树底下吃西瓜
以租还贷，是一种稳妥的理财方式，小编也想这么干，但是缺首付款。原因如下：
我国房地产处于上升通道
我国未来的房价是看涨，有如下原因。
原因1：我国处于城镇化进程中，城镇化率相比于发达国家还有不少差距，未来大量的进城人员会产生大量的购房需求，2018年我国城镇化率为59.58%，而发达国家的城镇化率在80%左右，参考发达国家的数据，我国还有20%城镇化率的空间，预计未来有2.8亿人口变成城市人口，这么庞大的人口带来巨大的购房需求，为房价继续上涨提供源动力。
原因2：城市居民改换住房需求存在，增加房子的购买力；
原因3：我国的经济发展，会主推房价上升，虽然GDP从高速增长下滑到只有6%左右的增速，而且经济下行压力大，但是经济转型初见成效，未来经济还是会继续稳步发展，居民的收入会继续上涨，居民的收入上涨是房价上涨的基础。
原因4：房子虽然不是避险资产，但是在我国已经被居民认为是避险并且是增值保值的资产 ；
原因5：我国的居民的购房情怀，有房子，才有家的样子，这是中国眼中亘古不变的传统！很多人将拥有自己的房子作为毕生追求的目标，而房子作为固定住所，在国人眼中一直以来就是一个安全感系数比较高的因素，不仅是在外漂泊的游子，还是即将面临结婚的女子，都会在第一时间考虑是否所在的城市有没有固定住所，这样才能给他们带来一份安全感和归属感，另外中国特有的户口政策，有了房才能在城市拥有户口的可能性，孩子的上学问题才有可能得到很好的解决。
我国的租金收益率有上升空间
易观房地产研究院发布的报告显示，2019年第二季度，50个典型城市租金收益率位2.3%，其中4个一线城市平均租金收益率在1.7%，31个二线城市平均租金收益率为2.5%，15个三线城市租金收益率为2.5%。而美国、英国、日本依旧是能让投资者获得不错收益的区域，租金回报率5%以上的城市，这三个国家的城市就占了一大半。相比于发达国家，我国的租金收益率还有很大的上升空间，我国这么低的租金收益率还能够有如此庞大的房地产交易量，主要原因是房价在上涨。
3、用一个实例说明
易观房地产研究院发布的报告显示，2019年第二季度，50个典型城市租金收益率位2.3%，其中一线城市租金平均收益率在1.7%，在各个级别城市属于最低，以最低的一线城市平均收益率1.7%为例。
假设在一线城市有价值1000万的房子，首付300万，贷款700万，贷款利率为基准利率，期限30年，房产持有5年销售。
房贷利息
房贷30年，持有5年后提前还款，支付的利息为170万。
房贷首付的利息
300万按照年化5%的收益计算，300万首付如果不买房用来投资总共可以获得75万的利息
租金收益
按照年化1.7%的租金收益率计算，1000万的房子5年的租金收益为85万（不考虑房子升值和租金上涨）
房价上涨获得的溢价收益
国家统计局公布的2019年70个大中型城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新建商品房销售价格同比增长4.3%，按照4.3%计算，价值1000万的房子5年可以卖到1234万元，溢价收益为234万元。
所以总的收益等于234万+85万-170万-75万=74万元，每年收益为14.8万元，相比于300万的首付投资，年化收益率为4.93%，这个年化收益率属于上等水平，持有的时间越长，收益率越高，因为房贷利息在还款的前几年已经还的差不多，后期分摊的较少。
按照上面的数据，30年的年化收益率可以到的21.76%，非常值得投资。
综上所述，上面实例计算的是按照租金收益率最低的1线城市，如果按照2、3线城市计算，收益率最高，在我国现阶段，以租养贷能够成为稳妥的理财方式的核心是房价是上涨，房价上涨的理由在前面已经说明。
