武漢的剛需總在“後悔”的路上。買了房的發現還有“更好”選擇，沒買的甚至看了一兩年，還沒買！為何？
樓市爆發期，買房靠搶，而你的房子往往都比別人家漲的慢。感覺當初衝動了！樓市橫盤期，選擇的機會多了，眼睛又擇花了。結果就是好機會又錯過了！
其實能理解，剛需買房，希望花的每一分錢都在刀刃上。
如果為了等待一個摸不準的抄底機會，而錯過合適的房源，完全得不償失。
所以今天要說的是樓市的“刀刃”怎麼選？對於剛需購房者來說，最大的制約就是預算有限。因此，是不是價格便宜就行？當然不是！
建議圍繞一個“低”字，從以下四個方面考量：
1、區域規劃強，項目單價低；2、首選毛坯，首付月供低；3、地鐵口出行，生活成本低；4、產品有性價比，舒適度高。
怎麼解釋？聽我來接著咵。
01
區域最低價？要“比”才知道
如題，起價10999元/平，這個價格很便宜嗎？我們先掃盲。
目前武漢的市場情況下，剛需首付預算多集中在30-40萬左右，月供能承受範圍在4000-5000元，其實可以選擇的區域並不多，幾乎都是三環至四環外的遠城區。
這個價格在距離市中心10到30多公里以外的蔡甸、漢南、陽邏等遠城區當然是沒有什麼優勢可言的，但如果是在近中心區的東西湖呢？
買房怎麼選區域？老歡說過，自住為主的情況下，改善客戶多注重現在，剛需則應該更關注未來。
在武漢，看未來必須得看三個國家級開發區！
一是被稱為“光谷” 、“智谷” 、“藥谷” 、“金谷” 的東湖高新區；
二是正在打造“車都” 、 “機器人之都” 、“智能家居之都”的武漢經濟技術開發區；
三是正在打造“臨空製造港”、“網絡安全產業港”、“現代健康食品產業港”的武漢臨空港經濟技術開發區。
東西湖作為武漢四大國家級產業基地之一的臨空港新城所在地，擁有臨空製造業、網絡安全產業、現代健康食品等三大產業。
截至目前，全球最大“中國屏”廠房——總投資460億的武漢京東方10.5代線液晶顯示器項目已經投產；
國家網安基地已註冊企業95家，簽約項目53個，協議投資總額3363億元；已開工項目15個，總投資2000億元，預計到2020年聚集網安產業鏈企業超過百家。
產業的集聚，意味著區域會有源源不斷的人口導入，也必將催生旺盛居住需求，這也是東西湖能夠吸引大量房企入駐的主要原因。
今年上半年，臨空港實現新開工億元以上項目52個，協議投資總額862.1億元，均排名全市第一；簽約引進項目33個，協議投資總額989.74億元，排名開發區第一；完成246棟建築物亮化提升，基本完成10個老舊小區“微改造”，完成104座城鎮公廁、旅遊公廁建設，“大城管”綜合成績連續6個月排名新城區第一。
7項指標增幅或總量位列開發區第一，其中固定資產投資、社會消費品零售總額、服務業增加值3項指標增幅全市排名第一。
諸多數據、各項政策利好無不顯示，武漢臨空港正在成為光谷、經開後的武漢“第三極”。
2016年先後有中南、融創在東西湖拿地，價格紛紛破萬，彼時地塊周邊的樓盤價格才剛剛與它們的拿地價持平。而至去年融創觀瀾府和中南熙悅兩個項目入市時，開盤價格已站上了18500元的高位。
有人說這是區域最高價，沒有可比性。那麼，我們再來看看區域的均價。
如今，從1號線的徑河站開始，到碼頭潭公園站附近，目前已經聚集了十多個品牌樓盤，如中南、東原、華髮、融創、葛洲壩等等。
其中，1號線沿線的樓盤多以精裝修為主，毛坯均價14000元/平左右，再加上2000-2500元/平的裝修。一套100平左右的剛需戶型，總價也在140萬以上，首付門檻瞬間提高了10萬；同時還有20-25萬的精裝費用，後期月供壓力也隨之增加，大大超出了購房者的預算。
所以開頭所說的區域最低價在哪裡呢？據老歡所知，目前在建的地鐵6號線延長線富民南路站附近，將會有一批毛坯新房推出。
這批房源均價都在12000元/平左右，首付最低僅30萬起。其中，9月底剛開盤的江悅蘭園，毛坯銷售，起價10999元/平，算是目前整個臨空新城罕見的低價盤。
