来福士购物中心开业，它巨大的体量加上大量商家入驻，拉动重庆零售物业市场空置率创近4年新低。

重庆零售物业市场真正火起来了吗？

虽然重庆很多购物中心都希望谋新求变来吸引更多消费者，但是大部分“看起来很美”的商场，依然空置率较高。

作为供应端的购物中心，到底怎样做才能真正匹配消费者的需求？重庆零售物业市场转型升级的核心在哪里？

拉动：来福士开业带动空置率下降

近日，全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在渝发布的报告显示，2019年第三季度，重庆来福士开业为重庆零售物业市场带来23.5万平方米的新增供应。

由于来福士购物中心的开业，拉动三季度重庆零售物业市场空置率环比下降0.1个百分点至9.8%，创近四年新低。

购物中心首层平均租金环比持平，为每月每平方米385.9元。预计2019年第四季度，重庆零售物业市场还将迎来四个项目合计约36.8万平方米的新增供应。

重庆来福士相关负责人表示，来福士购物中心建筑面积约23.5万方，位于整个建筑底部裙楼，引进了超450家品牌，包括众多新业态和品牌首店，如超5300平方米的城市文化体验店言几又重庆旗舰店、约3300平方米的新奇体验型业态茱莉动物园西南首店、新加坡品牌TWG Tea西南首店，重庆首家“黑科技”失重餐厅以及全国面积最大的苏宁极物西南首家旗舰店等。同时，结合多种零售娱乐体验业态、精品生活超市与特色主题餐饮，力图打造一个真正的城市地标级潮流艺术体验式购物中心。

据了解，在购物中心开业当天，就达到93%的开店率。

阻力：场景营造项目空置率达17.1%

图:王苏婵/摄

在来福士购物中心开业的拉动下，重庆零售物业市场空置率创下新低，是否反映出重庆零售物业市场“火”起来了？

世邦魏理仕研究部相关负责人表示，近年来，重庆多个购物中心在内部设计上进行创新植入，以吸引消费者关注和停留。比如主题化空间营造，植入街巷院坝、吊脚楼及爬坡上坎等元素。但这些标新设计、场景营造的商业项目整体空置率高达17.1%，市场表现低于整体平均水平。

该负责人表示，造成这一状况的原因在于，部分项目的定位未能平衡本土消费者与外地游客的需求，尤其是位于客流较分散的非核心商圈项目。“部分项目的场景营造仅限于视觉效果，没有与消费者产生互动联系。特别是体量较大的商业中心，低零售、重餐饮与体验业态的配比难以实现空间与收益的平衡。”

从传统百货业的经营现状来看，也未出现明显改善，部分新开业项目开业率低于预期。

增长：95后00后消费力增强

那么，如何才能紧跟消费需求变化，抓住消费增长点?

世邦魏理仕研究部相关负责人表示，消费者主权时代之下，日新月异的需求端引发市场新一次的变革。三季度调查显示，重庆85后和90后客群仍是消费群体主力，占比高达36.8%。

被称为“Z时代”的95后、00后，将是未来增长最快的客群。众多奢侈品牌商发现“Z时代”逐渐增强的消费力。

“Z时代”消费者呈现出社交导向、自我认知、个性标签、悦己等特征。而被称为“千禧一代”的1982-2000年出生的消费者则呈现出细分小众、懒人经济、注重体验及新颖等特征。

世邦魏理仕研究部相关负责人表示，伴随着重庆消费者行为特征的变化，商业市场正通过科技创新、社交平台、线上线下渠道、场景营造及互动体验等多元化方式，来满足消费者。但商业内核的硬实力才是吸引消费者的制胜关键，合理定位和品牌选择至关重要，购物场景所带来的情感连接才是需求重点。

转型：餐饮布局注入更多活力

图:王苏婵/摄

什么样的业态在与消费者情感连接方面做得好，布局快？

世邦魏理仕报告显示，三季度餐饮业态占新增租赁需求的40.0%。各种外来的、本土的餐饮品牌在购物中心里加快布局。

世邦魏理仕研究部相关负责人表示，外来游客对山城的探知兴趣愈发强烈，本土消费者亦将目光回归本地。因此，沉睡的本土餐饮品牌被深度挖掘，通过提质升级来刺激消费，赢得本土消费者的共鸣以及外来游客的流量落地。比如喜茶融合米花糖和山城啤酒，就是外来品牌商与本土资源的跨界合作案例，可获得消费者认同、激发消费兴趣。

此外，餐饮品牌商还在积极寻求本土合作伙伴，推出本地主题门店等，以实现本土餐饮品牌的转型升级。

但不能忽视，市场还有很多本土优质餐饮品牌因运营理念与国内一线或国际市场的接受度错位而被埋没。因此，在外来餐饮品牌加速布局重庆的背景之下，本土餐饮品牌需转型升级，通过国际化的运营理念、年轻的包装手段及战略性的布局思路巩固自己的地位。