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01
近一两年重庆的土地市场上，许多人都能感知到两个明显的趋势：
第一，地价升高了；第二，容积率降低了。
今年上半年，主城的平均楼面价比去年上涨了24%。而上半年成交地块的平均容积率却从2015年的2.45一路下降到1.56。
这一升一降反映到商品房市场的结果就是：市场上高档次的洋房、小高层、大平层产品变多了，而价格便宜普通高层越来越少了。
对于开发商而言，只有把楼盘的品质做高，档次拉高，才能获得更高的溢价空间，也才能覆盖更高的土地成本。
你让开发商花1万的楼面价去拿块地，然后做个普通高层买1万5-6的价格给你，那开发商不但赚不到钱，可能连内裤都要赔进去。
所以，
“做高端”就成了许多开发商的必然选择。而低容积率的地块指标，正好为这种选择提供了必要的条件。于是，这两年我们可以看到市场上各种“脱普系”满天飞。
也不管是真“脱”还是假“脱”，反正这年头的开发商不“脱”那么一下，出门都不好意思给同行打招呼。
02
图片源于网络
以前有很多重庆市民诟病重庆的房子修得太密了，高层塔楼太多，有碍直辖市的观瞻。
这下好了。
土地容积率降了，建筑高度变矮了，房子修得更漂亮了，市容市貌提档升级了，大家喜大普奔吧。
可很多人却高兴不起来。因为房子是整高档了，但他们却买不起了。
我一个买雅迪的，你非要拉我去看奥迪，还说可以给我一张5块钱代金券。
你看我像是差那5块钱的人吗？
03
楼盘档次的全方位提升除了让更多的人感到离买房越来越远之外，还有一个更重要的影响被忽略了，那就是把购房者的眼光养得越来越高了。
曾经沧海难为水。
我相信很多购房者都有过这样的体验：某些高层楼盘本来一开始还看得起，但是多看了几套TOP系过后再回过头去看那些楼盘，就觉得怎么看怎么辣眼睛。
这种现象在80后90后年轻购房者当中尤其明显。这部分年轻客户群体没有经历过困难年代，尽管收入并不算高，但对生活品质却绝不将就。
在房子的选择上，他们也是吃过见过的。
他们也许不一定买得起几百万的别墅或者大平层豪宅，但显然也并不满足于把家安在普通的高层小区里，天天欣赏小区坝坝里大妈们袅娜的舞姿，享受底楼住户家里传来的此起彼伏的麻将声。
其实仔细想一下，这种需求也并非完全不能满足。因为大部分购房者需要的只是豪宅的逼格和品质，却并不需要豪宅那么大的面积。
所以那种以豪宅标准打造的面积相对较小的精品楼盘就非常对这部分城市新贵的胃口。
这种楼盘在市面上不多，位于中央公园西侧的云山岳就是其中一个。
04
云山岳所在位置是位于中央公园西侧，正好是会展中心与仙桃数据谷两大产业集群的交界处。不管是从事与会展相关的高端服务业人士，还是从事IT行业的高科技人才，这里都是居家的绝佳地段。
仙桃数据谷（图片源于网络）
尤其是对于在仙桃数据谷工作的IT精英们而言。项目离仙桃数据谷直线距离仅有300多米，居住在这里的IT人士，每天上下班都是不用开车的。
项目离6号线站点的距离仅有500米左右，坐一个站就可以达到国博中心，两个站就可以到达中央公园那个庞大的商业集群。
对于把生活圈子放在这边的人来讲，不管是平时上班，还是周末逛街、逛公园、看展览，都是再完美不过的交通半径。
既不会太远，又不会太吵。
05
云山岳的开发商是香港置地，这家开发商拿地的策略是相当考究的。
除了要求地块具有非常强的城市属性之外，还必须占有某种城市的稀缺资源。
比如长嘉汇拥有两江交汇的极致景观；壹江郡直面原生态的嘉陵江湾；壹号半岛位于黄桷湖畔的半岛之上；林山郡则与锦绣山公园零距离接触……
而云山岳所拥有的，则是项目与仙桃数据谷之间一个利用天然水体打造的溪谷湿地公园。
公园与项目地块几乎是无缝连接。从项目的平街层到谷底之间是一个大坡地，有着非常明显的高差。这就让公园除了可以给住在这里的业主提供良好的空气环境和休闲健身的自然环境之外，还给项目提供了开阔的视野。
为了让小区景观成为公园景色的自然延伸，小区内部设计了多处观景平台，可以远眺仙桃数据谷里面那些充满后现代主义风格的高端写字楼，视野范围至少是几百米开外。
