亲眼目睹了武汉市四十年来的变迁。
就汉口而言，除了江汉关、沿江一排三层左右的民国时期建群和苏联人助建的武汉剧院外，几乎所有的房子都是这些年逐渐兴建的。
如果说，在武汉市现有的建筑总面积中，有90%以上是近三十年完成的（1989年以前无甚变化），应不为过。
以此类推，全国一、二、三线城市的平均建筑情况，大体相当。
有数据统计：国内城市居民约为7.7亿，近40万个小区，建筑面积约400亿平方米，总资产为400万亿。80%的城市家庭平均有80%以上的资产体现在房屋中。
我关注小区现象已有五年光阴，专注社区治理整整两年。
从已了解和掌握的情况看，对社区初步研究的结论实在不容乐观：
历史问题，堆积如山，
现实问题，层出不穷。
曾经认为小区的问题主要存在于物业方面，如果物业企业率先调整和改进，很多问题就会迎刃而解。
现在看来不尽其然，比我还天真的大部分业主一天到晚冲着物业干，其实有失偏颇……
历史问题：先说个简单的：A小区，本人买了两套作办公用，房产证上注明为“住宅”，期限却为40年（商业才40年），另外30年找谁要去？每户都是如此。
原“业委会”（我称之为“孽委会”）成员自行出资成立一个“业主自治物业公司”，近5年未公示，以为是“自治”的业主们未见一分钱的公共收益和节余。官司打到两级法院，均判业主胜。但两年了就是不执行。
新的业委会似乎永远成立不了，就一直搁着。三年多啦。
再说个复杂的：B小区，开发商倒闭了，其债权人直接将他的房对外销售，承诺后期补证，结果债权人却被打黑进去了（据说长期出不来）。业主们住着一个“三无”小区，无证、无正式电源、无消防设施。
不仅如此，之前的公共场所（连架空层）都被开发商卖了，地下车位的一大半被法院判给了开发商的债主建筑商。见过这种懂法的法院？
还说个奇葩的：C小区，业主们住了多年，水、电、气没一项有入网手续；土地分宗不清；坐标位置严重偏移（被别的小区占了）；超建、违建一大片；该建不建，不该建乱建……
仅开发商遗留问题多达十几项！
本人对《物权法》的理解是：政府批准的小区红线内，除国家掌控的无线电频谱外，一切归全体业主共同所有；开发商如未按规划设计完成的数十项移交内容，不得验收。
现实问题：偏偏所有有问题的小区，开发商全部过关。
其实是普遍现象。
业主们想查询小区的档案资料，要么不给，要么不全，要么拖；
想在家族中选个“族长”（业委会），比乌克兰选总统难多了；
想解聘个自家的管家（物业）不行，想换一个更不行；
想将原本属于全体业主的公共收益物归原主，难；
想用和不想用“房屋维修资金”，还是个难。
有个不雅的段子：一农民进城找不到厕所，情急之下在岗亭旁开掏，交警当即怒吼：“干什么？”，农民放回去了：“我自己的东西，掏出来看下不行么？”
不知业主像农民，还是农民像业主，反正不由己。
也许是心存善念，也许是不知天高地厚。面对这么复杂的历史和现实问题，总想尽绵薄之力。
我坚信政府是办好事的；
我更坚信政府里有少数人是不办好事的。
毕竟这些年吃明亏和暗亏的大都是业主。
身为业主，又是社区治理的爱好者，一天到晚冥思苦想，自认为有了点发现：要解决“堆积如山”和“层出不穷”，只有取消“二货”。或许是有效之道，至少能改善。
哪“二货”呢？
一、取消“预售制”
“预售制”曾在房地产行业发展乃至国民经济发展中作过重大贡献。为缓解开发商和购房者的资金压力都起到了积极的作用。
但“特色”条件下相关的各方已将“预售制”演绎得面目全非，可以说完全变形了。
如果及时取消了“预售制”，上述“历史问题”就不可能如此严重。
我曾有专文《祸起预售制》，就不赘述。
二、取消“前期物业”
《物权法》和《物业管理条例》都明确由建设单位（开发商）选聘前期物业，也得招投标。
他们如何“选”和“招”呢？
一句话：肥水不流外人田。
您见过万科、碧桂园等大型开发商的楼盘被其他的物业中标过么？
您见过中小型开发商的物业与他们毫无关联么？
接下来的问题就显而易见：
一、不按规定移交。如遇到情况便是“你撤退、我掩护”，配合十分默契；
二、没有竞争，就不能优胜劣汰，也就没有动力将服务做好；
三、物业费定价所有权人（业主）没有话语权；
四、有利可图时（前期利润高）赖着不走，想解聘和更换它比登天还难。
十分敬佩那些没有开发商背景的物业，他们只能将业主服务好。
五、当无利可图时，他们可以绝尘而去。未来的日子，当维修基金告罄后，随着小区的老化，一定有大牌物业逐渐逃离。
《物业管理条例》第二十四条：政府提倡开发商和自身的物业进行分离。
假若将“提倡”改为“必须”，假若与开发商关联的物业不得参与本身项目的竞争，那么，很多专横跋扈的物业基本不复存在，至少不会肆无忌惮。
很多的“前期物业”一干终身。
确有相对较好的“父子关系”，将小区搞得不错，但没一个价格适中的，更没一个价格低的。
关键是：“前期物业”的存在，所有权人（业主）的意志无法实现。
这不公道。
如果上述两项“二货”不从根本上取缔，已经不得安宁的小区，只会更加喧哗。
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