舍予2020

根据题主描述的情况来看，210万的房子是为了保值投资用的。

我们先用数据来分析买房的收益是多少。

中国房价行情网站公布的上海房子均价为5.3万元，同比去年上涨2.14%。210万买的是42平房子，租售比为1:684，也就是说月租金为3070元左右。

上海与其他城市不同，超一线城市的身份吸引着大量的人口，但是国家也在做着房住不炒的控房价政策。综合来分析，我们不对房价做过度臆测，房价和租售比还以同样的速度维持着。在上海买房子的收益为2.14%+3070*12/2100000=3.89%。

这笔钱如果放在银行收益是多少呢？

大额存单（20万起），三年期最高为4.2625%；国债三年期利率为4.0%，五年期最高为4.27%；银行理财pr2级（本金损失概率极小）收益在4.5%左右。很明显以上存款产品的收益都要高于房产收益。

如果题主是因为担心放在银行缩水，才选择购买房产，至少在过去的一年里，投资房产的表现并没有优于银行理财产品的表现。

那么银行存款真的会让钱缩水吗？我们继续来分析：

钱缩水与否指的是货币购买力，货币购买力的重要指标就是CPI（消费物价指数），2018年CPI比上年上涨了2.1%，而无论是买房还是办理银行存款，收益都在4%左右，高于CPI的涨幅。这说明两种投资方式都可以跑赢CPI上涨速度。

总结：

从目前的情况来看，题主对于货币缩水的担心是多余的。买房和存银行都能让自己的钱不缩水。相比之下，放在银行，有更强的流动性，更值得选择。

银行研究僧

现在在上海买房作为投资，还是否具有保值增值的能力，值得探讨。从以下几个方面来考虑：

1. 210万在哪里买房

投资的地段，直接决定了房产的未来价值和走向。毕竟，过去曾经能跑赢通胀的，不是房产，而必须是核定地区的核心房产。

210万，全款买，比如闵行偏郊区的地方可以买到40平（这种房型不一定有），青浦大概可以买50平，当然，如果再去远一点，那就奉贤、金山，这倒是可以买大点。

如果贷点款，按照70%首付来算，那么可以在郊区买到稍微大一点的房子，大概50几平。市中心比如静安寺、徐汇就不要考虑了，一个很小房间都买不到。即使是在长宁稍微偏一点的地方，大概可以买到40几平的一室吧。

2. 投资价值计算

既然是投资，那多数是用来出租的。市中心的房价是10万一平，但也寸土寸金，不愁租。可是以目前的经济实力，大概可以选择的地段是比较近郊的房型。

在选择全款的情况下，需要买到郊区，每月租金2000多元，收益率是很低的。

在有贷款的情况下，假设买到了长宁的45平房子，那么每月租金大概5000多元，按照最低的贷款利率计算，可以覆盖掉贷款，还有几百块或者1千块的盈余。

按照20年的投资期限，假设银行的理财利率为4%，郊区房产的租金为2500/月，市区房产的租金扣除房贷后剩余1000/月。按照6%的年利率折现，得到以下现值。

在此计算中，投资理财的现值最高。但因为存在着诸多假设，如果未来市区房产还能持续升值的话，那么或许现值会超过投资理财。因此，还有赖于对房价的预判。

3. 其他需要考虑的因素

就目前的趋势看，市区的房子10年内是不愁出租的。但因为有90万的贷款，也要承担相应的风险。要根据家庭的实际情况，来预估把家庭的杠杆提高到多少合适。要结合家庭的年龄结构、未来的收入和支出状况、抗风险能力等，来分析是否需要负债进行这项投资。比如，家里孩子已经成年，年轻人都工作稳定，收入高与家里小孩很小，老人都已年老，医疗保险教育等开支很大，所作出的决策就可能完全不同。

总之，投资都有风险，是否要投资，要进行综合的评估。并且，还要充分考虑未来的不确定因素。

以上是财会小童观点，欢迎评论补充。

财会小童

你这种想法我觉得不可取，应该要根据实际情况来考虑！你的担忧就是怕你250万放银行资产缩水，办法就是准备再上海用210万买房，其余40万存银行，为什么我觉得你做法行不通呢？下面说说我见解。

