利息越高、對於銀行越合算啊！

等額本息更易被客戶接受

等額本息，每月還款額固定，還款金額較小、還款壓力較低，客戶比較容易接受；尤其是在房貸利率比較高的情況下，等額本息前期的還款壓力要小很多！

還以上面的例子來說，等額本金的首月還款額比等額本息要高出1564.84元，對於剛支付完買房首付，接下來又要安排裝修、資金比較緊張的購房者來說，等額本息前期還款壓力要小一些，更容易接受！

貸款人，收入（或銀行流水）不足以辦理等額本金貸款

辦理房貸，銀行會結合個人的收入情況（銀行流水或收入證明）來綜合確定，哪種還款方式更適合！銀行通常會要求貸款人證明自己的收入，在滿足日常生活的前提下，還能有充足的還款能力！

現如今，主要是看貸款人的銀行流水（6個月或更久），需達到月還款額的兩倍以上才行；而在之前，單位開具個人收入證明，也是可行的！而如果月收入不足13722元（≥6861.11元×2）以上，那麼也就只能選擇等額本息的還貸方式！

總之，房貸採用等額本息的還款方式，應該不能算是銀行“坑”你，只能說，銀行在規則可允許的範圍內，結合購房人的實際情況，替你選擇了更為“合適”的還款方式罷了！

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財經者思

很多人在購買房子貸款的時候，都面臨一個重要的選擇，就是選擇“等額本息”還是“等額本金”的還款方式，那麼，這兩種方式有什麼不同呢？

兩者還款方式不同

等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

等額本息又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。由於每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息後，所還的貸款本金就較少；而在貸款後期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

使用的人群不同

1、等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

2、等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

其實無論哪種還款方式，大家只要這麼去想，去計劃，你都不會吃虧:

首先，你在銀行是長期借款，銀行提供了便利，還款期滿，你得到一套房。

其次，銀行借款成本並不高，目前看不到百分之五，而很多企業貸款比這個高多了，民間借貸甚至超過百分之十，如此自己是不是還算划算。

最後，銀行還提供了不同的還款方式，大家可根據自己情況進行方式選擇，而且還可選擇提前還款，其實還是挺人性化的。

各位都選擇的什麼樣的還款方式呢？

郭一鳴

等額本息和等額本金是兩種不同的還款模式，不存在誰坑誰的問題，關鍵在於本人的經濟情況而定。

首先是等額本金，每個月還款本金相同，但關鍵在於佔用銀行的資金時間不同，所以利息越來越少，但前期還款金額較高，要在個人的承受能力範圍之內；

其次是等額本息，每個月的還款金額相同，但前期主要還的是利息，本金佔用時間較長，所以支付的利息較多，其優點是前期還款金額較少，經濟壓力比較小。

具體是選擇等額本金還是選擇等額本金，關鍵要看個人的承受能力，如果可以承受可以選擇等額本金，如果前期經濟壓力較大，可以選擇等額本息，畢竟等額本金前期還款金額較大，前期壓力較大，等額本息要比等額本金支付較多得利息，但是前期還款金額較少，經濟壓力較少。

關鍵字: 財經 本息 銀行