近年来，旧村改造发展空间巨大，许多企业与个人纷纷转型投入这个行业大蛋糕里面，都想挣得属于自己的一席之地。
虽然城市更新作为新型的开发模式备受关注，但是随着越来越多的人开始介入旧村改造这个领域，缺少管控这方面的问题也开始显现出来，并且愈演愈烈。
在旧村改造这个市场里面，暗流涌动，鱼龙混杂。各大房企通过前期平台公司介入村集体进行控村，最终拿下项目的操作屡见不鲜，也是现在旧村改造较为主流的玩法。
近期各地政府频频发文，开始限制以及规范关于确认实施主体前控村的操作，特别是广州的白云区、增城区，前期平台公司完全被卡死进不去，三旧平台门槛增高，项目叫停。之前往里面项目投入大量前期操作资金的开发商叫苦不堪。这背后到底是何因果？
众所周知，旧改与传统开发最大的不同，就是土地可以
协议出让，由开发企业直接与业主方沟通谈判成交，减少了招拍挂高昂的成本，最终低价拿地，当然，这也是最诱人的一点。传统模式的开发一二级开发一般都是分开的。从前期的收储平整，到后期的开发运营，两级开发商各司其职，互不干扰。也有一小部分一级开发商通过与政府的操作，引进政府所需的资源与自身参与一级开发的优势，从而锁定后期二级开发，这就是所谓的一二级联动开发模式。
这样做除了享受一级开发带来的收益之外（其实大多数一二级联动项目一级阶段不亏就是好活了），更可以用低价提前或者后期锁地拿地开发运营。是一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
但是一二级联动的风险也是显而易见的。一个是要拿到二级开发权必须通过招拍挂，特别是工业类型的土地，一级开发企业并不是百分之百能在招拍挂中顺利拿下地块的，可能会有帮人做嫁衣的风险存在。
另一个是政府方面的信用换届问题，如若进入的城市挑选得不好，不能很好的了解当期的政府，一遇换人或换届，就有可能导致前面的付出全部白费。毕竟，贵人多忘事嘛。
另外，一般做一二级联动开发，是需要大量的资金支持的。而联动开发的周期长，当下银监会管控又力度大，深受开发商喜爱的开发贷又被422限制起来，所以这种周期性较长的项目资金断裂最大也是最常见的风险。
而旧改的出现，打破了原有的这种模式。其实旧改就是另一种一二级联动开发的模式。只不过，传统的一二级联动是对接政府，而旧村改造对接的是村集体。政府出台政策，旧改拿地可以跳过招拍挂流程，开发商与村民协议拿地，政府退出前期土地平整流程，只负责监管，将前期工作这部分红利让渡出来。比起一二级联动的优势是提前100%锁定二级土地，使开发商与村民获得更多的改造利润。
在旧村改造中，由于在项目实施过程中，开发商与村民之间会有本质上的利益冲突，需要第三方平台公司作为中间人互相调节促进旧村的项目发展，同事也会帮助开发商做些旧改的前期工作。这本是
调节关系，推进项目，给政府与开发商和村民三方都提供便捷的好事，可为什么近期政府频频发出限制第三方平台公司的政策呢？为什么旧改的门槛越来越高，难度越来越大呢？其实最初，政府对平台公司的态度是不闻不问的，甚至出现开发商可以前期进村操作的情况。但从2009年至2016年设定集体资产交易平台之前，所谓的城市更新项目一二级联动操作，绝大部分项目被中小开发商或第三方平台公司揽入怀中。中小开发商和平台通过城市更新的前期操作，锁定二级开发权。
但事实上，这些中小型开发商或者第三方平台空有开发权，却没有很好的开发实力。有实力的品牌开发商要进行城市更新项目的二级开发，就要从锁定二级开发权的中小型开发商手中通过“购买”获得。但是这些中小型开发商变本加厉，水涨船高，价格开始无厘头上涨。品牌房企渐渐的不愿意踏入这趟浑水，导致开发项目停滞不前，区域发展不起来，由此出现了政府认为的所谓城市更新项目“倒买倒卖”乱象。
渐渐地，各地开始出台城市更新项目的公开选择实施主体的制度，也就是所谓的项目确认实施主体要走“三旧平台”。其中以深圳龙岗的意向合作方/正式合作方制度（2018年5月出台）、东莞的单一主体挂牌招商/前期服务商制度（2019年5月出台）、佛山的旧改土地前期整理人/投资人模式（2019年6月出台）为典型。
不过不管是意向合作方、前期服务商亦或是前期投资人，其实统一的身份还是项目的前期操盘者。
刚开始时，政府出台走“三旧平台”的目的就是要把旧改的一二级联动模式斩断。减少二级开发商控村项目的事件发生，为项目匹配到更优秀更有实力的二级开发商。
可惜的是，目前政府设置的平台制度基本上都是沿用一二级联动开发的方向，而这些前期操盘者们，也就沿用着一二级联动开发的思路进行，从与政府方面协商，变成了与村集体方面协商，将台面上的流程换成了台面下走。通过一些合法或者不合法的手段，掌握这个项目的控制权 ，基本上还是一套换汤不换药的流程。
毕竟，只要通过前期操作控制了一条村子，“走平台”中标没有100%也有99%了吧。
现在多个推进的旧改项目里，名义上是政府在开展前期工作，但是其实背地里出钱和实际操控的却是前期进入的开发商和平台公司 ，这已经是大家心照不宣的秘密了。
当然，同个旧村改造项目，能进入里面做前期操盘的，肯定不止一家开发商或是平台公司。毕竟在前期摸索阶段，旧改项目也能实施的也不算太多。对于这种做一个少一个的项目，每个行业的从业者都是不愿错过这样的机会。
为了加强对项目的操控性，业内出现了一种“埋钉子”的说法。不管先后顺序，就是在拆除范围的物业中预先购入、预先租赁或预先签订拆赔协议等，以阻止走平台时其他开发商的参与和进入。
可是这样的操作造成了很多的旧改项目都死在了不同开发商的互相“埋钉子”里面。一个项目先后有七八个开发商进场签约，各签署一部分，互相“埋钉子”，明枪暗箭，谁也不肯放过谁。导致最终项目长时间停滞，最终死亡。
慢慢的，这样的乱象越来越明显，也越来越不受政府的监管与控制。为了进一步推进各地旧改的进度与提升项目的可操控性，于是一些地方政府也开始主动出击了。该停的停，该改的改，该限制的限制，该规范的规范。一系列的政策条例发布下来，主动权政府抓了回去。
原本可行的灰色地带变为了不可行的黑色地带，这些地区的前期操盘者对项目的前期投资大部分打了水漂。有些前期操盘者破罐子破摔死撑到底，盼尽最后一丝希望，而有些默默收手，静观其变，等待下一波时机。
总的来说，一个旧改项目的掌握权，一定是在政府手中，而只有看清政策的风向，操作旧改项目的把握才能大一些。
未来，旧改的操作模式将会与一二级联动开发区分开来。“走平台”流程将会更加的规范与流程化，前期土地平整与后期开发将被区分开来，让更有实力的开发商来匹配旧改的二级开发。如何打造一支专业的旧改团队，也将是未来各大房企考虑的头等大事之一。
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