Monica54
近期关于房子的话题越来越多，房住不炒已经深入人心。现在很多二三线城市，房贷利率已经开始上浮，买房的朋友成本又有增加了。
现在的年轻人，即便考虑三四线城市，一套房子也要上百万，若是一线城市，甚至需要五六百万。大部分年轻人都在依靠“六个钱包”筹集完首付，还需要贷一笔巨款，过上每月还房贷的房奴生活。过上两三年，手头有点余钱，就动了还贷的小心思。
房贷110万，利率4.165%，已还两年，月供五千五，手头有35万，要提前还吗？为什么？
提前还贷考虑的主要因素
4.165%的房贷利率，相当于基准利率的85折。按照总额110万，还款28年来计算，等额本息法下，每个月还款正好5500多。这是小财推算的朋友房贷的基本情况。
综合来看，我的建议是不要提前还贷。
1、房贷利率打折，是无法替代的优势。
目前市场上，房贷利率打折已经难觅踪迹，大部分购房者的首套房利率是基准或者基准上浮5%，二套房贷的利率甚至是基准上浮20%-30%。
从银行获得的这笔低息贷款，基本上是一般人人生里面唯一一次合法的、低息、高额的杠杆机会。长期来看，你的房贷利率可以抵御长期通胀，加上房价的涨幅，是一笔稳赚不赔的买卖。
2、从资金成本的角度来看
从资金使用的角度来看，如果你能把手头的钱进行投资，超过4.165%就高于贷款利率，实际上就是有套利空间的。
目前市场上很多金融产品的年化利率在4-5%之间，一些银行的5年定期存款已经在5%左右。
或者选择用35万去做一些实业投资的话，也比从银行再贷款的成本低很多。
3、从每月现金流的角度
能够在每月还款5500的情况，还能攒35万余钱，证明了家庭赚钱的能力很强，是否还款，对家庭现金流影响很小。
4、房贷可以个税专项扣除。
根据最新的个税规定，住房贷款利息专项附加扣除的扣除范围是：纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出。
具体来看，这部分利息支出在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月（也就是20年）。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
如果提前还房贷，每月利息下降，可能就不能完全享受个税专项附加扣除，享受不到国家优惠。
什么样的情况下适合提前还房贷呢？
有的人说，我们情况不一样，我的房贷利率高。是的，如下情况可以考虑提前还贷。
1、房贷利率较高，还款时间较短。
由于买房时点原因，房贷利率较高，比如上浮30%左右，每月利息超高的情况下，同时还款时间较短。对于没还多久的人来说比较划算，最好在前三分之一时间还完。20年贷款就在前7年还完，30年贷款就在前10年还完。
2、对投资理财一窍不通。
如果手里有钱，但是对投资一窍不通，或者买啥亏啥的人士，建议可以提前还款
3、准备做抵押贷款的人士。
有一部分人士，把房贷结清，用没有贷款的房子去银行做抵押，然后获得一笔抵押贷款，来进行金融投资或者经营。这属于比较有投资头脑的人士。
————————
今天的解答到此结束，欢迎关注家庭理财专家“财富精算师”。
财富精算师
有个案例跟题主的情况类似，事实上他也咨询过关于提前还款的事宜。
案例：
房贷100万，利率3.95%，已还四年，月供5000元，可用资金50万进行还款。
分析：
1. 经济压力。
如果还了这50万，是否会感觉经济上有更大的压力？
比如目前有没有教育、养老、医疗上较大开支的需求？
有没有改善住房等需求？
如果有，不要提前还。分期可以很好地缓解短期内的压力。
2.投资渠道。
是否有更好的投资渠道？
4%左右的收益率不算高，刚刚好可以跑赢通货膨胀。一般来说银行理财等稳健型投资都可以达到。如果能再稍加一些高风险高回报的资产配置，那么达到4.8%-6%也不是难事。
如果有好的投资渠道，建议不要提前还。
3.房产纠纷及其他用途
如果有房产纠纷，或者遗产、抵押等特殊事项，建议提前还款。
4.银行政策
每个银行对提前还款都有不同的要求。
有的银行只能一次性，或者分两个还完。有的还要缴纳一定的费用。不是你有多少就能还多少的，要根据具体政策。建议先问下贷款行。
总结：
就经济价值而言，考虑到通货膨胀、公积金上涨和贷款利息较低的因素，不建议提前还款。