互金圈
如果你房子的租金可以抵贷款，“以租还贷”是很靠谱的理财方式。
我本人有两套房，一套在北京，2008年买的，130平，目前市值600万左右，租金一个月9000，每月还贷4100，贷了30年，已经还了10年还有20年需要还。
一套在香河，环京房，离北京CBD，30公里路程。2014年买的，74平，全款42万买的没有贷款，目前市值110万左右，如果出租的话租金在1000元左右。
我和我爸妈我们一家三口，原先住在北京房子里，我是做电商的时间比较自由，爸妈也已退休。香河的房子花了10万装修好了一直没住，也不想出租因为租金太少，一年才1万多，租出去10年装修费用才能回本。10年后如果不想租了基本就需要重新装修了，这么看就是白出租了，所以一直空着。
这两年北京租金一直在涨，去年无意中我妈发现我们小区和我们家同户型的可以租到9000，于是我们开了个家庭会议决定搬家到香河房子住，然后把北京房子租出去，这样房租收入不仅可以还房贷，每月还能多出小5000月，基本够我们家生活费用。
这种以租还贷的方式目前实施一年，生活压力减轻了很多，幸福指数上升了。
小张张爱理财
我个人不建议“以租还贷”。因为按照现在国内的租金回报率，根本不够还贷。
我说一个我身边朋友的例子。他当初也是打算以这种方式来进行理财。他买了一套公寓，100万，付了5成首付。按揭50万，分10年，每个月要还贷5278元。
然后拿去出租，每个月才2000块，根本不够还贷，还亏了利息。他一直在跟我说，还不如去做理财，一年还有4万多块可以赚。
后来他打算把公寓卖了，但是发现有价无市，根本没涨价多少，而且税费特别重。最终，亏了10多万。
那么什么情况下适合“以租还贷”呢？
除非你看好某一片区的房子会升值或者拆迁，需要你持有这套房子几年。或者是楼市处于上涨时期，买后过两年转手能够赚30%以上的话，那么值得购买。
探房杜咔咔
我不知道划不划算，至少我是用以租养贷的方式。
我的是公寓来的，50方左右。我的房子供20年。月供1318元。而我出租的是1600的房租，咋都不包。物业费，宽带费和水电费之类的费用全部是租客自己付。现在先不说我供20年的事。至少可以低了我的月租还有剩余可以付我自己目前在外租的房子的房租，你们应该会好奇我怎么不住自己的房子吧。其实能住自己的房子肯定是最好了，想干嘛就干嘛的……
不过我买房子时的首付是刷了信用卡的钱，我现在首先想到的事努力把信用卡的钱还了一半之后。就可以重新装修那个房子，刚开始是精装的，我只需买家具就可以出租了，这一点对于我来说是挺好的。
芦苇小路
交一定比例的首付，用房子的租金还贷款，贷款还清，手里净落一套房。几年之后如果想换房子，把这套卖了，可以无差价置换，不用担心房价涨幅过快，自己的收入跟不上房价。这看似是一个能抵御通货膨胀的理财方式，其实这当中漏洞很多，听我一一来说：
一、首付的机会成本怎么算？
房子的首付比例最低为30%。一百万的房子，首付需要30万。这30万付了房子的首付，就被套牢了。房子卖出之前，这30万是无法变现的。如果将这30万存入银行，买理财产生的收益就是买房子的机会成本。
二、是否能够以租还贷？
就目前全国的房租情况以及房贷利率的走势，如果首付30%，剩余的全部贷款。房子的租金是很难覆盖月供的。以郑州的房价为例，均价大概在15000元左右。100万能买70平左右的两室。首付30万，月供大概为4143元，70平的两室在郑州的月租金为2000左右。租金还贷款根本就不现实。以上面这套房子为例，想要租金覆盖月供，首付比例至少要在65%以上。
三、换房是否可以无差价置换