02
項目貼身肉搏戰 鄰居眼中的性價比最真實
地鐵6號線二期富民南路站，位於金山大道與新城十二路交匯處，距離三環線約5.5公里，緊鄰四環線。
如今這裡集中了葛洲壩華潤光明·江悅蘭園、北辰金地漾時代和中鐵江語城三個純新項目，並且都將在近期有推盤計劃。
其中葛洲壩地塊緊鄰金山大道，在新城十二路東側；北辰地塊緊鄰金山大道，在新城十二路西側；中鐵建位於葛洲壩地塊北側、北辰地塊西側。
從區位上看，三個項目都臨近主幹道，未來自駕出行會比較方便；但周邊整體居住氛圍還不夠濃。因為三個項目緊挨在一起，到現場看房的購房者也基本上是一次性看完三家，互做比較。
配套共享 地鐵出行便利 教育資源緊缺
先來看看共享的外部配套。三個項目距離吳家山新城距離不遠，因緊鄰地鐵站，今後可與地鐵6號線和輕軌1號線實現無縫轉乘。通過多條線路軌道換乘，基本可直達漢口、漢陽、武昌等區域的核心商圈。
日常生活配套方面，目前三個項目所在地附近還沒有大型的商業，但是直線距離2公里範圍內，有吳家山老城區的中心廣場、海林廣場等；
另外開車大約15分鐘，即可到達竹葉海的宜家薈聚購物中心；未來區域內還有東西湖的萬達廣場、規劃中的利嘉中歐廣場等大型商業綜合體。
▲ 恆大嘉園學校 圖源網絡
目前在該板塊2公里範圍內的中小學僅有兩所，其中一所為武漢恆大嘉園學校，距三個項目直線距離200米左右，該校為九年一貫制公辦學校，現開設小學26個班，初中7個班；
另一個為東吳大道的吳家山六小，有24個教學班，但隨著後期項目的陸續交付，教育配套會相對比較緊缺。
地塊PK：正地鐵口100米 位置更優
再來分別看這三個項目自身。雖然同為近地鐵盤，但從小區位上來看，江悅蘭園和北辰金地漾時代要更接近金山大道，未來出小區大門步行100米即達地鐵站，是整個片區內在售樓盤中真正的地鐵盤。中鐵江語城由於地塊在江悅蘭園以北，距離地鐵站更遠一些。
但從地塊分佈上來看，江悅蘭園和中鐵江語城均為東西距離長、南北距離短的長方形，所有樓棟由西向東排列，都為南北朝向，保證了採光和通透性。特別是江悅蘭園，更靠近金山大道前排完全無遮擋。
價格PK：相距1公里 總價省10萬
同樣是毛坯盤，除江悅蘭園外，北辰和中鐵建都還未開盤，我們先不做比較。
而區域內在售的還有武地華髮時光、華髮四季。這兩個項目在輕軌沿線，離輕軌500米左右，距離江悅蘭園僅1公里左右，武地華髮時光均價約13500元/平，華髮四季均價約13525元/平，單價都比江悅蘭園高出1000多。相同戶型，體現在總價上就多了近10萬。
所以，江悅蘭園總價相對更低，首付門檻也降低，減小了剛需購房者的月供壓力，在整個臨空港片區來看，性價比更高一些。
品質PK：三房起步 居住環境更單純
而說起正地鐵口，上文說過，相同地段除了江悅蘭園，還有北辰金地漾時代。
據其置業顧問透露，項目首期會推出79平米的兩房戶型。但由於北辰地塊為東西短、南北長的長方形，為了保證樓棟為南北朝向，只能沿新城十二路佈局由南向北排列，導致了項目樓棟彼此會有遮擋和限制。
當然，老歡還要提醒你，小戶型產品，投資客們更心動，而且經濟實力比你剛需更強，一下買個幾套不是沒可能。所以，你確定以後要跟各類租客做鄰居嗎？
而江悅蘭園首付30萬起，97平的起步戶型，顯然是偏向自住需求的產品設計。這樣的設計，也可以將一部分純投資需求擋在項目之外，可見今後小區的業主群體更純粹一些。
03
同類產品再比拼，性價比吊打整個區域
目前江悅蘭園已於9月20日首次開盤，推出了8號樓，建面約97-134平的毛坯房源，整體均價為12213元/平。目前前期房源已全部售罄，即將加推7號樓。北辰和中鐵項目還未開盤，接受線下登記中。
那麼，除了地塊位置和價格的優勢，江悅蘭園目前的產品是否適合剛需呢？
江悅蘭園是葛洲壩地產繼武漢經開紫郡蘭園後的第二個蘭園系作品。項目佔地面積4.7萬方，總建面約20萬方，其中住宅建面約13.7萬方，共1268戶。