国内通胀率走势图
如下图，这事国内CPI走势图，CPI是最能反映通货膨胀率的指数之一，按照CPI涨幅来看，平均每年的CPI涨幅为3%左右。
但实际通货膨胀率
并非只是3%左右，根据过去10年货币贬值率来推算，最起码已经达到了6%左右，意思就是100元一年就贬值6元左右。所以真正想要走过通货膨胀率，避免货币贬值，年收益率要高达6%以上才能实现保值与增值。

假如把250万存银行吃利息收入如何？

根据央行的基准存款利率，活期利率是0.35%最低的，而定期存款利率最低是1.10%，最高是三年期的2.75%。如果按照这个银行活期存款和定期存款利率的话把钱存银行完全走不过通货膨胀，确实是越存越穷的状态。
但银行为了吸引更多存款，各大银行大量推出大额存单，民营银行推出智能存款。但是根据国内各大银行的大额存单利率来看能达到5%的算高的，智能存款更加低只有4%或者4.5%。反正银行的存款利率最高不超6%，所以这250万怎么存都是走不过通货膨胀了。

210万在上海能买什么样的房子

上海市是国内经济发达城市，真正的一线城市，一线城市的房价肯定是很高的，而且市高的吓人，让很多忍在上海买房想都不敢想。
这是当前2019年上海房价，均价在50923元，按照均价来计算210万真不知道在上海买到什么样的房子。就是小三房按均价也要450多元，显然你210万还差远了。上海房子动不动几百万，千万一套.所以你210万最多买一个单间就差不多，也就是20~30个平方的房子，够一个人记住而已。

210万在上海买房就能走赢通货膨胀吗？

上面也分析过，根据过去十几年国内实际通货膨胀率已经超过了6%。再有就是你花210万在上海只能买垃圾房，想要好房子显然完全不够钱。既然买不到好房子，又怎么来升值呢？又怎么走赢通货膨胀呢？这些问题是值得深思的。

又有多少人的收入走赢通货膨胀呢？

真正随着国家经济高速发展，人民币贬值速度非常快！所以在当前社会来讲，自己的资产怎么能走赢通胀的没有多少人，100个人只有1个人走赢.还有99个是随着资产缩水，生活压力越来越大。

综合以上得出结论

你把钱存银行只是小幅缩水，但你把210万到上海买房，也许会缩水更加快，应该房价太高了，不排除房价会降价。因为你这笔钱在上海买不到好房子，升值空间完全抑制，所以你的方法不可取。

如果你真正想要把这笔250万资产，防止资产缩水的话只能投资高回报的，年收益率在6%以上的。而你把钱存银行或者买房已经实现不了保值与增值，也许未来10万投资炒股能让资产增值。

老金财经

我们很多人的焦虑是多余的。实际上跑赢通胀的在100个人里面不会有10个。这是一个天然的道理。要不没人好好干活了。把钱放在房地产市场里，这是近来所有财富增值的梦想最为集中的表现。而实际上真正的经济学结果总是一个市场上90%以上的人不赚钱或者亏钱，只有小部分能赚钱。用买套房子那么简单的方法就能分得一杯羹几乎是不可能的。现在是全世界放水，近十年来，欧盟放了50%的水，日本放了100%的水，美元放水也接近100%。大家比谁更能放水。所以我们看到房子越来越有数字了。而真正从这个放水中拿走钱的，是那些10年前买下房子，并在现在套现的人。在今天想着重复别人10年前的故事，恐怕会吃亏。因为放水放了十年，依旧来危机了，接下去就未必会再放水了。而那些十年前套现的人手里拿着的是钱，现在追进去的人手里拿着的是房子。钱的数字已经确定，而房子的值钱程度会不断的改变。想着它变大是通胀，要是通缩了呢。所以现在追进去的人不过是在为那些十年前买房套现的人付款罢了。

在上海买一个210万的房子，不是破旧老小区，就是遥远的郊区。现在都值不了钱的房子，缩水到来的时候会更麻烦。这就是为什么每次遇到些什么事情的时候，穷的更苦。而实际上人们一直担心的放水，m2从10年前的40万亿，增加到现在的167万亿，增加了4倍多。那又怎么样呢？你和你周围的人，他的钱又多了一倍以上吗？没有。钱放水，他没有放到你口袋里，也没有放到别人的口袋里。它只不过以债务的形式留在了其他地方。而我们每个人为了200万块钱，还不得苦逼的做10年，不吃不喝还不一定搞得到。

