NO. 1｜壹
寫一篇後知後覺的稿子。
昨晚，無錫市自然資源和規劃局網站掛牌出讓2幅地塊，相信這條信息大家都已經看到，我還是要把這2幅地塊的基礎信息重複一下：
昨晚掛牌出讓的2幅地塊分別位於新吳區太科園和濱湖區五湖大道與和風路交叉口西南側。
新吳區太科園地塊起始樓面價達10517元/平，成為本次出讓地塊的焦點。
新吳區太科園地塊位於新吳區清晏路與淨慧東道交叉口西南側，土地面積52696.4㎡，土地用途居住、商業用地（其中商業核定建築面積佔總核定建築面積的比例不小於5%，不大於6%），容積率≤2.5-2.7，土地出讓金起始價138550萬元，起始樓面價10517元/㎡。
XDG-2019-61號地塊，位於濱湖區五湖大道與和風路交叉口西南側，土地面積28845.3㎡，土地用途居住、商業用地（其中，商業核定建築面積佔總核定建築面積的比例不大於40%，且不小於39%），容積率≤2.5-2.7，土地出讓金起始價66410萬元，起始樓面價9209元/㎡。
根據地塊出讓文件顯示，評估設定比例為商業：住宅：配套=39%：51.7%：9.3%，則住宅起始樓面價為15112元/㎡。
NO. 2｜貳
昨晚掛牌出讓的新吳區太科園地塊雖然起始樓面價達10517元/平，但這個起拍價還是遠低於預期。
在這塊地還未掛牌出讓之前，就有小道消息傳出，說該幅地塊預計在10月底11月初掛出來，起始樓面價預計在12000元/平左右，如果根據太科園的發展趨勢和潛力，12000元/平左右的起拍價還是很符合市場定價的。
在無錫地價頻頻走高的當下，太科園地塊起拍價僅萬元出頭還是頗為意外的。
我從相關部門瞭解到，本次出讓的太科園地塊起拍價掛到10517元/平經過了很長一段時間的博弈期，從初步計劃的8000元/平左右，到中間商討的9500元/平，最後到掛牌出讓的10517元/平，可以看出相關部門對新吳區土拍市場的心理預期。
濱湖區萬元地一覽
從土拍的角度來看，新吳區是今年最大的贏家，掛牌出讓的地塊都有不錯的成績，而且各個板塊基本保持供地平衡。
今年新吳區首拍的羊腰灣地塊被華潤競得，最終樓面價達11568.96元/平，成為新吳區首個樓面價破萬的地塊。
4月3日，融創再在新吳區製造“傳奇”，長江路利源汽車廠地塊溢價79.39%，以13637.39元/平的價格被融創競得，成為新吳區目前樓面價最高的地塊。
新吳區2幅萬元地一覽
與此同時，碩放、梅村、鴻山在土拍上也頻頻發力，最終樓面價屢創新高。
4月18日，棲霞建設以7668.66元的樓面價競得碩放地塊；
7月25日，金融街首進無錫就佈局新吳區鴻山板塊，最終以7239元/平的價格競得鴻山地塊，就此無錫又一窪地消失。
9月4日，金融街再在新吳區梅村板塊以高價拍下一幅地塊，深耕無錫的決心顯而易見。梅村地塊最終被金融街以9646元/平的價格競得，刷新區域最高樓面價。
新吳區最近的一次土拍，雖然沒達到預期效果，由於地塊起拍價過高，地塊仍以9545.33元/平的價格被新發鴻景拍下。
2018年6月，招商以7993元/平的價格競得新吳區寧樂路與清晏路交叉口西北側的XDG-2018-3號地塊，招商首進無錫，後與美的、中駿聯合打造出太湖雍華府。
時隔一年多的時間，同一區域再次掛牌出讓的地塊樓面起始價比之前高出2524元/平。
從發展的角度來看，此次太科園掛牌出讓地塊起拍價低於預期，因為該幅地塊區位優勢非常明顯。
首先，太科園屬於目前發展快速的板塊之一；再有，該幅地塊距離新吳區政府僅2公里，距離太科園在建萬達廣場約500米……不管從軟件、硬件、規劃、配套上太科園都有一個很好的未來。
NO. 3｜叄
昨晚，這2幅地塊掛牌出讓之後，我和兩家開發商有過深度接觸，兩家開發商同時聊到太科園地塊，看來大家對太科園地塊的關注度非常高。