（家族财富密码：金镰刀）
家族财富密码
真正懂的人都不会建议你提前还款，原因有以下几点：
一、你要考虑住房按揭贷款的低利率，四点多的低贷款利率你在银行无论是经营还是消费申请贷款是很难申请下来的。其实住房按揭贷款是国家的政策红利，请不要看最后的利息，也许你觉得三十年利息都翻倍了，但是你考虑过没有，假如你拿这些钱去投资买理财 ，按年化收益率百分之五的话三十年也会翻倍。理财收益都能翻倍，贷款利息就不显得多了。
二、通货膨胀。很简单的例子，十年前假如你觉得每个月还款两千很吃力，但是现在呢?每个月两千对现在的你也许感觉和当年还一千的感觉一样。每年钱币都在贬值，用老百姓的话叫做钱不值钱了。
三、如果你是等额本息还款更不要提前还款了。你会发现你还了两年了，每个月五千多，两年十二万左右，其实十二万里面大约有九万左右的都是利息，很不合适。
四、如果你有更好的投资收益率大于房贷的话为什么要还贷款呢?即使现在没有很好的投资项目，以后谁也不好说，实在不济的话买个短期理财。手里有些现金，无论是遇到经济问题还是生活问题，总是会好些的。假如你还款了，临时有个好的投资项目或者你急需用钱，你再从银行贷出来可就不是四点多的利息了，而且额度也不一定能达到你的需求。
总体来说，真的不建议提前还款。
也许_某天
我个人是不建议你提前还房贷的。原因主要有以下两点：
第一、货币是具有时间价值。
今天的钱比明天的钱更值钱，只要你有稳定的收入，可以保障还贷，没有必要把今天的钱着急还出去。
第二、通货膨胀能冲抵负债。
债务不会随着通货膨胀的增加而增加，银行不会说，货币贬值啦，你把货币贬值的那一部分损失也补一下，货币贬值，但是银行收的利息并没有增加，现在110万30年后就不算什么了，况且你的收入还在不断增加。
第三、投资收益率可能超过房贷利率。
把钱留在自己手里，可以相对容易地投资于高于房贷利率的投资产品。4.165%这么低的房贷利率，要超越也并不难。但是如果你本身对投资没有兴趣经验，平时的钱就是放在银行定期存款，那么提前还款也可以考虑的。
所以，我的建议是房贷能贷多久就贷多久，能贷多长就贷多长，不建议你提前还款。
如果你还有其它问题，也可以在评论区给我留言。
万能的老左
房贷利率4.165％已经很低了，这个应该是早年的利率。手上有35万现金的话完全不用急着还，随便买点理财收益都不止这个数，年利率5％以下的理财产品风险不会太多，大不了买一些银行大额存单！
不考虑还款的原因还在于已经还款两年。按照月供5500来计算，这两年已经支出了13200元！不过，这并不代表你贷款总额减少了13200元，房贷一开始还的都是利息居多，也就是说你这两年时间里主要还房贷利息，虽然说你不提前还的话还是要利息，但后面还款数慢慢就变成本金多了。
归根到底，主要是4.165％的利率实在太低了，你如果还贷了就损失了机会成本，你拿着35万元明明可以拥有更好的收益。你可能仔细一算房贷的本金和利息加起来是挺多的，但你也要算一算手头上的现金所能创造的收益。
凭自己能力从银行得来的房贷，利率还这么低，凭什么去提前还？这么低利率的房贷如果能贷，贷一千万都不怂！还有，如果提前还款，银行一般也要收取一定的费用当违约金，这个就要看具体银行的规定和当时签约的合同了！
小兵一枚
房贷110万，利率4.165%，已还两年，月供五千五，手头有35万，要提前还吗？为什么？
房贷要不要提前还，主要取决于以下两点：
2. 月供对于生活的影响大小。
其一：
钱是否有更好的用处，这意味着钱在手里能不能产生更大的收益。有些人比较有经济头脑，可以做些生意，买买股票，幸运的话可以产生很高的收益。
但这是只幸运的，股市里一茬一茬的韭菜都是那些自以为看懂了股市的散户，90%以上都被割了，还有一些人投资的血本无归，
所以，无论做生意还是炒股，都是个技术活，没那金刚钻最好不要揽这瓷器活儿。
再剩下的给留我们的理财手段不多了，无非就是银行存款、银行理财（低风险型），国债等等，虽然利率不高，但胜在稳定又保本。
其二：
每月固定的月供对生活影响几何？月供是一笔固定的支出，无论家庭出现任何问题，时间一到，准时划走。如果一旦发生逾期，轻则计入征信，影响家庭信用记录，重则房屋收回拍卖，首付都拿不回来。
故，无论如何，千万不要断供。