一般人要换房子都是以小换大，以旧换新。无论是哪一种换法，都要面临手中的房子有价无市的窘境。我的很多房屋中介朋友告诉我，有些房子挂在网上半年了，看的人也很多，就是卖不出去。小房子和旧房子都面临一个卖不上价的窘境。70-90平米的房子还相对好卖一些，属于刚需房。再小的房子，还有二十年房龄以上的房子想要出手就一定要牺牲一定的价格。
总结：
以上三个漏洞是最常见的三个问题，除此以外还有房子的空租率问题，租金覆盖月供已经很困难，再有几个月租不出去，就更达不到理财的要求了。还有买了新房子需要装修，房子租的时间久了需要装修的成本。
如果房价能像2016年前后涨幅那么快，买房子确实能赚到钱。可就目前的房子行情来看，很难做到理财的效果。
银行研究僧，你学习，我也跟着学习！
银行研究僧
先讲讲我的以租还贷的模式，2013年购买，总房款53万，首付38万，贷款15万，利率5.39%，贷15年，已还4万，月供1300，年租金20000，基本上每月还完贷款还能剩一些。目前房子能卖70万以上，按当前时间来算，那到底是理财合适还是买房子合适那，我们通过
理财：38万，6年，保守利率4.5%，复利总额为494858.85
购房：70万-11万+（20000-1300×12）×6=616400
这样看上去好像是买房子合适，核心的原因是房价上涨，房租与房款的比例。
那么买房子一定比理财赚钱吗？非也，2018年时手上又有一些钱，打算再买一套小房，后来通过计算打消了念头，具体原因看数据吧：
先列前提条件，以10年为期限：
房产：
总房款80万
首付：32万
贷款：48万
贷款利率：4.9%
期限：20
理财：
总金额：80万
利率：4.5%
1 全款买房
10年后
房产收益=80×上涨率+23.77
理财收益=80+44.24
当房价上涨超过25%时，买房有优势。
2 贷款买房
贷款付出：
已还款:376959.6(月供×12×10)
剩余本金:295611.87
房产收益=80×上涨率+23.47-37.7-29.56
理财收益=32+17.70+16.69，
16.69是假设将之前房贷月供与租金收益之差作为每月定存的金额，120个月，4.5%利率
当房价上涨超过37.7%时，买房有优势。
Sky1980
呵呵，显然很不稳妥。
中国的房屋租售比一直都太低了，房租要远低于月供，这哪是什么理财方式啊，只不过是减轻房贷压力的一种方式而已。
比如在北京地区，你的月供1.5万元，房租可能只有5000元钱。
为什么房租要远低于房贷，大家还热衷于买房？主要有以下原因：
1、过去房价涨幅太大
过去十多年，中国房价持续大涨，虽然从眼前来看，房租远低于月供，但是随着房价不断上涨，房租也跟随上涨，不管是用于出租，还是投资再卖掉，买房人都赚大发了。
不过这种现象可能要暂时告一段落了，中国房价已经告别大幅增长的阶段，部分城市房价可能有下降的风险。
2、刚需族必须上车
中国人结婚一般都得要买房，即使当下不买，过几年有条件了也会买，没有谁是一辈子租房过日子的。所以，刚需族有钱了，即使房价很高，即使房贷高于房租，也会努力买房。
此外，还有很多家长是为了孩子上学买了学区房，对这些家长来说，也算是半刚需吧。
买房贷款，还是要量力而行，不要给自己太大压力，也不要指望着未来房价大涨卖掉赚差价。
小斯笔记
蒋老师观点：以租还贷是一种比较稳妥的理财方式，如果选对房产是没有问题的。但是现在这样的套利机会比较少，还要确保能够出租并且覆盖月供，操作难度比较大。
买房出租需要多少钱？
首先从支出的角度来分析一下，假设100万的房产，首付3成需要30万，按照30年纯商业贷款来计算，月供3715元。除此之外，假设还有装修款10-20万，这样一次性支出要40-50万。
100万在二三线城市可以买一个小三房，每个房间出租价格是1000元，3个房间如果能够全部租出去的话，能够有3000元，基本上可以覆盖月供支出，自己只需要多出700多块钱就够了。