整個項目沿金山大道水平分佈，並在北面、西面設置了小區入口，其中西面次入口也為幼兒園出入口。
小區共包含有9棟20-22層的高層住宅，分別為：1、7、8號樓21層，2、3、5、6號樓22層，9號樓20層；還有一所幼兒園以及社區配套商業、服務設施等。雖然體量不大，但可以說規劃合理齊全。
我們知道，通常情況下，小體量盤很難做到通透和開闊的佈局。
但從項目沙盤可以看到，整個小區採用圍合式佈局，中央景觀區按照“全齡化健康休閒區”打造，設置有童夢樂園、老年休閒廣場、環形跑道、中央草坪等活動空間。既有針對0-12歲兒童活動空間，也有為老年人定製的棋牌活動區域、室內養老活動中心。
這種圍合式的佈局，既能實現景觀的最大化共享，也增大了樓間距，提高居住舒適度。同時還能兼顧園林和各類人群的活動場地。
與不少小體量盤只能依賴周邊外部的綠化和設施不同，在江悅蘭園不出小區也能有充分的活動空間。老人、小孩散步、玩耍完全不必擔心安全問題。
小區樓棟為正南北朝向，其中1#、8#之間和2#、7#之間的樓間距比較開闊，有70米左右。從日照圖可以看到，前後樓棟之間是完全無遮擋的。
江悅蘭園的園林景觀設計以夢澤東境為靈感，通過澤意、澤境、澤形、澤山、澤林五大景觀組團，重塑東方雲夢澤景觀，業主可365天觀賞四季美景。
這一點，從目前營銷中心的園林建設上就能窺見一二。老歡特意拍了現場視頻，有興趣瞭解的朋友可以點擊觀看。
江悅蘭園即將加推的7號樓，從樓棟位置來看，位於小區南側，與北側2號樓之間的樓間距比較開闊，南側為金山大道，前後都沒什麼遮擋。
從樓棟結構來看，7號樓共21層，兩梯四戶，2個單元。戶型方面，和首開的8號樓的戶型分佈以及設計一樣，主要是建面97、111、134平毛坯的三房、四房。其中，97平的起步戶型佔了50%，比較合適剛需置業人群。
值得一提的是，97平戶型設計為三房兩廳兩衛。雖然小三房是目前市場上的剛需主流戶型，但少有的兩衛設計，且次衛還做到了乾溼分區，充分考慮到了戶型的實用性。
該戶型三開間朝南，其南向的兩個臥室，都有飄窗贈送，既保證室內採光又大大提升了得房率。
對比其他項目同樣的97平三房戶型，除了多一個獨立的衛生間，而且主臥套房設計，帶有飄窗，浪費面積較小，可擴展性強。就算後期家庭成員增加了，也是夠用的。
111平三房兩廳兩衛
南北通透，有獨立玄關，東向入戶門邊為書房，戶型動靜分區合理；
餐廳客廳陽臺三者一體，保證室內採光和通風；
主臥可設計小型衣帽間，三個房間均帶有飄窗，無暗房設計
134平四房兩廳兩衛
戶型南北通透，三面採光，入戶玄關保證了私密性；
入戶次臥可設計成雙親房，更適合老人居住，三代同堂互不影響；
餐客廳一體化設計，較少浪費面積；
主臥獨立衛生間，還可與書房改造成套房設計，靈活度很高。
總體來說，江悅蘭園的三個戶型，前兩者較適合小兩口或三口之家，四房則適合與父母一起居住，戶型功能完善。三個戶型面積段差距不大，但功能設計各有偏重。
同時，這樣的戶型產品設計在對客戶群體的劃分上，相對周邊80平左右的戶型可能會吸引大量的投資購房者不同，三房戶型的需求者更加偏向自住需求，使得未來小區的居住氛圍和環境更有保障。
老歡綜合點評：
東西湖地價破萬，均價1w4—1w5區域精裝較多；項目起價10999，賣毛坯性價比高，但估計很多人還不知道這個項目；
江悅蘭園由於修地鐵封路，展示面不太好，上個月8號樓首開，憑藉著地鐵口+毛坯，知道消息看了項目的基本一致認可，去化情況不錯。
另外，由於低價，大多網友擔心項目品質的問題。江悅蘭園項目實際上為葛洲壩、華潤、光明三大知名開發商共同開發，實力背書較好，在項目規劃、園林設計、戶型產品上可圈可點，是比較有品質的剛需盤。
雖然唯一不足的是，項目目前周邊商業配套尚不成熟。但隨著地塊內三個新盤的共同開發和完善，區域整體上會有一個較大的提升，至少老歡覺得房價未來可期。
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