一个东京豪华公寓325万人民币到手价。

大舟财经观

250万放银行怕缩水，准备在上海买套房？虽说房地产在近二十多年是最保值增值的投资商品，但是眼下的政策在发生改变，此时投资房子并不合适吧。除非刚需，眼下投资房子升值慢，脱手更难，250万买房子地段也很关键，买不到比较好的区域，意义并不大。

可以说现在每年的通胀率保持在8%左右波动，放银行理财确实是很难跑赢通胀，银行的理财产品收益基本是在2%-6%之间波动，但是选择投资是非常关键的，一旦投资失误，250万缩水可以说比放银行会更快。

那准备买套210万房子，如果是投资并不建议，要如何理财？

1，并不建议此时投资房子

投资的目的是赚钱，房子的大趋势已经过去了，现在很多资金都在房产撤出，此时再进入房地产行业打算买房子以后增值2倍3倍的可能性并不高，最好是了解当地政策，了解对房地产调控的政策，就可以知道，房住不炒的理念将会在较长时期内保持下去。

如果买了房子，仅剩40万放到银行理财，还不如把250万都投入到银行理财产品中，大额存单目前的一年利率在4%，250万如果全部投入银行存大额存单，一年收益可以达到10万收入，虽然跑不赢通胀，但是这笔收入眼下比投资地产会更稳定。

可进行组合投资增加收益

也可以把这笔资金进行组合投资以此增加收益，银行理财产品投资部分资金，黄金投资部分资金或者进行股市投资，如果不希望本金承受较大的风险，就可以减少对股市的投资，可以分资金投资银行理财产品和黄金包括基金的投资。

按照组合投资，一年的收益率也会有8%-10%左右，年收益也有在25万左右，这种收益率基本就能跑赢通胀或者持平，至少收益是很可观的。

因此，理财应该是要先知先觉和稳健为主，房产投资周期已经过去，眼下再进入做接盘侠概率非常高，银行虽然理财产品跑不赢通胀，但是风险低，组合投资可以增加收益比当下投资房子好。

感谢点赞和关注，欢迎评论和转发，每日分享更多观点

金美圆的财经笔记

我没办法知道现在上海的租金比例是什么情况，以上海现在的房价，按照平均5万元一个平米去计算，你这250万最多只能买50平米的面积，现在几乎一线城市的房价都处于停滞的状态，如果房间还能继续上涨的话，你用这250万投资房产是可行的，可是现在对房地产的调控措施非常强硬，房价上涨的概率非常低，你这个时候买进去投资房子，实际上是加大了你的资金成本，因为不涨的情况下，仅仅依靠租金是没有性价比的。

50平米的房子在上海能不能租到每年5万元，如果真是这个金额的话，相当于250万年化收益率只有2%，这个比银行的利息稍微高那么一点，远不及大额存款利息，现在银行的大额存单的利率年化差不多有4%，这250万全部参与成大额存单的话，相当于每年的收益是10万元，这个收益也是不错的。

题目中提到的想在当地买210万的房子，我估计这种房子的地理位置已经非常不好了，与核心地段的保值功能是没法相提并论的，更不要说房价上涨了，你现在选择投资房子未必能胜于理财，毕竟时过境迁了，市场的大氛围已经不支持房产了，所以一定要审时度势，在充分考虑到增值功能的前提下谨慎投资。

春意萌生

你好，题主的目的是为了保值投资而购买房产。从方向上来说，是可行的。

因为从其他投资渠道来说，比如买股票做价值投资，可能被套。银行保底理财年化收益率太低。做股权投资，资金体量太小，还可能颗粒无收。林林总总，凡是有收益的，总是伴随着风险。房产，也有下跌的风险 没有稳赚不陪的买卖。

但是从多方面分析，投资房产还是切实可行而风险几乎是可以用租金规避的。先谈谈房产的所在地选择。一线城市有着经济发动机的天然优势，随着市场经济的不断深化，对周边年轻人的虹吸效应会强者恒强。可以看看周边的先发国家，东京都市圈，首尔都市圈能占到所在国GDP的近半。人才济济，川流不息才是城市房产兴旺的源动力。