06
地段和外部资源只是云山岳的起跑线，真正具有杀伤力的还是它的产品。
说到产品的升级换代，在今年的重庆市场上做得最彻底的可能就是香港置地。
从今年年初的品牌发布会上，壹号半岛那个只有三层楼的大平层惊艳亮相开始，今年的香港置地在产品升级这条路上似乎就开挂了。
北区的5个新项目来了一次全系“大改款”。简洁的直线条，大面积使用的玻璃幕墙、铝板和石材，构成了与过去截然不同的现代风格。
现在的市场上做现代风格的楼盘有不少，多踩几个盘就会记不清楚谁是谁。但香港置地却在一堆大面积玻璃幕墙堆砌出来的现代风格中做出了自己独有的设计语言。
银灰色的铝板和原木色的竖向格栅几乎成为香港置地新一代建筑的标签，具有非常强的辨识度，让香港置地的建筑一下子就从其它楼盘中跳脱出来，让人过目难忘。
云山岳正是香港置地在北区的5个“大改款”的项目之一。因此，它的建筑设计语言也与壹号半岛和壹江郡这种高级货一脉相承。
壹号半岛效果图
壹江郡现房实拍
云山岳同样使用了香港置地标志性的原木色金属格栅和银灰色的铝板型材，让建筑整体呈现出莫兰迪色系的高级感。
建筑底部和门头则是使用的米黄色天然石材，区别于过去那种廉价感十足的真实漆。
云山岳意境图
大比例的Low-E玻璃开窗面，与宽幕阳台无缝连接，除了增加了室内的采光通风之外，更可以将室内空间与室外景观融合在一起。
茂密的树林和蓝天白云反射在建筑的玻璃幕墙上，更加弱化了建筑本身的存在，让房子更像是从树林里生长出来的。
云山岳效果图
除了建筑足够高端之外，云山岳还是一个纯板式的纯洋房小区。整个楼盘全是8-10层楼的纯板式洋房产品。
所有的户型都是一梯两户甚至是一梯一户，前后通透。
这样的纯板式洋房社区，放眼整个中央公园和悦来板块，几乎找不出来第二个。
就算在香港置地内部可能也只有壹号半岛和壹江郡这种豪宅可以与之相比。
云山岳示范区
从产品配置到建筑品质，从园林景观再到物管服务，云山岳与这些几百万级的高档货几乎没有太大的区别，完全可以看成是一个妈生的。
07
基因虽然相同，身价却是千差万别。
首次开盘即将推出的全是套内面积82平米的三房产品。相比起壹号半岛那些动不动150平米以上的大平层，云山岳的入手门槛明显就要低得太多了。
面积虽然不大，却并不意味着功能有任何缺失或者尺度有任何缩水。
从这个户型可以看出来，两个卫生间、主卧套房、景观阳台、生活阳台以及飘窗这些该有功能性设计一样不少。
三个卧室都是标准尺寸，次卧开间可以达到3-3.2米，主卧开间更是达到3.6米。这样的尺度完全可以媲美许多大平层豪宅，丝毫不显局促。
但户型的优势还远不止于此。
如果你仔细研究一下就会发现，这个户型最大的亮点在于它是可变的，完全可以满足从单身贵族到二胎家庭的不同家庭结构需求。
如果你是单身贵族，完全可以把主卧与客厅打通，做成一个开间7.3米的霸气大横厅；然后把两个次卧打通，做一个开间6.2米带书房的大主卧。
如果你是二人世界，完全可以把主卫去掉，给女主人变出来一个超大的步入式衣帽间。
如果你是三口之家，则可以把其中一间次卧变成书房或者多功能家庭活动空间，孩子小的时候可以在里面玩爬爬圈；孩子大了可以在里面关着门辅导作业，不管在里面怎么鸡飞狗跳，出了门还是可以母慈子孝。
这种具有成长性的户型，对于生活在北区，尤其是工作在国博中心、中央公园、数据谷甚至是照母山光电园的年轻购房者群体来讲，是相当具有杀伤力的。
从单身到耍朋友，再到结婚要小孩，10年之内不用考虑换房的问题。
08
我之前分析过，随着土地市场容积率的变化，未来主城市场上的高层产品会越来越少，对于首次置业的购房者而言，上车的难度似乎越来越大。
但另一方面，年轻购房者的眼光却越来越挑剔。偏偏这部分人又正在成为购房者的主力。
在这种背景下，过去那种传统的高层楼盘或许根本就不是一个选项。
他们需要豪宅的逼格，却不需要豪宅的面积。
只有像云山岳这种通过控制面积，把入手门槛大幅降低的
“入门级豪宅”才能满足这部分客户的需求。一个楼盘做到这样，想不红都难。
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