如果未来租金上涨，自己可能完全不需要再出月供，甚至租金超过月供。但是这是理想情况。
确保全部出租是一个比较难的事情。此外，还要面临每年的房屋维护费用和无法出租的月份，这些都是不可控的因素。
要想通过出租房屋赚回首付和装修款，那是几乎不可能的，但是以租养贷还是可以的。
赌博未来房价必涨，房租水涨船高
通过以租养贷这种方式来理财，是一种赌博预期的思路。如果选择的楼盘相对偏僻，即使买了房子也很难出租。对于承租人来说，最重要的就是交通便利，如果房产地段差，再便宜也不好出租。
过去很多年，房价还没有这么高的时候，很多人通过买房出租最后完全抵扣月供，这是踩对了节奏。但是现在已经很难出现这样的情况了。
通过购房来赌博未来房价一定上涨，房租也能够水涨船高，直至完全覆盖月供，是一种最理想的状态。
可惜理想很丰满，现实很骨感。
综上所述：
以租还贷是一种稳妥的理财方式，对于购房者来说，大大减轻了月供压力，如果买的早还能够赚的一笔收益。但是现在以租还贷的投资机会越来越少，套利空间也越来越狭窄，很多买房之后无法出租或者租金完全不够月供，所以操作难度比较大。
蒋昊说经济
从租售比看，实际上难度很大。这只是一笔简单的账目。
现下的租售比，租金占比最高的大概是大连，3.66%，北上广深大多集中在1.5%到1.9%之间，我们在数据上体现乐观一点，就说租售比2%。100万的房子一年租金2%，如今房子贷款算五成，50万的贷款，如今房贷利率首套房大概均线在5.4%（数据取数接近平均，方便粗略计算），那么一年利息2.7万。简单的看，2.7万的利息2万的租金。
上面说现阶段不合适，但并没有说个别区域不同价格不同贷款额都不合适。如果房价出现下降，或者极少情况的租金开始上升，这个格局就有可能改变，当然，实质上这还没有计算税收，计算房屋维护，计算装修。
针对存量空余住房拥有者，实际上“以租还贷”是必须的，如果你还没有买房，而你是奔着这个理财方式去的，那么先做计算题，再做决策。当然有人说房价一定会涨涨涨，未来还有一笔巨大的房屋买卖差价。
我想说，房屋差价关键靠信仰，算不出来的。
凯恩斯
以租养贷的理财方式，来买房，目前在我们身边的人还是比较尴尬的，主要是我们房地产，发展的模式不同，主要是盖新房子的比较多，买新房子的人也比较多，就会把房价吹高，房价高了，租金上不去，势必会造成租赁市场的尴尬，因为我们没有租房子的这种意识，每个人都想有个家，都倾向于买房子，新房卖的多，租赁市场就不繁荣。
又加上杠杆比较高，那么必然会造成租金价格的一些优势不够多，那就显得比较尴尬了，多数人不能做到，以租养贷，多少也要贴点，但是随着时间的推移，部分人也有可能会实现，在这里说点废话，看一看，怎么实现以租养贷呢？
第一个方法，减少杠杆，多点首付，少点按揭，那么重的还款量就比较少，月还款额就比较小，距离以租养贷的这种稳妥的理财方式，越接近，这是一个非常好的办法，特别是商业地产，公寓，在一些旅游城市，目前的收益率，应该还算可以，可是多数人都想的是，以极少的投入，赚更多的收益，减少杠杆，明显不太现实，以租养贷就尴尬了。
第二个方法，去做选择，选择优质的资产，做到以租养贷也是可以的，特别是商业地产，住宅做到，以租养贷，太难了，因为房价太高了，做到以足养大真的是，需要太多的睿智，但是选择一些比较优质的商业地产，经过养一段时间，可以做到，但是商业地产的杠杆率比较低，只能按揭50%以下，还有就是坐时间差，十年前买的房，今天租出去一定能，以租养贷，大差不差，除此之外，别无他择，当然还有一些其它的办法，这里就不多讲了。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