楼主是本地人，这应该是第二套房。以全款估算，200多万一套的房子，新楼盘只能在南汇 松江新城，罗店 鹤沙航城这些地方60-70平小户型。这些房子有个共性，离市区太偏，离繁华太远。题主有房子了，必然要租售，可惜这里都太偏，租金相对市区非常便宜。投200万每月收2千不到的租金，算算租售比，索然无味了吧。并且因为偏远，如果没有开发资金的导入，偏远一直会偏远。别考虑等将来会好，上海远郊没开发的地方多呢，不是市区寸土寸金。将来套现挂牌，我估计你可能都会头疼。我建议40万的备用金不要留存这么多，230-240万 进市区，到中环周边，二套首付70% 可以买套50平左右的小户型了。挑一个地段好的 地铁附近的。租金完全可以覆盖剩余贷款。今天网上挂出租，今天电话就被打到爆。完全的卖方市场。将来，想挂牌，也完全掌握主动权。房屋投资，我认为:宁做凤尾，不做鸡头你觉得呢

至于房价大幅下跌，从宏观来说，要跌也从四五线城市开始跌，上海要跌，也从偏远地段开始跌。等到繁华地段也跌的稀里哗啦了，您反而可以放心，发动机都跌了，共和国的基石都动摇了，投资什么行业才能避险呢，覆巢之下岂有完卵。深度捆绑的利益都被砸的树倒猢狲散了 国家经济深度洗牌，这不是一个人，一伙人，一小撮利益集团可以改变趋势的。不如，赌国运，和上海一起成长

开心小鱼

你好，

如果是闲钱：

1：拿50%用于购买货币基金，也就是大概130w左右用于，这个好处就是你想买房时就能立即取出，用与首付及相关费用，这部分重点是保本，不在意收益率。

2: 拿30%也就是75万用于购买理财产品，可以拿到定期收益，如果以后买房了可以抵消一部分月供。

3: 拿20%即 45万用于风险投资，可以考虑股票等较高收益但也风险高的投资产品，这部分根据个人风险承担能力上调或下调。

金龙界

对于年轻人而言，如果真的有一笔250万的现金，反而应该考虑买房。而不应该存银行。这主要从时间这个角度去看，实物资产，肯定存在价格的波动风险，但是，价格的波动风险对于长期的货币贬值角度来看，则属于正常波动，而货币购买力贬值则属于系统性风险。只要是现金或者存款就无法避免货币购买力贬值。

而题主在上海，且是“年轻人”，这两个指标，同时有利于对抗“时间”和“购买力贬值”。为什么这么说，从世界上其他发达经济体比如欧美日本来看，只有中心城市，在我国就是北上广深，才能保持“人口长期净流入”和“经济长期增长”两大目标。因为这两大目标，尤其是随着未来国家的发展，中心城市的经济结构总是比较高效灵活的转型和变化，总是一个国家经济最有活力和人口始终保持流入趋势的地方，对于这种地方而言，房价涨跌必然也是难以避免，但是“抗系统性风险”能力总是最高的。如果，这些一线城市房价都出现大幅下跌，可以想象，你投到其他任何方向，几乎都不可能幸免。

而按照此前三十年，甚至十年的经验值来看，货币购买力贬值的符合年化速度在6-7%。即使，房价有涨跌波动，也很难达到每年下跌6-7%且持续符合年化的水平。而近十年，我国的货币贬值速度在55%的惊人水平——也就是十年前的100万如今只值46万的等值购买力。

这也就解释了为什么不能存银行，为什么买房，最好在北上广深买房，最低限度，可以跑赢通胀和贬值——当然，结合一定的时机，比如房价阶段滞胀或者阶段因为调控而持续几年下跌时买入，则完美地迎合了“低价”“一线城市人口流入”“对抗通胀和贬值”的多重目标。

屠龙刀fei0598

首先，祝贺题主，能够在上海花210万就能买一套，记住，是一套房子。因为，既然是套，就不该只有十几平方米吧，至少也得30平方米。那么，按照目前的房价，可能只能是郊外的房子了。否则，怎么也无法用套来评判花210万购买的房子。

既然题主有这个本领，能够花210万在上海买到一套房子，当然是极其划算的是了。就算今后房价不涨，按照投资的结果，也是非常有利的，是绝对增值的投资。

只是，看到题主说的是”准备“在上海花210万买套房子，我才突然像刚刚睡醒似的，觉得题主的问题跟我刚才睡着一样，只能在梦中开心，而无法变成现实。所以，这种打算，有点不切实际。

關鍵字: 房产 买套 财经