按时还款如此重要，这就要求一定要控制月供在家庭收入中的占比，尽量减少月供对家庭收入的影响，同时手里要留存足够的资金，至少可以支撑还1年以上的月供。
这样，当家庭出现突发问题时，家庭资产足以保障按期偿还月供，避免断供风险。
现在回到题主的问题，利率4.165%，月供5500元，手头目前有35万元可动用资金，是否提前还。
一、从资金收益角度来看：
目前大多数银行的定期大额存单或理财产品都可以达到利率4%左右，与实际贷款利率4.165%相差无几，在此方面双方打成平手。
这就意味着，如果选择还钱，就可以节省每个月4.165%的利率，但也同时丧失了机会成本。
机会成本：机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值，也可以理解为在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的机会成本;
比如：现在有一笔年利率5.0%的投资产品，因为手里的钱已经还贷款了，目前已经没钱了，无法购买5%收益的投资产品，这个机会就错过了。
如果选择不还，钱还在自己手上，虽然保本的理财只能到4%左右，但实际算下来并不会亏多少，而且最重要的是可以更好的把握住机会成本，当有好的项目时可以及时跟进。
所以，从此方面来看，由于贷款利率相对偏低，还钱并没有真正的省下多少真金白银，而钱在手上可能会有更好的机会，此时并没有必要提前还款。
二、从对生活的影响角度来看
我们一般认为，月供支出占比家庭收入最好不要超过25%-30%，每月5500元的支出，对于一般的家庭还是有一定的压力的，现有35万元的活钱，如果有需要，是可以考虑提前还贷的。
按照上面讲的手中至少留存2年的月供来看，共需要留存5500*24=132000元，还剩21.8万元，这笔钱完全可以选择提前还款。
当前房贷110万，月供5500元，已还2年计算得出，目前仍剩余本金约106万元，一次性提前还款22万元（取整）后剩余本金84万元
在保持还款年限不变的前提下，月供降至4247元，比之前减少1093元，降低20%，对于普通家庭来讲，月供压力降低，生活安排也会更加灵活。
所以，从此方面来看，提前部分还贷还是十分有必要的，日常固定的月供占比降低，可以有效的提升家庭的抗风险能力，也可以更好的对生活进行规划、安排，而且手中留余了一部分钱，家庭保障更强。
综上
从上面两个方面大体上说明了如果想提前还贷需要考虑的问题，一是钱在哪里会产生更大的价值，二是当前债务对日常生活的影响，因为每个人的家庭情况都是不一样的，只有充分结合自身情况规划才是最佳的答案，你要记住，贷款买房的最终目的是让生活变得更好，在有能力的时候，一定要优先减轻家庭的负担，切记。
最后一句，我们要成为钱的主人，而不是房的奴隶。
小崔聊房
中国传统的思想大部门人都不愿意提前消费，而房产贷款对于很多人来说是由于居高不下的高房价下的无奈之举。这样很多购房者只要有钱就会想着提前还贷。从目前的整体情况来看，楼主房贷利率4.165%经是非常的低的了。目前的基准利率4.9%，很多银行还要上浮10%-15%，所以楼主完全可以用打算提前还贷的30万元获取比减少利息更多的收益。
根据情况分析，哪些人比较适合提前还贷呢？第一类是出于还款初期的借款人提前还贷最合适，尤其是选择等额本金还款的借款人，还款利息支出通常集中在 还款初期，所以借款人在还款前期提前还贷都是划算的。第二类是借款人手头资金比较充裕，能够支付房贷剩余的尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还贷是比较划算的。
哪些情况是不适合提前还贷的呢？如若是等额本金还款期已过三分之一 ，由于等额本金是 将贷款额总额平分本金，根据所剩本金计算还款利息，也就是说，这种还款越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的的利息也就少。在这种情况下，当还款期超多1/3时，借款人已经还了将近一半的利息，后期所还的更多的是本金，利息高低对还款额其实影响并不大。
由于等额本息还款是按按揭贷款的本息总额平摊到还款期限的每月中，每个月的还款金额是一样的，但每个月的还款金额中的本金比重逐年递增，利息比重逐月递减，故而等额本息还款到了中期，已经偿还了大部门的利息，因此，提前还款的意义并不大。