在濱湖區有唯一項目的Z姓營銷總說：“這塊地我們之前跟過，最開始給我們的報價是9000元/平不到，當時我們做過一個初步的方案，已經提交給相關部門和集團，集團給我們的批示是要保證我們公司的利潤率，這個掛牌價已經超過我們公司給的授權價了。”
他還說，如果按照他自己的意願還是很願意拿下太科園地塊的。
他對太科園總結出三大點：價值高、潛力大、區域位置稀缺。
他說，太科園如果有很好的規劃，很有可能會成為第二個太湖新城。
太科園規劃圖
他說目前區域內競品樓盤很少，僅有萬科·觀湖禮著和太湖雍華府在售，均價在17500-20000元/平之間，遠洋太湖宸章和遠洋湖墅已經清盤，從區域房源的稀缺性來看，房價還有上漲的空間。
他最後強調，如果這塊地（指太科園地塊）能以底價成交還是很好操盤的，如果有溢價成交，樓面價拉的很高，就要通過產品力和品牌影響力說話了，目前我們在品牌上沒有優勢，不過可以報名參與一下。
NO. 4｜肆
稍微晚點的時候，某開發商投資口的負責人找我聊太科園地塊。
他先問我有沒有打聽到哪些開發商對太科園地塊有意向，然後問我太科園地塊的價值大不大。
他說他們前期投資拿地風險很大，現在無錫的地價越來越高，而且房價還有限價的要求，把利潤率壓縮的很低很低。
如果盲目拿一塊地，後期開盤賣不好，他們要承擔行政和處罰的責任，更可怕的是會扭轉在一個城市的佈局及未來三到五年的發展方向。
他說他們對太科園這塊地跟蹤了快半年，他們根據樓面價進行了幾輪測算，底價成交後做流速盤還有利潤空間，如果講品質、調性就不用考慮了。
他猜測，從地塊設置的要求上應該有開發商對這幅地塊進行了託底，不然掛牌出讓的部門不會提出這麼苛刻的要求。
控規要素中主要有4條：
1、沿淨慧東道、清晏路、廣場東路、科創路綠地由開發商無償代建，同步實施，同步竣工驗收；
2、住宅區人車分流，不得地面停車位；
3、鄰里商業中心應獨立佔地，地塊內商業用房應集中佈置於鄰里商業中心內，社區服務用房應對外開放；
4、住宅建築應採用公建化立面設計，不得設置開敞陽臺（封閉陽臺建築面積全部計入容積率）；不得設置凸出式樓梯間和陽臺；外牆立管、屋頂水箱、空調室外做一體化處理，採用遮蔽措施。
不得設置開敞陽臺換成白話就是要封閉陽臺，這個條件在很多住宅控規要素中很難看到，業內人一看就知道背後肯定有“高人”指點，這位“高人”很有可能就是籤託底協議的開發商。
他說，按照太科園目前的發展預期這塊地還是可以拿的，即便地塊溢價到12000元/平可操作性還是很大的。
他舉例稱，融創在長江路拿的那塊地樓面價13637.39元/平，開盤後的售價在25000元/平左右，雖然開盤賣的不好，但客戶群體還是有的，這個價格給客戶半年的接受時間，太科園以後賣到25000元/平也是沒問題的。
他說：“這個價格我們集團是不會認可的，拿不拿地還要看集團給的授權價，不過我會盡量說服集團拿地。”
NO. 5｜伍
本文對濱湖區五湖大道與和風路交叉口西南側地塊介紹的稍微少點，本身這塊地的起始樓面價就不高，對於惠山區動不動就破萬的樓面價來說，該幅地塊的起始價才9209元/平，而且還是商住兩用（商業核定建築面積佔總核定建築面積的比例不大於40%，且不小於39%）。
地塊位置
在和開發商聊天的過程中感覺大家對於這幅地塊並不熱衷，所以我也不多做介紹了。
結合整體市場來看，第四季度是開發商的苦日子，很多開發商把錢花在1-3季度，第四季度不一定有錢拿地，除非有些沒進駐無錫的開發商為了戰略意義，不惜週轉資金高價拿地，所以第四季度的土拍還是有很多看點的。
我們首先拭目以待10月30日的一場土拍吧，看看能否給市場帶來轉折性的效果。
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