楼主可以根据自己的实际情况总体分析，然后在做决定是否提前还房贷。
财经这些事儿
房贷利率4.165%，相当于基准利率打了85折，在现在的房贷行情下很良心了。110万利率4.164%，每个月月供约5500，贷款期限28年。还款2年，已还利息97,374.15元，剩余利息668,731.23元，已还本金47,026.86元，剩余本金1,052,973.14元。
1、提前还款35万，新的贷款还款计划
新的还款本金为702,973.14元，剩余期限26年，总共支付利息449,756.01元元，提前还款35万可以节省利息218975.22元。
2、35万，26年投资能够获得多少收益？
35万提前还款可以节省218975.22元利息，以工商银行3年期的大额存单利率4%计算，3年到期自动本息转存。26年总共可以获得24.4万，大于提前还款节省的利息。另外资金放在手里，万一有急事还可以周转，现在借钱难，就算能借到利率也比银行房贷利率高，故提前还款不划算。
互金圈
就目前来看，提前还的必要性并不是很大，建议不提前还。
一、保留贷款的好处：
1.贷款利率低，手头资金可以用于投资。
房贷利率年化4.165%，如果是5年及以上贷款的话（5年以上基准4.9%），这是基准的85%，这算是非常优惠的贷款利率了，能从银行以这么低的利率贷到款的几率以后很少了。如果具有还款能力，这是比较优质的财务杠杆了。现在市面上不少民营银行的存款利率差不多有5%了，很明显存在一定的套利空间。手头要是不差钱的话，甚至可以寻找部分中高收益金融投资（可以是债券等，P2P不行）或者擅长的实物投资。
2、如果是首套房贷，可以享受税收优惠。
如果这是题主的首套房贷，还可以享受税收优惠。现在是每月1000元标准定额扣除标准，最长20年。这对一般工薪阶层来说，也是一个比较大的优惠了，一个月可能省小几百元，一年也能省不少税。
3、一种能力、信誉的体现。
适当的存在一定的贷款，说明你有对应的信誉及能力，也是对外能力展示的一部分。能贷110万元，多少也是一种收入能力的体现。毕竟银行按揭要看收入流水。一般来说，题主家庭至少需要月收入11000元，按不少银行50%的标准，才能贷出来。要是没有多少收入、征信不好，哪怕是按揭，房屋值钱也是难贷的。
4、再贷成本高。
手里边有些现金以备不时之需还是需要的，一般留3-6个月的正常生活费用。万一有急事，从银行贷出来的利率就不可能这么低啦！要高的多。
二、提前还贷的好处
1、心思少一些。
毕竟不是每个人都喜欢有很多贷款，有些人喜欢简简单单。一边玩贷款，一边玩存款，会有人觉得心累，还了也好。
2、 存贷款套利有可能不赚钱。
长期来看，贷款、存款的利率均有调整的可能，套利空间可能消失。如果35万元投资，也有可能存在投资失利的可能性。
3、手里有钱拿不住总想花掉。
如果是这种情况，要是还是剁手党，哈哈，还是抓紧还了吧，要不能忍住么？能忍住一次能忍住两次么？
总体来说，落墨君更建议持有套利，当然也看题主自身的状态与想法。
落墨财经观察
房贷利率4.165%，相当于基准利率打了85折，在现在的房贷行情下很良心了。110万利率4.164%，每个月月供约5500，贷款期限28年。还款2年，已还利息97,374.15元，剩余利息668,731.23元，已还本金47,026.86元，剩余本金1,052,973.14元。
1，政策问题
首先从政策问题分析，楼主的利率还是很合适的，现在我们这据说都已经上涨15%了，各种贷款政策都收缩了。针对这个，如果是首套房，想提前还，建议还款最低，做缩期处理，缩短至20年还款期限，从今年开始，我国又针对个税更改了最新的优惠条件，增加了首套房房贷利息可以个税专项附加扣除，（只有首套房房贷利息可以抵扣）那么这个首套房如何界定呢？可以根据银行的首套房贷款合同来判断，房贷利息可以抵扣多久呢？240个月，也即是20年。每月1000的额度，可以算一下，20年，也是一笔不小的收入。
2，收益率
如果把这笔钱存到银行，购买定期理财，有5W,20W的起存额度，这个额度您都可以购买，现在基本年化收益4.5-5%左右把，小银行的收益率会偏高一点点，这算一下，比提前还款的收益率是高的
